北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
开发商纷纷暴雷，开发商们难道就没有防范风险吗？这怎么说呢，都是千年的狐狸，能进入《聊斋》的全有道行，怎么可能没有风险意识呢。“居安思危”本来就是老祖宗用教训总结出的经验，商场中血淋淋的前车之鉴又都明摆着，谁能看不见？在残酷的商场竞争中，无论民企国营，都是死人堆儿里爬出来的，对风险的认知比生瓜蛋子强多了。
别的不说，以融创老孙为例，那可是亲身经历过顺驰的彻底败亡的。可以说他对大行情的判断非常准确，只是没赌对政策而已，但这种惨败的教训能不让他长记性吗？同时期的还有碧桂园，虽然成为了第二年的中国首富，但其实业内人谁都知道，碧桂园就是赌赢了的顺驰，老孙就是赌输了的老杨。两家企业其实都一种套路一个玩儿法，只是运气不同而已。
还有同时期的恒大许家印，那也是到了生死边缘。老潘的“百日剧变论”针对的是谁？就是老许呗。小潘潘当年的意思很明白，你要死就快点儿别磨叽，我们几个大佬还都等着下场捡尸体呢。
再有万科老王，那是出了名的大嘴巴，楼市第一重量级空军，简直就是一边吃肉一边砸锅，动不动就唱衰楼市，几乎每次都跟大行情唱反调。说明什么？
一是说明老王说话傲慢且冲动，说话不考虑后果，所以后来万科专门给他配了守门员，不让他随便说话惹麻烦。二是说明老王的风险意识相当强，越是在市场兴旺的时候越提醒自己拐点要来了。
要知道老王和万科都是九死一生冲杀出来的，且不说君万之争和宝万之争这些有明确对手的，就是1993年宏观调控，如果不是万科从港股融了资，很难熬到1995年。当年不知多少开发商都倒下了，有的只是差了几十万的救命钱而已。
之后的历次宏观调控万科并不好过，甚至可以这么说，老王是开发商中最有忧患意识的，早在2012年甚至更早就已经在谋求转型了。
还记得2014年毛大庆（北京万科总经理）在“建策沙龙”上的演讲吗？发言中明确的说万科一直在进行跟踪测算和分析，房地产业的风险极大。文中提到了一些敏感话题吧，泄露之后导致建策沙龙立刻解散。
当时无论业内还是百姓都对这个发音没太当回事儿，是当八卦来看的。但之后也就是三四个月，反正是夏天最热的时候，老王就发表了“黄金期结束”的观点，给楼市又浇了一盆冷水。
之后万科就一直在谋求转型，跟电商合作，参与商业地产和搞公寓什么的，真的可以说是国内开发商中最早转型的，至少是最有忧患意识的。
开发商们对风险形成统一认识应该是2018年，那年的背景是一线严格限购，二线谋求在调控中抢人，三四线虽然库存告急，但是三部委文件又定了调子，棚改货币化转向了。那开发商们就都认同了楼市黄金期真的过去的现实呗，不接受也得接受。
所以那年十一万科郁亮喊出了“活下去”的口号，各家开发商也都纷纷改名，不再以单纯房地产作为主营业务了。所以才会出现什么长租公寓、造车、医美、养老等各种大撒币的方案，都想尽快开拓第二或第三战场，避免跟着房地产一起等死。
也就是说，开发商们最晚在2018年就具备很强的风险意识了，谁心里都明白一线虽然能挣钱但不是普通人玩儿的起的，二线则是得看运气赌产业，三四线则是真的没有购买力啊，根本就不可延续。
而且最重要的是，2018年碧桂园安全事故不断发生，相当于敲响了“快周转”模式的警钟，甚至是丧钟，谁都知道这种作死的游戏是不可持续的。或是外部的黑天鹅，或是内部的灰犀牛，反正如果坚持就早晚都是崩盘。
还记得香港恒隆老板陈启宗的发言吗？在博鳌论坛上的，说的很明白，这种把杠杆玩儿到极致的模式是不可持续的，未来只会有30%的人活下来，其中发财的更是只有3%，而其余的70%都必定消亡。
陈老板的话谁都认可，毕竟人家要论境界比李嘉诚高多了。但是，所有开发商都认为自己会成为那3%呗，所以该干还得干，明知风险也要冲，否则就等于自我承认是那70%了。
这就是当时开发商们的心态，一边是明知房地产的好日子不多了，最多5-8年。但一边是都想抓住最后的机会，先抢到最多的份额再说。所以那年虽然一致看空未来，但各家却又纷纷立下冲击1000亿，3000亿，5000亿甚至万亿的目标，就是想成为主持分羹的，不想连折箩都分不上。
所以说，真的不是开发商们没有风险意识，都有的，也都做好了规划和预案什么的。但是，他们同时又都是上了架的鸭子下不来了，不进则退，只能去拼抢最后的市场。
而且，估计有部分人心中都有个执念，就是要在盛宴散场之前，自己做成“大而不能倒”的龙头，那才算安全了。
今天是网友跟我探讨，说连他都能看出房地产的黄金期已过，老板们怎么就看不到呢？不是看不到，而是舍不得放弃而已。不光是这些大老板，连各个小城市的本土开发商也不愿放弃份额的，不到最后谁肯认输啊。
要知道，战场上只有不怕死的战士才配活着。商场中呢，只有胆子大的才能熬下来，或者是等到机会。那他们就不能轻言放弃呗，直到崩盘……
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