吴晓波

香港差饷物业估价署6日发表的数据显示，今年1月香港私人住宅楼价环比再升2.16%，连续11个月上升。楼价不但再创新高，且录得去年7月以来最大升幅。

在去年香港经济并不稳定的情况下，楼价却在一直飙升，今年初由美国市场研究公司Demographia公布的第11份《全球住房负担能力调查》显示，在9个国家或地区378个城市地区房地产市场中，香港住宅楼价连续5年蝉联全球最难负担城市,楼价入息比率(楼价中位数除以家庭全年入息中位数)更由14.9倍升至17倍,大幅抛离其他城市,达极难负担水平,即港人要连续17年不吃不喝才能置业。

在这一波上升潮中，首次置业者购置的中小型住宅是领涨先锋，1月实用面积40平方米以下和40至69.9平方米的小型住宅价格环比分别升2.4%及2.2%，而实用面积70至99.9平方米的中型单位价格增幅为1.55%，升幅环比继续扩大。

而根据3月5日莱坊及中银国际联合发布的2015年《财富报告》显示，中国香港豪宅虽然是全球第二贵，但过去12个月，香港豪宅的价格只上升1%，而升幅最多的纽约豪宅有19%。

对于超高资产净值人士来说，去年伦敦、纽约及新加坡是他们眼中最重要的城市中，香港则排在第4。

不过，随着香港楼价持续上升，豪宅市场也在逐渐回暖，按照香港差饷物业估价署的数据，实用面积100至159.9平方米和160平方米以上的住宅，楼价升幅由去年12月的0.54%及0.63%，加快至今年1月的1.4%和1.36%。另外，今年1月22日，香港何东花园被来自内地重庆的富豪购入，刷新了香港地产界的两个新纪录：最贵私人豪宅地块成交价和最贵的“双辣税”（根据香港政府为抑制楼价而出台的“双辣税”政策，200万元以上的物业交易，要征收双倍印花税，适用于所有个人或公司购买的住宅或非住宅物业。）

据香港土地注册处资料显示，曾被列为香港一级历史建筑物的香港何东花园易主Season Glitter Limited，最终以51亿港元成交。何东花园地盘面积约12.4万平方英呎（约11160平方米），可建楼面面积约5580平方米，楼面地价每平方英呎（约0.09平方米）82258港元。买家需要缴纳巨额印花税，包括15%买家印花税及8.5%双倍印花税，总计成交额的23.5%，即11.985亿元。连同地价及楼税，买家所付出的成本合计高达63亿港元。有消息人士透露，该物业的买家是来自中国内地重庆的地产富豪。何东花园此次出售，也意味着原属何东家族的“三不卖”物业已经全部易主。另外两处则是湾仔承业大厦和尖沙咀前东英大厦。

在香港一直作风稳健的会德丰地产，则透露会在今年第二季度顺势推出超豪山顶项目聂歌信山。会德丰地产主席梁志坚对福布斯中文网记者表示，因政策原因，他们暂不方便透露售价，不过会跟随市价定价。

聂歌信山是会德丰今年的重点项目，共19栋独立别墅以及48套洋房。别墅的实用面积在6000-10000平方呎，洋房实用面积在4000平方呎左右。梁志坚表示，由于这一地块的购入价格已经超过100亿港元，位置正处于山顶雾带之下，景观良好，因此在建筑及打造上可以说不惜工本。选择2015年中推出，是因为感觉优质豪宅物业不会特别受市场状况影响，如果是供应不多的优质精品，买家就不会过分注重价格。该项目的洋房面积为4000平方呎左右，别墅面积在6000-10000平方呎，在目前香港山顶区的一手物业中具有稀缺性，因为其他同类项目大多是洋房面积在3000平方呎左右，别墅面积在6000平方呎左右或以下。

另外，会德丰今年在香港市场还会推出其他4个项目，涵盖中小型住宅、精品豪宅、以及写字楼。梁志坚表示，会德丰在香港市场的定位就是不做“大阿哥”，但要拥有稳定的市场份额，定位于做具备市场稀缺性的精品，策略是“循序渐进，适当进步”。而其资产负债率会一直控制在10-20%左右。他还透露，目前会德丰与九龙仓的分工比较明晰，九龙仓专攻内地投资，会德丰专注香港本地市场，包括九龙仓在香港的几个开发中项目，也已经托管给会德丰管理。

而根据香港媒体报道，吴光正在2月中旬宣布退任九龙仓主席，由老臣子吴天海接任，与会德丰地产主席梁志坚一样，向会德丰集团主席吴宗权（吴光正之子）汇报，意味“船王”第三代的时代正式来临。去年1月，吴宗权从父亲吴光正手上接任会德丰主席，当时市场已预期吴光正辞任九仓主席只是时间问题。当时资本市场的分析员普遍认为，吴光正此时辞任似有点仓卒，但吴宗权有两位“太傅”吴天海及梁志坚辅助，公司未来业务发展没有影响。

另外，早在2011年，九龙仓就以34亿元接手会德丰项目，会德丰从此退出内地专心香港市场，会德丰系的不同分工从此进一步理顺明晰。而从梁志坚透露的八字策略以及会德丰地产坚持低负债率来看，这正是为了让吴宗权接任后公司业务平稳过渡，为后续的新布局而蓄力。也就是说，如无意外，会德丰聂歌信山项目，将是吴宗权公开接任后的首试啼声。