一周参考消息︱2024房地产4月关键词——静默|万科|城投|房地产行业|金融

2024年或将迎来爆雷房企的“清盘潮”

前几天，国有四大行之一的建设银行在香港的分支机构“建银亚洲”对闽系房企世茂集团提出了清盘呈请。

建行的此番动作，不由让人想起住建部倪部长在今年3月提到过的：“对于严重资不抵债、失去经营能力的房企，要按照法治化、市场化原则，该破产破产、该重组重组”。

而在世茂之前，建银亚洲已经对多家房企呈请清盘：3月向香港法院呈请德信中国清盘；2月呈请大发地产清盘；2023年呈请中梁控股、海伦堡、佳源国际等清盘。

从“臭名昭著”的恒大，到“宇宙级房企” 碧桂园，在这一轮房地产调整周期内，高杠杆、高周转的房企基本都没有逃过被提出清盘呈请的命运。

据不完全统计，2022年至今，已有超过20家房企被申请清盘。包括融创、新力、佳兆业、龙光、旭辉、花样年、祥生、中南建设、嘉世国际（阳光城上市平台）、福晟国际、天誉置业、嘉年华国际、利全（奥园关联公司）、泛海、新明中国等。

而且今年1月，香港法院已经正式向中国恒大发出清盘令。

或许，今年房地产行业将迎来爆雷房企的“清盘潮”。

其实，对当前的房地产市场而言“清盘潮”的来临或是件好事。

房企爆雷潮发生后的这两年，很多暴雷房企死而不僵、老板索性躺平，这导致一个很糟糕的局面：一是银行不敢轻易给房企贷款，企业也很难发债，多项融资政策密集发布，但需要资金的房企依然融不到钱，一些原本优质的房企，也逐渐陷入现金流危机。二是买房人成了惊弓之鸟，购房预期变差直接不敢买房。行业长时间的负向循环之下，连万科也亮起了红灯。

所以，在保交楼进行到一定程度之后，如果能推动爆雷房企的清盘，或许能促进行业风险出清，从根本上扭转行业发展预期。

在这方面我们可以参看2013年-2016年的煤炭行业。

当时，由于产能过剩且煤炭消费量降至历史最低，煤炭企业大面积破产。此后，山西、陕西等省份主动推动了供给侧改革，关闭退出落后产能和中小零散煤矿，加大煤炭企业兼并重组，经过前期3年的“关停转合”洗牌出清后，煤炭行业企稳并实现了复苏。

如今，煤炭行业不仅实现了量价回升、利润修复，还实现了企业集中度的提高，至2023年我国前十煤企产量占比达到53%，相比2016年提高了12个百分点。

所以，对于当下房地产行业糟糕的现实来看，先破后立或是一条直接而果断的重生路径。

另一方面，从国际成熟的房地产市场来看，美国和英国头部房企的市占率达到了22%-23%的水平，但目前国内TOP3的市占率还不到10%。所以，就健康的房企个体而言，逆势加速发展、兼并弱势房企、收购不良资产，继续壮大是必然之路。

从2023年的成绩单来看，中海、华润置地的市场占有率均提高了约0.3个百分点，达到2.66%和2.6%。同时，土地也在进一步向头部房企聚集，去年百强房企80%的新增货值，集中在TOP20的房企手中。土地资源高度集中，将在今明年的供应和销售规模中呈现出来，这意味着，头部房企的市占率还将进一步上升。

一边是行业加速出清，有数据显示2023年约有235家房企发布了相关破产文书，今年前2个月申请破产的房企就已经超20家。一边是头部优质房企的快速发展，房地产市场，或将迎来巨大的变化。

绿城、龙湖、万科评级又被下调，是谁不对？

虽然房企被国际三大评级机构（穆迪、惠誉、标普）下调评级早已不是什么能激起大家讨论的新鲜事，但连绿城、龙湖、万科都被下调评级的时候，我们内心还是出现了一些波动，到底是谁出了问题？

先来看看几条最新的动态：

· 4月18日，穆迪将中国金茂的企业家族评级从Ba1下调至Ba2，同时维持了对评级的负面展望。
· 4月17日，穆迪将龙湖集团的公司家族评级由“Ba1”下调至“Ba2”，高级无抵押评级从“Ba2”下调至“Ba3”，展望维持负面。
· 4月12日，穆迪将绿城中国的公司家族评级、有支持高级无抵押评级和高级无抵押评级从“Ba3”下调至“B1”，展望为“负面”。
· 上个月，万科曾被穆迪、标普、惠誉依次下调评级，评级展望也由原来的稳定展望下调至负面观察。

评级下调的原因不外乎于销售业绩的持续疲软与信贷能力的不确定性。而更大层面上，则是对房地产行业的整体看空，甚至于对中国经济发展的看空。

不久前，惠誉还将中国主权信用评级展望由“稳定”调整为“负面”。对此，财政部有关负责人回应指出，惠誉主权信用评级方法论的指标体系，未能有效前瞻性反映财政政策“适度加力、提质增效”对推动经济增长、进而稳定宏观杠杆率的正面作用。

国际评级机构的结果，房企也不再买单了。4月11日，保利发展发布公告称，“鉴于公司近期无继续在境外发行债券的计划，公司将在已聘请的三家国际信用评级机构中，保留一家继续为公司提供主体信用评级，以反映公司的信用状况。”随后，穆迪公告称出于商业原因，撤销保利发展 “Baa2”发行人评级。

其实早在2022年下半年，房地产市场就曾经历了一波“撤销潮”，当时包括新城、融创、龙光、宝龙等在内的约70家房企向三大评级机构提出申请撤销评级。另外，类似招商蛇口、滨江集团等房企一直都未曾参与过三大国际机构评级。

整体来看，国际评级机构所给出的评级，是房企在境外融资过程中极为重要的参考标准，在当前融资难的背景下，房企不在care也在意料之中。

而站在国际评级机构的角度来看，它们聚焦的是全球资产，虽评价结果带有一定的非客观因素，但评价标准是一个针对范围更广的整体指标，就当前的国内房地产市场而言，评级下调属正常反应。

不过，正如财政部所言，国际评级机构的评价结果并不具备前瞻性，更多是对已经发生事实的综合判定，并不能代表未来的发展路径。而聚焦到国内房地产市场而言，更不具备微观的准确性。

我们认为，中国房企评级整体被下调，主要是显示的是国际评级机构对于中国经济及房地产行业的不看好，不代表房企本身没有优秀的战略和发展路径。

以几家典型房企为例：

央企保利： 2023年，保利发展实现营业总收入约3471.47亿元，同比增长23.49%；营业利润约243.22亿元；归属于上市公司股东的净利润约120.37亿元。

混合所有制绿城： 2023年绿城收入1313.83亿元，同比增长3.3%；股东应占净利润31.18亿元，同比增长13.1%；每股基本盈利1.22元，同比增长18.4%，2023年资金余额及经营性现金流创历史新高。

民企龙湖： 2023年龙湖全年实现营业收入1807.4亿元，股东应占溢利128.5亿元，剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利达113.5亿元，是行业中为数不多的核心净利超百亿的房企。更为重要的是，2023年，龙湖集团整体和五大航道均实现了正向经营性现金流。

可见，虽然房地产行业整体表现依旧低迷，但优秀的房企依然有着较强的盈利能力。而且，今年来保利在产品方面的探索、龙湖在经营性类业务方面的成就，以及绿城在代建和资产管理方面的持续探索，都会给市场带来积极、持续的意义。

我们相信，先行者的努力探索，总会让行业建立新的希望和未来。

2024房地产4月关键词——静默

房地产，看起来好像正在悄悄冷静下来。（具体可跳转查看我们本周的速递：）

房地产消失的“金三银四”，让开发商开始对24年信心不足，普遍不再提业绩目标，大家已经形成共识：安全比发展重要。就连前2年拿地比较猛的国央企，也开始“收缩、瘦身、调结构”。

尤其是一季度的经济数据发布之后，GDP同比去年增长了5.3%，明显超出市场预期。数据结果表明，经济和市场情况并没有大家想象中的那么糟糕，于是大家对房地产救市的期待值开始大幅下降。

北京酝酿了很久的政策放松氛围，最终以“废止离婚限购”结尾。而前段时间被广为讨论的“核心城市将全面取消限购”也没有最终落实，甚至核心城市外围区域放松的政策都不再被提起。

针对需求端的救市政策似乎进入了“静默期”。

当然，政策在供给端的调整以各地因城施策的方式依然在不断进行中，例如：广州全市范围停止新的公寓等类住宅项目审批；杭州、南宁、长沙等城市放行商改住调整；长沙明确“赠送面积”规定，进一步优化阳台等空间面积计算规则等。

需求端刺激无效之后，各地开始在供给端调整市场，以期从长远角度解决房地产持续疲软的难题，但显然远水解不了近渴。

所以，在经济数据亮眼、房地产政策静默的背后，是大家“依然颓败”个体感受。

这两天，“在南京市内骑自行车因无牌照被罚 50元”的消息登上热搜，虽然最后处罚被撤销，但令人无语的故事背后，是地方财政在房地产熄火之后捉襟见肘的现实状况。

另一个社会热点话题，是水电气费的普涨。有数据统计，今年已发布天然气涨价方案的市县已经达到120多个，有个别城市还是暴涨模式，例如重庆就有居民爆料20天煤气欠费超1.7万元，为此重庆还特意成立了联合调查组予以纠正。背后原因，也是房地产颓势之下的连锁反应——地方政府没钱再去补贴水电气费等公共服务民生行业。

此外，还有基建的暂停暂缓，表面上看是地方政府与城投平台化债的结果，包括35号文、47号文与14号文对新增基建投资的约束，但实际上却是房地产行业下行引发的土地财政压力。

还有金融行业的集中爆雷风险，目前绝大多数金融产品的底层资产都是房地产，随着当前房地产行业的继续下行，越来越多的金融机构和理财产品或将面临爆雷风险。

也难怪网友会调侃：拧到最后，依然只有房地产才能拯救中国经济。

一边是静默状态的救市政策，一边是依然下行的房地产以及背后一系列的社会、经济问题，我们认为当前房地产依然需要较大的政策支持，而且是房企融资端、城市资产价格端、市场供给端、以及需求端的共同发力，若任由房地产下跌持续，或会导致更严重的经济恶化以及市场崩塌。

备注：部分内容引自公众号“西政资本”

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