北京房产律师王文静

终于收到民事调解书，很不易！期间和法院反反复复的沟通，终于促成调解，五年前的纠纷圆满解决。本案诉讼存在诸多风险：一、双方于2018年达成口头约定退房退款没有书面证据，而且口头约定的依据是当事人和早已离职的销售员的微信和电话，现在销售员早已无法联系。一旦开发商不认则这些证明力很弱。二、双方在2020年至今没有任何合法有效的沟通证据，诉讼时效已过，一旦开发商提出时效问题存在被驳回起诉的风险。三、开发商曾通知我方办理贷款因已口头协商退款则未办理贷款诉讼容易被开发商反咬我方违约。虽我让客户在诉讼前和开发商的销售员联系确认这些事实取证，但是案件风险还是很大。这个案件告知大家处理此类纠纷应这样做：一、买方和开发商达成退款退房协议一定要签书面协议并要求开发商盖章确认，和销售员的沟通一旦开发商不认是需要买方进一步举证销售员真实身份的。二、本案的最佳诉讼时机是开发商未取得预售许可证时要求退房，依法合同无效必须退款。但是本案当事人基于种种考虑错过，直到现在开发商已取得了预售许可证。故，遇到纠纷要及时维权，一旦错过最佳诉讼时机维权是会很被动的。三、民事诉讼时效是3年，从自己知道权益受到侵害或者应当受到侵害时开始计算，双方发生纠纷时，一定要保存好沟通的证据，不要错过诉讼时效。四、购房付款时一定要看收款方是否是开发商，代理的很多案例，当事人付款时没有注意收款方，导致无法证明团购费和购房款存在关系。在法律上，和不同的主体签订的合同及付款等于是两个不同的合同及案件，如果不能证明与开发商存在关系，是无法要求开发商承担连带责任的。

今天收到法院的民事调解书，我们以最短的时间最小的成本取得了继承房产的全部份额，之所以能够在法庭上说服对方，源于丰富的代理经验以及对案件的了然于心，所谓台上一分钟台下十年功。今年4月27日立案当天大雨瓢泼等我们立案成功走出法院，晴天太阳。昨天开庭又是瓢泼大雨，等我们调解成功，走出法院又是晴天太阳已落山。一切看似巧合又好像冥冥之中自有天定。人生的因缘际会谁又能说的好呢？无论如何，不负所托，未负信任，我很开心和骄傲，这个案子因我而结局圆满，我的客户实现了利益最大化！