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泗县律师：城市户口继承人继承农村房屋后能否翻建？ @泗县律师 @安徽泗县律师

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泗县律师：农民进城落户后其宅基地能否确权办证？ @泗县律师 @安徽泗县律师

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泗县律师：“公共收益”应该如何“处理”？
既然“公共收益”的钱是全体业主的，那就不能是一笔“糊涂账”，应当如何处理呢？笔者认为，规范的处理流程通常包括归属、记账、公示、使用四个步骤：一、归属与账户管理：钱放哪里？ 1、单独开户：公共收益必须单独开设银行账户（专户），绝对不能和物业公司的企业账户混在一起，也不能和业主的维修资金账户混用。 2、监管模式：有业委会：由业委会开设账户管理，或者实行“社区+业委会”双控账户。无业委会：由物业公司代管，但必须接受社区居委会和业主的监督。二、成本扣除：物业能拿多少？ 1、物业公司如果负责经营（比如去拉广告商），可以扣除合理的管理成本（包括人工、能耗、税费等）。 2、比例限制：很多新规（如长沙、重庆等地）规定，这个成本扣除比例通常不得超过总收入的30%，具体要在合同里约定清楚。三、强制公示：让大家看见 1、频率：每半年必须公示一次。 2、内容：不能只写“收入10万”，必须公示具体的合同、发票、收支明细表。 3、渠道：小区公告栏、单元门口、业主微信群/APP都要同步发布。四、使用方向：钱怎么花？这笔钱不能直接发现金给个人（除非全体业主表决同意），通常用于以下方向： 1、补充维修资金：这是最主要的用途，用于小区电梯大修、路面翻新等。 2、小区公共建设：购买公共设施、增加安防设备、搞节日活动等。 3、抵扣物业费：经业主大会表决通过，可以用来给全体业主抵扣一部分物业费。 4、业委会经费：支付业委会成员的补贴、开会费用等。安徽益友律师事务所董杰律师 15155775371 本文仅供交流学习，若侵犯到您的权益，烦请告知，将予以删除。

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泗县律师：小区哪些收益属于“公共收益”？
小区哪些收益属于公共收益，笔者认为，主要包括以下几大类：一、公共区域广告费 1、电梯广告：电梯轿厢内的视频、海报广告。 2、道闸与灯箱：小区出入口道闸上的广告、路边的灯箱广告。 3、室内/外墙广告：单元门厅、走廊通道、外墙、楼顶的广告牌收入。二、公共场地停车费小区内的地面停车位（非产权车位），无论是租给业主还是外来车辆，收取的场地占用费或租金。三、便民设施占地费快递柜/充电桩：快递柜（如丰巢、菜鸟驿站等）、共享充电桩、自动售卖机、净水机等进驻小区，商家支付的场地租赁费。注意：很多物业把快递柜当免费福利，其实商家是付了占地费的。四、通信设施占用费电信、移动、联通等通信运营商，在小区楼顶或公共区域架设信号基站、通信设备，支付的占地费或租金。五、公共房屋租赁费小区配套的物业用房、活动室、门卫室等，如果被出租用于商业经营（如小超市、健身房），产生的租金收入。六、其他收入 1、报废公共设施的残值回收（如卖废旧电梯零件）。 2、因公共区域受损获得的赔偿金、违约金。 3、公共收益账户产生的利息。安徽益友律师事务所董杰律师 15155775371 本文仅供交流学习，若侵犯到您的权益，烦请告知，将予以删除。

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泗县律师：房屋空置没有居住是否需要交纳物业费？

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泗县律师：保证与债务加入如何区分？
司法实践中，经常出现第三人向债权人出具还款计划等表达在一定条件下愿意还款的意愿，在债权人主张权利时，如何认定还款计划的性质，很有争议。笔者从以下方面分析以厘清二者的区别：首先，判断一个行为是保证，还是并存的债务承担，最直接看，如果第三人承担债务的意思表示中有较为明显的保证含义，可以认定为保证；如果没有，同时也未约定保证责任、保证期间等内容，就不符合保证合同形式要件，就应当从保护债权人利益的立法目的出发，认定为并存的债务或债务加入。其次，保证与债务加入均具有担保功能，而保证具有独立性，保证债务与主债务是主从债务关系，保证人在承担保证责任后享有对主债务人的追偿权。而债务加入与原债务具有同一性，并非主从债务关系，债务加入人承担原债务后是否享有追偿权则需根据债务加入人与债务人约定内容而确定。比如，第三人有“债务人债务由我还”等类似表述的承诺或单方出具欠条，这种情况可以看出，第三人还款是没有主次之分的，并不存在先由债务人偿还，债务人无力还款后再由第三人偿还的意思表示，故此时应当认定为债务加入，而非担保。安徽益友律师事务所董杰律师 15155775371 本文仅供交流学习，若侵犯到您的权益，烦请告知，将予以删除。

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泗县律师：单位与个人劳务关系中提供劳务者受害责任纠纷的归责原则？
因个人年龄超过劳动法规定的退休年龄，与用人单位之间签订了劳务合同，在工作中受伤，那么用人单位在承担赔偿责任时，是否有权主张按照过错责任进行赔偿？笔者认为：应当按照无过错责任承担全部赔偿责任。首先，用人单位与个人对双方存在劳务关系均没有异议，用人单位认可对个人在工作过程中进行管理、按时发放报酬，且个人的工作内容也属于用人单位业务的组成部分。其次，用人单位与个人形成的这一劳务关系与《民法典》第一千一百九十二条第一款所规定个人之间形成的劳务关系存在显著区别。在用人单位与个人之间形成的劳务关系中，用人单位处于优势地位，并从个人提供的劳务中获得较为显著的商业利益。而个人之间的劳务关系则是平等主体之间所建立的，且往往接受劳务的个人是直接享受劳务成果而非获得商业利益。第三，鉴于《民法典》对用人单位与个人之间建立劳务关系的，个人因提供劳务而受伤的归责原则并未做出规定，故仅能参照适用最为接近的法律关系来确定相应的归责原则。用人单位与个人之间形成的劳务关系更为接近劳动关系，故不宜参照《民法典》第一千一百九十二条第一款的规定，即根据双方各自的过错承担相应的责任，而应参照劳动关系，即由用人单位适用无过错原则承担相应赔偿责任。第四，只要个人在正常提供劳务的时间和场所，因提供劳务而受伤，用人单位不论有无过错，均应承担全部赔偿责任。安徽益友律师事务所董杰律师 15155775371 本文仅供交流学习，若侵犯到您的权益，烦请告知，将予以删除。

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泗县律师：本诉主张违约责任，对方能否提起反诉确认合同无效？
笔者认为：不可以。首先，反诉是指在已经开始的民事诉讼中，本诉的被告以本诉的原告作为被告，向法院提出的和本诉的诉讼标的和理由有牵连，但可独立的反请求。其次，因本诉诉请被告依照合同承担责任，人民法院审理过程中必然涉及对合同效力的审查，因此反诉请求确认合同无效的请求已被本诉包含，无须独立提出。第三、反诉主张合同无效的观点，可以作为抗辩理由提出。本诉被告依照《民事诉讼法》的规定享有陈述观点，收集、提供证据，进行辩论等诉讼权利，人民法院不受理其确认合同无效的反诉，并不会导致其诉讼权利无法行使或相关事实不能全面审查的结果。最高人民法院(2019)最高法民终1812号判决书持有此观点。安徽益友律师事务所董杰律师 15155775371 本文仅供交流学习，若侵犯到您的权益，烦请告知，将予以删除。

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泗县律师：房屋空置没有居住是否需要交纳物业费？
笔者认为：根据《民法典》第九百四十四条规定，业主不得以未接受或者无需接受物业服务为由拒绝支付物业费。物业服务具有公共性，涵盖小区的环境卫生维护、公共设施设备的保养维修、安保秩序维持等多方面，即使房屋空置，物业公司仍需对小区公共区域进行维护和管理，服务成本并不会减少，所以业主不能以此为由拒绝缴纳物业费。不过，少数地区对长期空置房屋有减免政策。例如，江苏省空置超过6个月可以协商按70%缴费，山东省空置房物业费减免比例由当地政府规定，通常为60%-80%。本文仅供交流学习，若侵犯到您的权益，烦请告知，将予以删除。