海口博雅片区（二期）城市更新项目。
城市更新不仅是民生，也是投资与回报的良性循环。
中房报记者 陈标志 海南报道
过去5年，海南交出了一份涉及404个项目、超300亿元投资的城市更新“成绩单”。
近日，记者从海南省住房和城乡建设厅了解到，截至2024年底，海南城市更新取得了阶段性成果，2187个老旧小区实现焕新，惠及近21万户居民；39个重点片区（含城中村）改造撬动约290亿元投资；513公里的城市绿道、533个城市公园嵌入城市肌理……
从“经济账”的角度看，上述数据描绘的不仅是投入规模，更预示着潜在的经济与社会回报；从社会效益来看，这不仅仅是一场关于城市面貌的美化运动，更是一场深刻的民生改善实践，为海南自贸港建设注入了鲜活的“基底动能”。
这300亿元的城市更新投资，正转化为海南自贸港更坚实的承载基础、更富吸引力的生活场景和更具韧性的发展模式。其探索的经验，特别是如何在市场化框架下平衡多方利益、实现财务可持续，无疑将为外界提供了一份极具参考价值的“海南方案”。
5年404个城市更新项目
海口市秀英区永万东片区一期（化工二厂）城市更新项目俯瞰图。
在海口，总投资近59亿元、全长45公里的“双层四舱”地下综合管廊，覆盖主城区约40%面积，显著提升了城市的功能韧性。
这笔投入远非传统基建，它本质上是对城市地下空间产权的系统化管理和资本化运营，集电力、通信、给水等各类管线于一体的地下综合管廊，将反复开挖的“道路拉链”永久封合，将管线事故率预期大幅降低，直接提升了地上土地的“纯净度”与长期价值稳定性。
实际上，地下综合管廊就是整个城市更新中最重要的一环。
12月5日，记者从海南省住房和城乡建设厅获悉，“十四五”期间，海南省累计实施各类城市更新项目404个，完成投资超300亿元。
这些城市更新项目中，开工改造2187个城镇老旧小区，完成投资39.17亿元，惠及居民约20.88万户；39个片区城市更新（含城中村）改造项目得到了有序推进，完成投资约290亿元。持续开展城市生态修复和功能完善工程，截至2024年底，全省建成城市绿道513公里、533个城市公园（含“口袋公园”），开放草坪面积约6336亩。
不仅仅是“双层四舱”地下综合管廊的建设，海南还结合城市更新，补齐城市基础设施短板。如新建城镇燃气管道2815.79公里，提前完成“十四五”期间1285.1公里老化管道改造任务。
城市更新中的“海南实践”
海口市丁村片区城市更新项目。
“巨无霸”丁村片区项目的推进，是海口市城市更新项目中的典型代表之一。
据介绍，该城市更新项目采取政府主导规划、企业实施建设的模式，建设集高品质居住、现代商业服务、活力休闲街区、绿色生态空间于一体的现代化综合社区。
同时，该项目以“政策落地+民生优先+时序精准”推进，严格遵循海口“先安置后拆迁”原则，确保安置房建设优先于商品房开发，同步推进学校、医疗等公共配套。
三亚卓达社区作为全国完整社区建设试点，通过“政府引导、居民参与、市场化运作”模式，累计修复市政道路3.8公里，建设新能源充电站1500平方米，新建电动自行车棚3000平方米，建设社区养老服务中心1500平方米，打造“口袋公园”3000平方米。
三亚卓达社区建设试点，居民满意度达96%以上，入选全国典型案例。
庞大城市更新计划离不开可持续的商业模式。海南的实践，为行业提供了宝贵的“财务与治理”样本。
在资金端，海南构建了“央地资金+社会资本”的多元渠道，除成功申报各类中央资金外，更关键的是设计了吸引社会资本进入的机制。
海口市海云鞋厂宿舍区自主改造项目（金岭雅居）俯瞰图。
例如，海口海云鞋厂项目的“安置房+安居房”模式，让居民合理分担成本；三亚通过平台公司股权转让引入合作开发方，实现了公共平台的市场化退出与收益。
这些创新缓解了财政压力，也让项目具备了更强的市场生存能力。
在实施端，灵活的“海南规则”降低了制度性交易成本。省级层面提供的5年土地用途转换过渡期、边角地整合利用等政策，实质上是为更新项目提供了宝贵的“资金缓冲期”和规划弹性。
海口的“预征收”模式（签约率超90%才启动正式征收）与三方共管账户，显著降低了前期社会资本的资金沉淀风险和博弈成本，提升了投资确定性。
生态与文化的“增值”
海南的城市更新叙事中，生态与文化不是“负担”，而是能产生溢价的核心资产。
三亚的“城市双修”和海口美舍河治理，是经典的“环境投资学”案例。美舍河从劣Ⅴ类水提升至Ⅲ类，直接带动沿线土地溢价30%，刺激周边房地产投资增长20%。
这清晰验证了，优质的生态环境是能够资本化、并产生显著经济外溢效应的“绿色基础设施”。
海口骑楼老街。
海南在城市更新过程中，历史文化保护则走了“活化变现”之路，如海口骑楼老街、崖州古城在“修旧如旧”的同时，植入非遗、商业等业态，打造文化消费新场景。这不仅留住了乡愁，更创造了消费、就业和税收。
海口府城街区获得上亿元中央资金支持，也说明了被妥善保护与规划的历史文化资产，能够成功对接高层级的资源与品牌。
据了解，海南全面完成510处历史建筑、2处历史文化街区的挂牌和测绘建档。
海南的城市更新目标已超越单个项目的成功，旨在构建一个可持续的“更新生态系统”。
闭环管理的“体检-更新-评估”机制，旨在让更新决策更加数据化和精准化，避免盲目投资。推广博鳌零碳示范区的经验，意味着将“低碳”从示范项目变为普遍标准，这不仅是响应全球趋势，更是提升海南作为国际旅游目的地和高端产业承接地长期竞争力的关键。
此外，探索中的“城市更新委员会”共治机制和“土地增值共享协议”，试图从更深层次解决更新中的利益分配难题，保障原住民权益，激发在地社区的参与热情，确保增长的红利得以共享，从而维系长期的社会稳定与市场活力。
海南的城市更新，是一场规模宏大的城市价值再造实验，它通过巧妙的制度设计，将政府目标、市场需求与民众福祉进行对接，让物理空间的改造同时驱动经济升级、资产增值与社会和谐。
热门跟贴