艾江涛

经历十几年的黄金发展期，国内房地产业“买房卖房赚取差价”的模式已走到尽头，正面临从建造出售向持有运营的深刻转型。

这让江江异常兴奋，“如果按照原来房地产商拿地建造卖房的模式，卖出去就完了，跟节能一点关系也没有，自然没有做节能的动力”。作为博锐尚格这家专注大型公建能效管理创业公司的董事长，他认为只有当房产成为持有型物业，能耗成为其主要运营成本时，建筑节能的市场才能真正打开，不再是房地产商的噱头。

城市公共建筑节能空间巨大。据《中国建筑节能年度发展研究报告2014》，2012年建筑总能耗占全国能源消费总量的19.1%，其中，总面积达83.2亿平方米的公共建筑又成为建筑能耗大头，占建筑总能耗的26.4%。

也正因此，政府早在“十一五”期间便出台一系列针对公共建筑的节能政策与项目，而这一切背后的重要推手，正是江江的父亲——中国工程院院士、清华大学建筑节能研究中心主任江亿。因为父亲的关系，江江从小就被逼着学各种建筑节能方面的东西，很早便具备了“建筑节能领域本科生的水平”。父亲有时还会将研究生考题拿给他做，偶尔做出一道，高兴之下，会跑到学生面前炫耀半天。2004年，在成都电子科技大学电子工程专业毕业后，江江被父亲拉到清华大建筑节能研究中心工作，期间参与完成了“十一五”科技支撑项目——大型公共建筑能量管理系统与能源诊断研究。该项目旨在做出一套监测和诊断建筑实际用能的自动化系统，以期通过实际能耗而不是节能技术应的用多寡来评价建筑节能。

上述项目研究成果，很快受到重视。2007年10月，建设部、财政部联合下发了《关于加强国家机关办公建筑和大型公共建筑节能管理工作的实施意见》以及《国家机关办公建筑和大型公共建筑节能管理的工作的实施意见》在北京、天津、深圳三个城市率先建立动态检测平台，并由中央财政给予适当支持。在江亿等人的推动下，2007年新修订的《节约能源法》也加入了“定期向社会公布各省、自治区、直辖市以及主要耗能行业的能源消费和节能情况等信息”等内容。

江亿和他的团队很高兴，研究成果终于要进入市场化验证阶段了。然而，这些耗资巨大的政府项目，实际做的效果却很差，缺失严重、错误百出的能耗数据，被“商业秘密”等理由拒绝公示。在2014年12月《南方周末》的一篇调查报道中，向24个城市发出的大型公建能耗数据公示请求，应者寥寥。

期间，最让江亿郁闷的是，许多人质疑项目本身的可行性。2009年，北京博锐尚格节能技术有限公司成立，江江身上背负着父亲交给他的一项任务——挣不挣钱再说，先证明这件事能做成。

然而，逻辑的悖论在于，如何证明建筑节能是可行的唯一出路？首先必须先挣到钱，在商业模式上才能走得通。江江对此深有体会，早在2005年的首次创业中，他和合作伙伴一起创立了一家楼宇管理公司，试图通过一套楼宇自控网络，挑战业内翘楚霍尼韦尔。公司在顶峰期有100多员工，握有60多项发明专利（江江拥有其中20多项），并成功拿到3,000多万元投资，但由于前期架子搭得太大，等产品推出，投资人的钱也花完了。这次历时3年的失败创业给江江的最大启示是，步子不能迈得太快，创业初期必须首先设法养活自己。

博锐尚格成立初期，江江再次陷入迷茫。脱胎于之前的“十一五”课题，尽管当时公司自有的一套包含软硬件系统的产品已迭代到第三代，仍苦于无法拿到项目。彼时国内公建能效管理的商业市场尚未真正开启，政府投资的项目又拿不到，结果“折腾了一年，一个项目也没拿到”。

江江开始静下心思考，建筑能耗监测这件事情到底有无价值？如果有真实价值，能降低业主的运维成本，必然能在商业项目上有所斩获。

2009年11月，一个偶然的机会出现，博锐尚格与万达达成合作，为其做了北京石景山等4个广场的能效管理系统。通过博锐尚格一系列的能效监测服务，万达仅用了10个月时间，就用能耗节省的钱收回投资。自此，这套能效管理系统成为万达广场的标配，而博锐尚格也拿下自己的第一个商业地产项目。

建筑能效管理系统究竟如何实现节能？节能的前提在于感知建筑。在江江的描述中，这套系统的底层首先是数据采集系统，经由系统总线连接的各种计量表具与传感器，将建筑中电、水、冷、热、气等能耗数据乃至机电系统数据、运行信息、环境信息等方方面面的数据全部采集起来，同时也可通过一些通用API接口导入其他公司的楼控数据。上述不同总线的数据经过协议转换，变为互联网通用数据，进而被传输存储到云端。

这些数据是博锐尚格的核心所在，由其代管的100多个商业项目中，数据中心每天的吞吐量达4TB。基于上述细分数据的分析与挖掘，博锐尚格可以同时服务于业主与设计院两端。系统搭建完成后，由几十人组成的专家团队通过远程数据分析等增值服务，为业主定期提供分析报告与节能建议。通过消除工况切换造成的能耗漏洞；优化管理，减少跑冒滴漏造成的能耗损失；找到可能的设备故障，避免故障造成的能耗损失；通过数据运行，给出运行调节的优化建议等方式为业主带来节能收益。

江江举了某商业广场变压器设计容量的例子，在某个商业项目中，他们发现同样业态同样用能水平的不同广场，变压器的设计容量差异很大，最低的仅40KW，最高却达101KW，实际运行中的问题更大，这些变压器的历史最大负载率仅在17%-61%之间，而变压器的典型舒适运行区间在60%-80%。在江江看来，这是由于国内建筑设计领域各自为阵，经验互不传递所致，此外，设计院在做完设计后，也缺乏实测值去反向校验设计的合理性。未来，建筑设计的反向服务，也将成为博锐尚格的重要业务增长点。

一栋房子建好后，其资产负债表的主要成本为固定资产摊销（土地及建设成本的按年摊销）与变动成本（能耗、人工、设备维保、工程改造、安全事故造成的资产损失等）两块。江江希望公司开发的系统可以覆盖建筑的所有变动成本，通过物联网与信息化手段，帮助业主节省能源、优化人工成本，以实现精确维保，因为目前建筑设备普遍存在过维保与欠维保的问题。

谈起节能的具体案例，江江兴奋异常，“节能可以讲好多故事，这个太有意思了。”

有次，博锐尚格的专家团队在数据分析时，发现某商业广场送霾风机的曲线异常，晚上本来该关的风机却一直存在一个负荷，业主一查，发现在一次大型活动后，由于人员倒班，忘记关闭一些备用或消防用的风机。“这一下子，一周就是4000度电。”可以想见，如果没有实时的能效监测，这样的能耗漏洞极难发现。

长期浸淫于这一行业，江江逐渐发现建筑节能不单靠技术，还需要运行模式上的创新。博锐尚格一面通过手机端APP，定期给业主单位领导发送报告，传递压力，另一方面又通过专家团队，给下面运维人员打电话，教他们如何处理。节能需要“先有压力，后有办法”，两头一块使劲才有办法，才能形成一个闭环。

除了优化运行调节，能效管理系统对通过投资改造的建筑节能亦颇具价值。以香港某大型商业地产集团为例，通过大数据分析，它将项目每个系统（如风机、水泵、照明）的节能潜力详尽计算出来，使投资方对节能改造管理的重点一目了然。

在江江看来，这正是国内节能改造投资市场最为欠缺的地方。“中国人做节能改造的投资，现在都是怎么干呢？都像老太太去药房，不看病只买药，因为药好就买了一堆，到底是因为有这病才吃药，还是因为这药好我才吃，都不清楚。”类比到建筑节能改造产品，许多人买产品都是基于技术好，技术好又是基于所谓的理论节能率或典型案例节能率，而不考虑自己项目的适应性，“其实很扯淡”。而真正靠谱的节能改造方案，应该基于一套准确的能源管理系统，能够帮业主了解病根，预估收益，并在实施过程中实时反馈调节。

经过多年耕耘，博锐尚格已积累了300多个大型公共建筑的能效管理项目，涉足政府、工业、绿色商业、医院、校园、酒店六大领域。2013年公司实现营收3,700万元，利润780万元，江江透露，2014年上述指标均有超过30%的增长。

经过此前的两轮融资，2014年9月，博锐尚格在新三板挂牌，净资产超过5,000万元。在公司170多人的团队中，与技术相关的人达110人左右，这让江江颇为自豪，“我们是国内做这个领域研发团队最大的了。”

由于建筑产出物为环境与舒适度，存在很多不可控因素，所以能耗收益难以确认，造成国家推行多年的建筑节能合同能源管理，一直做得不好。博锐尚格的商业模式，除了为个别资质特别好的业主做一些合同能源项目，主要以一次销售为主。

业务流程则主要涵盖前期咨询、系统安装、后期增值服务几个阶段。江江介绍，“一个商业地产项目，不提供传感器等底层硬件，单纯我们的软硬件系统（网络处理设备，叫采集网关）与增值服务，典型造价在百万元左右。”增值服务主要指数据分析，包含定期报告、电话咨询、移动端简报、定期现场调试等多种形式，按照业主最能理解的收费方式，每平方米一年收取几元钱。

“有压力，才有办法”，似乎成为开启建筑节能商业市场的不二法则，发生在纽约的故事足以佐证。

2002年，迈克尔·布隆伯格就任纽约市市长时，立下宏源做好节能工作，对没有工业的纽约来说，建筑节能便是重头所在。迈克尔谙熟节能背后的逻辑，他首先推动议会通过一项法律：要求美国所有一定规模以上面积的公共建筑物业主，公示能耗数据，并对其进行排名。藉此机会，许多能源审计、计量公司进入市场，迈克尔又专门找人对统计数据进行核查，通过黑名单机制确保数据有效性。这样一来，那些被公示的高耗能业主压力很大，纷纷寻找节能服务公司咨询改造。3年之后，整个纽约市成功实现20%-30%的能耗节约。

事实上，中国政府此前的法律与大规模投资，看上去比纽约有过之而无不及，只是花出去的钱并没有换来数据公示，也就难以谈到进一步的压力倒逼。

不过，江江对国内公共建筑节能市场的前景依然非常乐观，除了房地产转型的大背景，建筑能耗的定额总量控制将成为建筑节能市场的基础。2014年通过的《全国公用建筑能耗定额》讨论稿，今年则有望推出。

尽管IBM、施耐德、霍尼韦尔等国际巨头都意识到建筑物联网数据分析的价值，纷纷发力国内建筑节能市场，然而在江江看来，国内好多建筑节能企业仍习惯挣政府快钱，围绕政府补贴设计产品与商业模式。“国内目前的建筑节能市场，仍是补贴的市场。”

对于国际节能巨头的竞争，江江并不害怕，他将竞争优势归纳为两点：一为本土化优势，巨头们不熟悉国内环境，做的东西不太接地气；其次，外资人力的竞争力在下降，“留在那的人往往背景很好，但热情降低，属于混组织结构的，真正有动力的都去创业了。”

让他更有底气的是，在云计算、大数据等新兴领域，大家在技术上所差无几。2014年，博锐尚格为SOHO中国开发的 “isagy BIM”系统，作为全球首创的3D建筑能管理系统，荣获被称为“中国设计奥斯卡奖”的最高奖项——“中国设计红星奖至尊金奖”。

江江一直将自己的公司定位为建筑物联网公司，由于物联网数据与互联网数据的本质差异，像百度、阿里这样的互联网巨头，并不具备物联网的基因，而在未来的物联网领域，必将涌现出新的巨头。

互联网数据是离散的，随即的，人本的（以人为单位的），无法做数据的修复和校验，但物联网数据是可以被修复、监测和验证的，因为所有物联网数据反映的是一个真实的物理过程，其逻辑是物理，“比如升温过程，温度传感器不可能从2度突然变化到20度，如果产生了这样的数据，那就是错的，这个数据可以被修复。”

江江举例说明公司的核心技术：物联网数据的修复能力，并非噱头。在法国某大型超市连锁集团的项目中，博锐尚格作为第三方咨询公司，将之前某节能巨头能效管理系统的所有数据，10分钟1个数全读出来，分析后发现很多奇怪的问题，比如阶段性的大数，一段时间的丢数，还有长期不变的数据，后来通过智能算法修复，使全年误差从之前的13.945修复到0.3%。

“到了，我们也没实现这个拨乱反正”，采访结束，江江笑称，自己并未完成父亲当年交给他的任务，没有在政府项目中证明公建能耗监测平台的价值，但无心插柳，反而在商业地产领域证明了这件事的价值。