大龙哥说房

东莞市伍咨房地产经纪有限公司负责人

中国人的房产界是千年而在的，自古至今房子都离不开大家的视野，辛苦一辈子的房子终于是自己的了，孩子也成器了，孩子和房子，一直都是中国人的头等大事，有产者有恒心，这话一点都不假，房地产止跌回稳，这是大势所趋，更是死命令！最近楼市连续发了几个大招，目的很明显，就是强行拉动预期，让楼市止跌回稳！
我国楼市是政策市场，既然说了要楼市止跌回稳，那就一定会止跌回稳，而且核心城市不光回稳，还要上涨！目前按照深圳的库存消化速度，基本可以确认，春节前就会进入到一个强势的上涨周期，现在深圳各大楼盘，新房、二手房价格都还是上调了，还有很多二手房下架了，业主不着急卖了，充分说明一个信息，那就是楼市回暖在即！我说过，楼市核武器是城市更新以及收储存量商品房，这两招，直接激活大量购房需求，直接给拆迁户发钱，直接创造订单，创造就业岗位，刺激消费，拉动经济增长，这是最快、最能见效的招。但是，房价涨也不是哪里都涨，当下买错房的概率还是很大的，缺乏产业支撑和人口支撑的城市，房价即便短期内涨一点，但不具备长期主义，产业和人口，代表了购买力，这个是基本面，如果基本面都没了，那这座城市的房子，不就是空中楼阁吗？目前来看，还没有哪一个产业，能够取代房地产，因为这个行业牵扯的上下游产业链太多了，而且我国居民70%以上的财富，都在房子里面，楼市如果不行，大家哪有好日子过？所以，接下来，请大家放一万个心，楼市一定会救起来，只要救不起来，政策就不会停，而且政策力度会越来越大，死死守住核心城市核心地段的好房子，你就能从这一波楼市回暖中获利。东莞哪里算是核心区，哪里算是非核心区，哪里的房子值得入手，都可以找我聊聊，根据人口、产业、交通、配套等各个方面综合分析出来的具备强流通性、保值性以及资产潜力的房子，东莞买房信息量很大，千万别再选错。 #知识加速中-十月活动征集#

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先说结论，2025年房价必须涨要涨了！
先别急着开骂，为什么我说2025年房价必须涨，因为再往下跌就是深渊，我们输不起了，2015-2021年房价上涨这6年，咱们大概是卖了1.17亿套房子，占了近20来年卖出去房子一半的量，也就是过往20年来50%的买房家庭都买在了高点，现在被埋了进去，首付赔光不说，还要倒欠银行。或许大家都听说过全国20家系统重要性的银行名单，如果不知道的上网搜索一下看是哪20家，这20家银行如果出了问题，系统性金融风险就不远了，你知道的大行都在里面，去查查他们的不良资产率、利差和利润，看完心里会凉一大半，现在很多城市的房价下跌幅度已经超过了30%，我只给你说几个重点城市的数据，深圳已经下跌了37%，广州下跌了25%，天津下跌了42%，东莞下跌了33%，这都是千万人口城市的平均下跌水平，部分城市已经出现下跌50%以上的案例。以今年9月的房价作为分界点，再往下一步就是深渊，往上一步就是人间，作为家长，你会怎么选？其实家长已经给出了答案，一手拉商品房的价格，一手建保障房的数量，让商品房止跌回暖，让保障房温暖人间，房地产搞双轨制，没钱的那就住低价保障房，有钱的就花高价买商品房，该涨的涨，该跌的继续跌，总体来说还是很稳嘛，也许再过十年，再也没有那么多人抱怨房价了，因为有些房子生下来有就有，没有就没有。大龙哥深耕东莞楼市14年，熟悉东莞各个片区，如果在东莞有买房或者卖房问题，欢迎提问。 #乘风计划，动态激励#

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鹤岗5万就能买套房，广东50多万也能买套房，广东人再也不用去东北了，大湾区也有了自己的新鹤岗？
作为一线城市的广州，买房送户口或许真的要实现了，20年前来广东打工从来没想过还能成为广东人，如今真的快要实现了，最近广州出台了最新的人才拟定计划，除了主城区，其他7个区只要你买房了就能落户，而且入户的门槛继续降低，比如在增城买房，只需要交满一年的社保就可以落户了，或许人会说广州户口不值钱，但是你们知道吗，广州有多少万人口，2000万人口的大城市，有多少外地人他们没有条件入户，小孩自然上不了学，但是这次的好消息是买房就能落户，小孩能读公立了，在广州读私立你们知道有多贵吗？动不动一个学期一两万的学费，小学加初中下来一大笔费用，但现在你看一下，随便买套房子只需要几万块钱的首付，月供2000左右，对于有工作的人来说完全没有压力，然后就有机会读什么华师附，广大系、广外系的学校，只要人户一致都是免费的。如果这个政策真的能落地，就代表一大波购买力会进来广东买房，虽然目前只是在公开征求意见的阶段，但我觉得落地只是时间的问题，你们觉得这个政策今年之内会落地吗，如果广州真的买房送户口了，你们会来广东这边生活吗，评论区一起聊聊。 #乘风计划，动态激励#

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东莞市伍咨房地产经纪有限公司负责人

如果不认识开发商老总，也没有做过中介，我建议第一次还是不要自己跑去售楼部问价了，真问不出个啥来的，房子是开发商的，我想买就买想去就去，跟中介去买真的比自己去买要便宜吗？
要理解这个问题，要搞清楚两点，第一，因为客户基本都在第三方手里，现在的房产博主，中介，包括业主都能广泛的接触到潜在的买房人，这些都是很重要的出货渠道，目前楼市还处于下行阶段，靠传统的户外广告已经不行了，售楼部依然来访少、转化率低，但是通过第三方对接，开发商就能撬动他们手上的客户资源，只要品质没问题，交楼没问题，佣金给的快，价格也好谈的话，基本每个月都能走点货的。第二，对于开发商来说，不是不想降价，而是不能明目张胆降，试想一下，开发商直接降价20%，这个后果会怎样，前期买的业主可能会维权，有关部门会干预，竞争对手会瞧不起等等因素都不允许明目张胆的降价，给第三方合作，其实是开发商换一种让利方式，实际上有一部分会返还到客户手中，现在买新房都是一房一价，如果第三方出面谈价格，探底的可能性会更大，可以这样理解吧，凡是有找第三方合作的楼盘，找第三去买都会比自己去买便宜1-2个点，而且是建立在谈到最低的价格之后的，所以才有了跟第三方买新房，比开发商更便宜的说法。最后温馨提示一下，开发商一般都有人脸识别系统，如果没确定好意向楼盘、买房细节问题的话，可以先别去现场，现在网络这么发达，找相关楼盘资料很容易，更别随便暴露个人信息，如果最近打算买房的可以做个参考，反正找谁买都是买，不妨多个选择，我主要是做东莞北部这边的楼盘，东城主山，茶山，石碣，高埗，最近有关注这边的朋友可以交流一下。 #知识加速中-十月活动征集#

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很多人可能都被骗了，东莞根本没有那么多核心资产，所谓的核心资产不过是被包装出来卖溢价的，我可能是全东莞唯一一个敢这样说的博主，如果说房价还会讲降的话，那么大概率就会轮到那些所谓的核心资产了，具体是哪些，你们天天应该都刷到了。
最近这段时间，我是东莞深圳两地跑，哥们儿叫我去深圳发展，我说东莞还有成交量，刚需盘还是能玩一玩的，了解完深圳的房价，我才知道东莞有些所谓的豪宅是如何割韭菜的，深圳真有2万多的，不是什么坪山龙岗，而是宝安啦，宝安，龙华地铁口附近的也有4万多的，深圳毕竟是一线城市，全国的热钱都盯着的，那如果按照核心资产去对比的话，东莞卖四五万还是有泡沫的，顶多就是3万到3万五，好一点的4万以内，搞不明白，到底是谁在鼓吹核心资产，搞那么一两个地标卖个4万多就好了，个个跑来争第一，个个都来卖溢价，卖概念，画大饼，到时候怎么兑现嘛。这几年，很多人说东莞80%的房子不能买，不能买住你家去吗，东莞本来就是加工型城市，估计有90%的人就只能买得起那80%的房子，所以，别吹什么核心资产了，再吹就爆了，东莞真正还能称得上核心资产的地方，可能就剩下松山湖了，我敢说，那些挺着腰杆说核心资产，还是卖期房的楼盘，半年之内必有躁动，等着看嘛，如果房价2年之内不涨，到时候降标减配也是家常便饭，我现在都不推那些房子，碰到点利好政策还牛逼哄哄的，看他们能挺多久，我不卖了，除非是钱多的非要买的，那你就买吧，当然，我也是卖房子的，能找我买更是好朋友，不赚钱，交个朋友，反过来说，现在是刚需买房的机会，环城区1万多的房价，这才是回调到位的真实水平，真的是房价倒车接人，如果你还觉得贵，还一些不太实际的价格的话，那只能证明你还不急，比如有网友叫我谈天鹅堡11000，桂语旗峰18000，君汇府15000，而且还要高楼层，鲁能公馆要12000，还是要楼5栋最好的户型，1栋的还说11000叫你买都没买，我不知道你是找的哪个售楼部的人问的，旭辉江山11000，还要送车位和物业费，这怎么谈嘛，叫你们出来见个面都不来，那更不好谈了。我再重复一次，以上的这些楼盘，如果你一分都不加，那就没啥好聊的了，你也忙我也忙，还不如做几个大项目赚它几百万，到时候直接上黄旗东的豪宅，如果能接受并且诚信想买，咱们就坐下来聊，不去售楼部也可以，我请你喝下午茶，你来买单，反正尽量就往最合适的价格走嘛，你完全不加的话，我可能就会叫你买石滩那边，50多万直接上三房，莞北的刚需盘就那么几个，这两年也没新增，房子就在那里，你觉得贵的不能保证别人也不买，就整个东莞房价来说的话，我是觉得环城区的这些刚需盘真的回调到位了，阶段性的底部了，如果各位首付和月供没有问题的话，不妨大胆一点，先走出来吧，让我给你洗洗脑吧，一切消息以现场面谈为主，现在网上假消息满天飞，买房几百万的大事，多跑几趟不碍事的。好了，关于东莞北部的刚需盘，我每天都会有最新消息，如果最近在关注石碣高步茶山石龙这边的房子，不妨点点关注，我觉得总有一款会适合你，多一份选择，就少一份开支，我没逼你买的意思哈，别误会哈，我只是觉得一万多房价真没多少跌的空间了，各位刚需们，相互选择相互信任。 #知识加速中-十月活动征集#

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东莞市伍咨房地产经纪有限公司负责人

东莞最好的开发商是哪一家？哪一家的房子最靠谱？我这样说可能会得罪很多人，今天从建筑质量、设计美感、物业管理等三方面谈谈我心目中哪个开发商最值得买。
首先是建筑质量，这方面我还是比较认可本地开发商的，首推光大和新世纪这两家，特别是09年以后的光大和新世纪的楼盘质量绝对顶呱呱，毕竟本地开发商深耕本土，老板都是东莞人，七大姑八大姨都是本地的，不敢糊弄人，至于外地的开发商，包括一些国央房企，我觉得华润相对来说还算满意，万科的某些楼盘也不行，但仅限于是某些楼盘，不是全部，特别最近几年，万科好像变了，至于某大某利某五星级的家，这几个开发商的房子我都不太建议。再说说设计美学，这个奖我要颁给中海，在美的这方面中海是不遗余力的，还有就是华侨城，因为是做文旅起家的，文化和艺术设计方面都很赞，所以他们家的小区园林是吊打其他开发商的。最后讲讲物业管理，第一名我要给到万科，其他的两方面我不敢说，但就物业管理来讲，在东莞万科就是绝对的王者，咱们市府的物业管理都是他们家做的，再者就是保利也不错，本地开发商来说，我首推光大和新世纪，光大应该是本地开发商当中物业管理做的最好的一个，最后总结一下，我认为房子的品质就是靠建筑质量、设计和物业管理共同构成的，缺一不可，当然好的房子能涨价，能保值的房子还得考虑地段周边的人口因素以及产业因素，毕竟房地产已经过去了闭眼就能买涨的年代了，现在买错一套房真的是后悔一辈子。最近我也纸质奔波于东莞各大片区，认真的从东莞各个镇区筛选出30个我认为最值得买入的楼盘，做成了一份东莞优质楼盘清单，如果有需要的朋友也可以找我领取，通过楼盘的品质、地段、人口及产业因素综合分析得出的，有一手的，也有二手的，有镇区的，也有市区的，现在选房，真是一件特别考验专业的事情。 #知识加速中-十月活动征集#

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东莞的房子你再不赶紧买，以后你一定买不起，全网敢说这个话的可能就我一个，因为东莞以后很多房子根本就不值钱，压根就用不着买，房价如葱的时代或许马上要来了。
今天告诉大家一个真理，我们房地产现在走的路都是别的发达国家以前走过的，过去20年我们基本都在搞城镇化，现在把城镇化率都拉到65%了，要知道发达国家的城镇化率才70%，我们现在的房地产已经没啥空间了，学过高中地理的人都知道，城镇化结束后就会进入逆城市化和再城市化，所谓逆城市化，就是近几年流行的大城市青年回乡躺平，而再城市化，就是城市的中心化更强，核心区崛起，把周边都吸光，逆城市化和再城市化的结果就是让城市很多地方都沦为了锈带区。什么叫袖带区？就是以前很繁华，后来人口流失、产业流失，房子一堆没人住，这些地方就叫锈带区，未来东莞70%~80%的房子都是锈带房，只会长期贬值，房子会最终回归消费属性、居住属性，但另外一方面，因为轨道交通的发达，城市资源的集中，财富会继续往中心区、核心区靠拢，极少数的塔尖物业会越来越贵，会超越自身的居住属性和消费属性，取而代之的是它的资产属性和金融属性，现实就是这么残酷，哪怕是纽约、芝加哥这样的大都市锈带区的房子都是多到免费都没人住的，但丝毫不影响核心区贵到飞起。对于大部分东莞业主来说，当下就是你最好的套现出手机会，不要再幻想未来了，但对于很多想挤进核心区的人来说，这也是你最后的入场机会，想知道自己的房子该不该卖？东莞哪里算是核心区，哪里算是非核心区，哪里的房子值得入手，都可以找我聊聊，根据人口、产业、交通、配套等各个方面综合分析出来的具备强流通性、保值性以及资产潜力的房子，东莞买房信息量很大，千万别再选错。 #知识加速中-十月活动征集#

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今年最后两个月就要结束了，对于还没有买房，又在关注主城区房产，尤其是核心区房产的朋友们注意了，关于东莞核心区的楼盘，虽然买错的概率很低，但买贵的概率是非常的高，也就我经常说的那句话，很多楼盘，水分还很大，需要谨慎行驶，土豪随意。
怕买贵的朋友真的不用那么着急，东莞买房信息差很大，也很乱，你可能很难探到真实情况，有老司机带路会比较安全一点，前段时间万科瑧湾汇维权的事情，我有吐槽最后视频被和谐了，所以，在东莞买豪宅，大家的预期也别拉的太满，自己可以综合衡量一下；第二个光大天骄国际，这个盘有点低调，非常低调，其实卖的还可以，估计跑赢了主城区100%的竞争对手，东莞本地有钱人对于光大的各个方面还是比较满意的，而且还有黄旗山的情节，小户型是4.3均价，大户型好点的楼层5万以上；第三个悦府瑧山汇，这些大平层有内幕，别的不多说，现在都流行工抵房，操作一下也会比市场价便宜几十万；第四个建发漫云，这个楼盘一直都是在说自己园林和装修很好，就是不知道到时候兑现能不能做到95分以上，虽然位置不在CBD，但价格却比CBD更贵，如果单看价格和保利天珺是差不多的，但开发商的套路多得很，虽然建发缦云的房价有底，但送的东西是没有底的；第五个保利天珺，这个是号称目前东莞得房率最高的盘，我看了样板房也就那样，除了最大172的户型有点行动，其它的户型真没什么感觉，这个盘价格真的是定的很好，完全拿捏底下的1栋；隔壁的香港中心一直不温不火，好像有点水土不服，有业内人士调侃道，这是被保利天珺带火的一个项目，2号楼的视野一般，但是价格实在是有点高，像1号楼的大平层单价跟瑧湾汇198的大平层单价是几乎一样的；第六个瑧山境，200-270平的户型单价对比，市面上是没有什么优势的，不着急的话还可以等等，看看后面会不会调价，我觉得概率很大，就是多少的问题了；第七个，旗峰润府，三字头的单价气势如虹，刚需户型走的不错，1号楼的143和149的改善户型，这种户型不仅仅现阶段的竞争大，明年的竞争压力更大，有看中这个盘这种户型的有很大的捡漏空间，尽情去谈吧，谈不下来就尽情去等吧；这些就是主城区所谓的核心资产，你还想了解什么更输入的信息，欢迎评论区一起讨论，对于当下的行情，还是做到密切关注吧，不要只关注大局势，而不关注真实的市场和微观的变化，如果不想一直被各种消息牵着走，接下来买房也不想被信息收割，更不想踏错行情，买错房子，务必保持同频哈。 #知识加速中-十月活动征集#

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东莞市伍咨房地产经纪有限公司负责人

现在还敢涨价，想啥呢东莞楼市越来越乱了，我发现开发商居然开始偷偷涨价了，为了避免不必要的麻烦，具体哪些楼盘我就不点名了，如果想避坑的可以单独交流。
从10月的下半月开始，先是万科在东莞市区的各个楼盘率先开始涨价，接着是保利、绿城、建发，还有一些就不说了，相继都在涨价或者回收折扣，涨吧涨吧，有本事就一直不降价，看能维持多久，在这里我想严肃的奉劝各位开发商，请停止这种愚蠢的行为，目前的市场还没有到你们可以自信到涨价的地步，无正当理由涨价，接下来铁定卖不动。东莞楼市当下的判断是库存依然不少，二手房对一手房的冲击依然很大，虽然国庆以来楼市回暖的很明显，一二手的成交量也在快速增长，东莞深圳楼市确实也很疯狂，深圳10月份卖了2万多套，东莞同比也翻倍了，但也仅仅是量起来了，价格并没有起来，所以这顶多叫做触底，离真正的反弹我认为还需要一段时间，起码要等到目前的一手房库存去的差不多才行，而且未来的大反弹也只会局限在核心区，很多购房者现在还在观望中，如果现在涨价格一波的话，最后一定是吃大亏的，这样做无疑是在拉高价格，帮竞争项目出货，帮周边的业主出货，别人应该感谢你还来不及，不信的话就等着瞧吧。如果最近在东莞看房，怕买贵的怕买赔的怕交楼减配的都务必谨慎起来了，想知道东莞现在有哪些开发商在涨价，又有哪些开发商很聪明在降价出货，你所关注的的楼盘涨了还是降了？真实成交价是多少？都可以告诉你，希望那些涨价的开发商别浪费国家这轮刺激政策的一番好意，也别浪费当下购房者的这股热情，过于自信只会带来自我毁灭，祝大家都能在买到适合自己的好房子，买房路上相互选择，共同扶持。

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东莞市伍咨房地产经纪有限公司负责人

打工有多难用一些现象说明消费降级了！前几天出门准备叫个快车，从石碣到西平要28，我也觉得挺贵的，比自己开车还贵，然后试着约了顺风车，不到2分钟就接单了，16块钱，路上和司机聊了一会儿，司机是从佛山拉过来的，下午一直在这边等回程单，一直也没等到合适的，他说今天运气不好，可能回不去了，就试着拉短途往佛山方向走，我问他为什么不跑快车，他说很麻烦都是帮平台打工，现在自己有什么车就用什么车，每个月还能挣个五六千块钱，勤快一点的话也有七八千，这个是扣除成本之后的收入，虽然累但真不想打工了，进了十几年厂人都打疲了，现在自己跑顺风车不用看别人脸色，时间也可以自己控制，他说在没有更好的发展机会的话可能会一直这样跑下去，师傅看上去40岁左右，非常老实的一个人，因为不熟悉路况还差点逆行了，还好我提醒他，要不然一天都白跑了。
然后晚上从寮步香市回来，我又试着从约顺风车，也是很快接单，而且司机的服务也很好很有耐心，对比快车的价格快便宜一半，虽然是顺风车单基本都是独享的坐位，我看了一下快车的价格，用完劵还要38，不知道是不是真这么贵还是所谓的杀熟，回来路上也和司机聊了几句，司机说现在单是很多，但规则有点内幕，所以只能多平台接单，只要不亏本的但都会接，单越多才越有机会接到更优质的单，他说现在好多兼职跑顺风车的，因为门槛低，再一个大家都懂的，特别是在城区一些热门路线，非繁忙时间段的话，如果打顺风车的话基本都是5分钟之内会有司机接单。其实现在各行各业都很卷，很多人都想着跳出自己的行业，但最后大部分要么回来了，要么更加雪上加霜，我身边已经有很多这样的例子，要卷那就拼命卷吧，看谁能熬得过谁，保持好身体，保持好心态，拥抱变化，积极向上，穿越周期，努力拼搏不一定会成为有钱人，但这个精神需要被赞美，每一个行业每一个岗位都需要工匠精神。