恒大物业半年收69.4亿:"稳"字背后藏着三本旧账
8月31日,恒大物业(06666.HK)发布2026年中期业绩:上半年营业收入69.43亿元,同比增长4.5%;毛利润13.32亿元,同比增长11.1%;归母净利润5.17亿元,同比增长9.5%;每股基本盈利0.05元。截至6月末,公司在管面积约6.03亿平方米,可用资金42.44亿元。 表面看,这是一份"稳中有进"的成绩单。但拆开数据,看到的却是另一番景象——营收的"稳",是靠彻底切割关联方换来的;利润的"薄",是被历史旧账死死压住的。 第三方收入占比100%:一家"去恒大化"的物管 最具标志性意义的数字,是关联方收入仅约265万元,第三方收入占比接近100%。 出于审慎原则,公司在上半年基础物管收入中主动剔除了与关联方有关的空置物业管理收入约2.56亿元。即便剔除这部分本可计入的"名义收入",第三方贡献的增量依然撑起了整体增长——这意味着恒大物业已彻底从"恒大系的物业"转变为"市场主体独立的物管公司"。 规模端同样延续去关联化路径。期内累计签约(含续签)第三方面积约4300万平方米,合同年饱和收入近10亿元,签约项目进场率高达94.4%。 💡 在物业管理行业普遍"增收不增利"、毛利率承压的上半年,恒大物业毛利率反而从18%回升至19.2%——这是第三方高质量拓展最直接的财务反馈。 三本旧账:134亿、20.89亿、51%股权 但"稳"的另一面是沉重的历史包袱,三本旧账至今未清: 第一本:134亿元存款质押案。 集团已对最终控股股东中国恒大集团(清盘中)及相关责任方提起诉讼并获法院判决,但截至6月30日,仅向相关方追回款项约950万元。公告坦言,受限于中国恒大现状,追回金额存在重大不确定性。 第二本:关联方应收款项。 截至2026年6月30日,集团应收关联方贸易账款总额约20.89亿元,已全额计提减值拨备。其他应收款中涉及最终控股公司的融资担保金额约133.91亿元,也已全额计提减值。 第三本:控股权悬而未决。 中国恒大所持恒大物业51%股权早已被列入处置清单。2025年9月清盘人收到非约束性收购意向,2026年4月意向买家缩小至1家,但6月25日谈判终止,双方未订立任何正式或具法律约束力的买卖协议。恒大物业仍在等待"新东家"。 一个被忽视的信号:不派息的"现金牛" 董事会不建议派付中期股息。一边是42.44亿元可用资金、无有息负债;另一边是主动放弃分红——这种"蓄水不放"的姿态,在物管行业实属罕见。 合理的解释只有一个:公司为潜在股权交割、134亿追款相关的法律费用、关联方应收的进一步减值计提预留弹药。在控股权出售完成前,保留现金是最稳妥的选择。 "独立"的代价与价值 恒大物业的故事,是中国商业史上最特殊的"去关联化"样本。它证明了一件事:哪怕母公司彻底崩盘,只要物管公司手里握有6亿平方米的在管面积、建立起第三方市场化拓展能力,就能在业务层面活下来。 但"活下来"不等于"活得自由"。品牌层面,"恒大"二字在业主和资本心中的负面烙印短期难消;法律层面,134亿诉讼的追偿前景渺茫;股权层面,新东家的缺席让所有长期规划都只能暂停。 ⚠️ 这份中报的真正意义,不在于69.4亿营收本身,而在于它量化了"去恒大化"的进度:业务上已100%完成,但财务与股权上仍深度绑定。 恒大物业就像一栋主体结构已重建、但产权证还押在破产管理人手中的大楼。6.03亿平方米的在管面积,是这个"恒大系最后优质资产"最硬的底牌,也是潜在买家唯一愿意出价的原因。当控股权交易重启的那一天,这份中报的数据,就是定价的基础——而134亿追款的不确定性和20.89亿的减值现实,则是买家压价的筹码。 稳,是经营面的稳;悬,是产权面的悬。这份中报最真实的注脚,是"等"字——等新东家,等134亿追款的实质进展,等"恒大"两个字真正从公司基因里剥离的那一天。
8月31日,恒大物业(06666.HK)发布2026年中期业绩:上半年营业收入69.43亿元,同比增长4.5%;毛利润13.32亿元,同比增长11.1%;归母净利润5.17亿元,同比增长9.5%;每股基本盈利0.05元。截至6月末,公司在管面积约6.03亿平方米,可用资金42.44亿元。 表面看,这是一份"稳中有进"的成绩单。但拆开数据,看到的却是另一番景象——营收的"稳",是靠彻底切割关联方换来的;利润的"薄",是被历史旧账死死压住的。 第三方收入占比100%:一家"去恒大化"的物管 最具标志性意义的数字,是关联方收入仅约265万元,第三方收入占比接近100%。 出于审慎原则,公司在上半年基础物管收入中主动剔除了与关联方有关的空置物业管理收入约2.56亿元。即便剔除这部分本可计入的"名义收入",第三方贡献的增量依然撑起了整体增长——这意味着恒大物业已彻底从"恒大系的物业"转变为"市场主体独立的物管公司"。 规模端同样延续去关联化路径。期内累计签约(含续签)第三方面积约4300万平方米,合同年饱和收入近10亿元,签约项目进场率高达94.4%。 💡 在物业管理行业普遍"增收不增利"、毛利率承压的上半年,恒大物业毛利率反而从18%回升至19.2%——这是第三方高质量拓展最直接的财务反馈。 三本旧账:134亿、20.89亿、51%股权 但"稳"的另一面是沉重的历史包袱,三本旧账至今未清: 第一本:134亿元存款质押案。 集团已对最终控股股东中国恒大集团(清盘中)及相关责任方提起诉讼并获法院判决,但截至6月30日,仅向相关方追回款项约950万元。公告坦言,受限于中国恒大现状,追回金额存在重大不确定性。 第二本:关联方应收款项。 截至2026年6月30日,集团应收关联方贸易账款总额约20.89亿元,已全额计提减值拨备。其他应收款中涉及最终控股公司的融资担保金额约133.91亿元,也已全额计提减值。 第三本:控股权悬而未决。 中国恒大所持恒大物业51%股权早已被列入处置清单。2025年9月清盘人收到非约束性收购意向,2026年4月意向买家缩小至1家,但6月25日谈判终止,双方未订立任何正式或具法律约束力的买卖协议。恒大物业仍在等待"新东家"。 一个被忽视的信号:不派息的"现金牛" 董事会不建议派付中期股息。一边是42.44亿元可用资金、无有息负债;另一边是主动放弃分红——这种"蓄水不放"的姿态,在物管行业实属罕见。 合理的解释只有一个:公司为潜在股权交割、134亿追款相关的法律费用、关联方应收的进一步减值计提预留弹药。在控股权出售完成前,保留现金是最稳妥的选择。 "独立"的代价与价值 恒大物业的故事,是中国商业史上最特殊的"去关联化"样本。它证明了一件事:哪怕母公司彻底崩盘,只要物管公司手里握有6亿平方米的在管面积、建立起第三方市场化拓展能力,就能在业务层面活下来。 但"活下来"不等于"活得自由"。品牌层面,"恒大"二字在业主和资本心中的负面烙印短期难消;法律层面,134亿诉讼的追偿前景渺茫;股权层面,新东家的缺席让所有长期规划都只能暂停。 ⚠️ 这份中报的真正意义,不在于69.4亿营收本身,而在于它量化了"去恒大化"的进度:业务上已100%完成,但财务与股权上仍深度绑定。 恒大物业就像一栋主体结构已重建、但产权证还押在破产管理人手中的大楼。6.03亿平方米的在管面积,是这个"恒大系最后优质资产"最硬的底牌,也是潜在买家唯一愿意出价的原因。当控股权交易重启的那一天,这份中报的数据,就是定价的基础——而134亿追款的不确定性和20.89亿的减值现实,则是买家压价的筹码。 稳,是经营面的稳;悬,是产权面的悬。这份中报最真实的注脚,是"等"字——等新东家,等134亿追款的实质进展,等"恒大"两个字真正从公司基因里剥离的那一天。

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