匆忙看房签合同，不满意了还能撤销吗？|二手房买卖合同|原告|欺诈|看房

看房时匆匆忙忙，只看了一次就决定购房并订立合同。付款后心怀忐忑，看到房屋有渗漏水的痕迹，又以对方没有如实告知为由主张欺诈，想要撤销合同退房退款。对此诉请，人民法院会支持吗？

近日，上海市松江区人民法院（以下简称松江区人民法院）就审结了这样一起房屋买卖合同纠纷案件。

案情回顾

李某与张某系夫妻。某日，李某夫妇在朋友及房屋中介的陪同下，一起去案涉房屋内看房。因房屋出租，看房时，房东王某不在场，授权中介全程带看。看完后，李某夫妇感觉满意，当晚即与房东签订了房屋买卖合同，并支付了10万元定金。

据李某陈述，因看房时一位租客不在，一间卧室房门上锁，李某夫妇没有联系租客或房东开门，只看了其他房间。经询问中介，中介表示“房屋很好、没有问题”，夫妻俩即决定购房。付款后，李某觉得心里不踏实，一个月后，再次来到房里，这才发现之前没看的卧室内有一面墙有渗水的痕迹。李某夫妇顿时觉得 “被骗了”，认为房东欺诈，遂要求解除合同退还定金。协商未果后，诉至人民法院。

李某夫妇向中介反映情况的聊天记录

原告认为，中介方及房东在其看房期间、购房洽谈期间、签订合同前后，隐瞒了房屋漏水的事实，存在严重的欺诈情形，故要求撤销合同，退还钱款。

被告辩称，原告在购房前，实地查看了房屋，对房屋满意，遂双方签约。签约前，被告曾口头告知过原告小区在进行整体翻新及外墙修复，屋内有渗漏水的痕迹。起诉前，外墙及室内均已经修复完毕，不影响合同的履行。

第三人中介公司述称，房屋此前确实存在外墙漏水问题，但签订合同时，该问题已修复。原告看房时，只是内墙还有此前渗水的痕迹；此后，房东将内墙重新粉刷，渗漏水问题完全修复，第三人提供了正确全面的居间服务。

修复后的墙面

人民法院裁判

松江区人民法院经审理认为，本案的争议焦点在于原告能否以欺诈为由撤销合同。

对于本案是否存在第三人欺诈的问题，构成第三人欺诈需要交易相对方知道或者应当知道第三人存在欺诈行为，本案中并无证据证明中介人员明确知晓房屋渗漏水而故意隐瞒，且房东授意或默许中介故意隐瞒真实情况或做出虚假陈述，故原告以中介的言行构成第三人欺诈为由主张撤销合同，依据不足，人民法院不予支持。

对于是否存在被告欺诈原告的问题，本案中确无证据证明被告主动向原告披露过房屋存在渗漏水及墙面脱落的情形。但原告购房前应尽必要的注意义务，审慎查看房屋的状况，对房屋有全面的认知后再做决定。而据原告陈述，其疏于查看，未尽到必要的注意义务。现并无证据证明被告对房屋状况有过虚假陈述，或在原告询问时故意隐瞒真相，渗漏水问题也已修复，且被告要求继续履行合同。故原告主张被告欺诈进而要求撤销合同，依据不足，人民法院不予支持。

判决后，原、被告均未上诉，该判决现已生效。

法官说法

刘善熠

松江区人民法院

民事审判庭

一级法官

在房屋买卖中，买方主张合同签订或钱款交付后发现房屋存在瑕疵，而该瑕疵又不足以导致解除权成就时，主张构成欺诈并要求退房退款的纠纷并不少见。民法上的欺诈包括故意告知虚假情况和负有告知义务的人故意隐瞒真实情况，导致对方陷入认识错误从而做出错误的意思表示。隐瞒真实情况构成欺诈的也被称为消极欺诈，消极欺诈的识别是司法实践的难点，也是容易产生争议的问题，本案即属于此。能否构成消极欺诈，要从以下几点分析：

一、构成消极欺诈的前提是一方负有告知义务

一般而言，交易的双方原则上均无主动告知的义务，只有在特定情况下才有，主要限于：

1. 基于法律的明确规定，如《中华人民共和国消费者权益保护法》第十八至二十一条经营者对消费者的告知义务，《中华人民共和国保险法》第十七条保险人的说明义务；

2. 基于交易习惯或当事人的明确约定，在一方明确询问时，另一方至少不能虚假陈述；

3. 基于诚信原则，对于一些隐藏的、不易发现的、重大的瑕疵，交易方负有告知义务。

具体到本案，二手房买卖的双方是平等的民事主体，不同于新房买卖，不存在优先保护某一方的问题，法律也未特别规定任何一方有特殊的告知义务。

二、告知的内容主要限于足以影响当事人是否缔约的重要信息

重要信息即如果对方了解这个事实就不会签约了，判断的标准应当相对客观，以一个理性的交易主体在交易环境中的考虑为准，不排除特殊情况下交易主体的个体差异。可以修复且已经修复好的渗漏水问题，一般而言并不属于足以影响二手房缔约的重要信息。

通常来说，二手房是现状买卖，随着时间的推移，房屋或多或少会存在一定的瑕疵，购买方愿意购买即负担一定的容忍义务。