2025年3月，上海市某区的张阿姨怎么也没想到，自己住了20年的老房子突然被贴了"危房"标签。更让她气愤的是，街道办在没出示完整鉴定报告的情况下，就要强行拆除。这种"被危房"的遭遇其实不少见，但多数人不知道，从认定到补偿，每一步都藏着法律玄机。今天我们就用张阿姨的真实案例，拆解危房处理的全流程维权要点。
什么是真正的危房
很多人以为墙裂了就是危房，其实这里面有严格标准。根据《危险房屋鉴定标准》（JGJ 125-2016），危房共分ABCD四个等级，只有D级才是法律意义上必须拆除的整幢危房。
张阿姨家的房子被鉴定为C级，属于"局部危房"，本可以通过修缮继续使用。但街道办却拿着一张模糊的照片认定为D级，这就涉嫌程序违法了。记住：任何单位无权单方面认定危房等级，必须由具备资质的第三方机构出具《房屋安全鉴定报告》，而且报告上必须有鉴定机构的资质证书编号和鉴定人员的签名。
鉴定流程不能少这五步
发现房屋出现裂缝、倾斜等问题时，正确的做法是立即申请专业鉴定。完整的鉴定流程应该是这样的：
张阿姨在律师协助下，坚持要求街道办出示完整的鉴定流程记录，结果发现对方根本没有经过"房屋危险性定量鉴定"这一步，直接跳过就出了处理意见。根据《城市危险房屋管理规定》第6条，鉴定机构必须严格按照"受理委托→初始调查→检查检测→鉴定评级→出具报告"的流程操作，少一步都算程序违法。
这里有个关键提醒：鉴定费用谁来出？如果是业主自行申请鉴定，费用先由个人垫付；如果鉴定结果确认为危房，费用可要求房屋所有权人或责任人承担（《民法典》第278条）。张阿姨最后通过诉讼，不仅追回了5000元鉴定费，还让街道办重新组织了鉴定。
拆除前必须履行这三道程序
就算房子被认定为D级危房，也不是说拆就能拆。去年广州海珠区就发生过一起强拆事件，最后街道办主任被问责，原因就是少了这三个关键步骤：
首先，必须书面通知房屋所有权人，告知鉴定结果和拆除依据，这个通知要有送达回执。张阿姨收到的只是一张贴在门上的A4纸，这显然不合法。其次，应当与业主协商安置方案，提供临时过渡住房或安置费。最后，拆除前必须办理《房屋拆除许可证》，没有这个证，任何拆除行为都是违法的。
特别要注意，《行政强制法》第44条明确规定：对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。也就是说，至少要给业主6个月的法律救济期，这期间强行拆除就是违法。
补偿标准不能低于市场价
最让人关心的还是补偿问题。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。张阿姨所在小区的市场价是6.5万/平方米，但街道办只按4万/平方米补偿，这就明显不合理了。
这里有个维权技巧：如果对补偿标准不满意，可以要求房地产价格评估机构进行复核评估，对复核结果有异议的，还可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。张阿姨通过这个程序，最终拿到了620万补偿款，比最初的补偿方案多了180万。
另外要提醒的是，补偿方式可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。如果选择产权调换，安置房屋的套内面积不得少于原房屋的套内面积（《民法典》第243条）。
遇到强拆怎么办
如果真的遇到类似张阿姨这样的情况，记住"三不三拍"原则：不暴力抵抗、不签署空白文件、不随意搬迁；拍现场视频、拍工作人员证件、拍送达文书。同时，在6个月内提起行政诉讼（《行政诉讼法》第46条），要求确认强拆行为违法并赔偿损失。
你家小区有没有出现过房屋安全问题？遇到过类似的维权难题吗？欢迎在评论区留言，我们会抽取3位读者提供免费法律咨询。记住，法律不保护躺在权利上睡觉的人，及时维权才能守住自己的合法权益。
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