距离银座大街行车10分钟的晴海旗高级住宅区,5年前买的三室一厅公寓(实际使用面积约90平米),在今年2月正式入住后,价格已经涨了一倍,达到1亿5000万日元(约700万元人民币)。

晴海旗面临东京湾,海景秀丽,其实它还不是东京最高的房价。外国使领馆比较集中的六本木地区,5年前的一套三室一厅的公寓楼,价格在1.8-2亿日元之间,如今已经涨到了4亿日元(约2000万元人民币)。

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东京晴海旗(原东京奥运选手村)

日本商业银行的房贷审核标准,一般是年收入的7-10倍。譬如你购买1亿5000万日元的房子,年收入如果没有2000万日元(约100万元人民币)的话,银行就不会给你很爽快地放贷。因为2000万日元的年收入,扣除个人所得税377万日元、住民税160万日元、社会保险费171万日元,实际到手也就1292万日元(约60万元人民币)。1292万日元的三分之二是生活开销,每年能够用于还贷的资金也就500万日元(约25万元人民币)左右。如果首付是5000万日元的话,那么,剩下来的1亿日元,就需要还20年的房贷。

而这前提,还是你的年收入需要2000万日元以上。

而根据日本国税厅的调查,2022年时,年收入能够达到2000万日元的人,仅占全体劳动者的0.6%。也就是说,167个劳动者中只有1人的年收入是达到2000万日元。

所以,1亿5000万日元的房子,对于一般日本人来说,已经是无法碰触的高级公寓。这也就意味着,东京的房价已经高出了一般人的想象。

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东京的房地产价格有没有碰到天花板?这是许多人在议论和关注的问题。

5月21日,日本不动产经济研究所发表了东京首都圈在今年4月的新建公寓楼的销售价格调查报告。报告称,4月的东京首都圈平均一户售价比今年3月的均价下降了4.3%,为7412万日元(约346万元人民币)。这已经是连续2个月走跌。

东京首都圈所指范围,是东京都、千叶县、神奈川县、埼玉县。其中东京都23个区的平均一户售价下跌幅度高达22.1%,跌破1亿日元大关,下跌到9168万日元(约430万元人民币)。而23区之外的东京都其他卫星城市的房价则上升了4.5%,平均达到5814万日元。千叶县上升了7.3%,平均为4929万日元。神奈川县上升了5.2%,平均为6093万日元。而埼玉县则下滑了8.8%,平均为5088万日元。

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东京都23个区的房价,不仅是东京首都圈最高房价,也是日本第一。尤其是港区、中央区、渋谷区、千代田区、新宿区这5个核心区的房价更是创下历史最高纪录。但是,今年4月的22%跌幅,着实令人惊讶。

东京都23区不只是房价跌,而且4月新出售的公寓楼数,也比2023年4月减少了42.5%,仅为972户。

看来,东京的房价开始碰到天花板了,走跌或将成为一个趋势。

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