奢侈品熬过冬天？恒隆太古大战上海南京路|上海市|南京西路|太古|奢侈品|恒隆广场|陈启宗

“当她们穿着10公分的细高跟鞋，咔嗒咔嗒踩过恒隆光洁如新的大理石地面时，她们一定觉得自己踩在整座上海之上……”

2008年，来自四川自贡的“小镇青年”郭敬明凭借一部《小时代》狂揽1300万版税收入。数年后，这个数值甚至升到了2450万。郭本人一直希望自己的作品能够成为中国版的“欲望都市”，不过在近千万级的读者，包括此后派生而来不少于3000万系列电影的观众眼中，倒更像是写给上海南京西路1266号，那两栋流线型玻璃幕墙双子塔楼的赞美诗。

更令人啼笑皆非的一幕出现：逛过上海恒隆广场人士转道香港旅游，却惊讶发现坐落于铜锣湾的恒隆广场几乎与奢侈品没有太多联系。“只有洗手间和上海一样整洁”，有人如是评价。

上海恒隆广场

毫无疑问，21世纪最初的四分之一时段，充斥着“金粉扑鼻奢靡气息”的南京西路恒隆广场，成功化身全球消费社会之于东方的风向标。尽管上海的购物中心数量为东京的3倍，但似乎只有“恒隆”才是最具代表性的那个，哪怕其一年133亿人民币销售额（2024年）只在本土位列第七，且不说第一名南京德基较它高出84%，即便同城的国金IFC和环球港，也分别超85亿和82亿。

上海恒隆广场

2024年4月26日官宣退休的陈氏，应该为此自豪。自42岁正式执掌恒隆集团，正是他将这家一度跻身本埠地产五虎“好local”的香港公司，发展成为一间罕见的主要资产和业务运营都在中国内地的“大中华企业”。

不妨梳理一下恒隆系旗下恒隆地产去年的财报吧。117.6亿港元总收入中，源自物业租赁的流水是100.33亿港元，占比85.3%。其中，来自内地的物业租赁收入为68.51亿港元，占总收入的58.25%及全部租赁收入的68.25%。再来看溢利部分：68.26亿港元，其中物业租赁的贡献比高达104.5亿，而内地租赁又占总溢利的68.21%。

还有一个关键点，包括上海港汇恒隆广场和最负盛名的南京西路恒隆广场，占据内地收入项的58%和全部收入的28%。

现金奶牛，诚不欺我。

“中国即将崛起的富裕阶层对高端物质生活有着巨大且未满足的要求”——这是多年前陈启宗落笔于《致股东函》中的判断。

的确考验眼光和勇气。要知道，1997回归当年，香港九龙传统老区土瓜湾，一套600呎号称“二大房巨厅”的港景苑住宅售价265万港币。彼时1港元兑1.0711人民币牌价，相当于每平米折合5.09万人民币。而当年7月入市且并不近海的新地浅水湾三号，每平米标注30万+。同期中国内地个人商品房，均价每平方米1613元人民币，上海则以2915元排名亚军。即，香港最普通的住宅，只需要两平米就足以拿下沪上一套房。

然而，当上海恒隆广场10周年庆时，以前者主营的奢侈品计，中国人全年境外消费5542亿，内地消费728亿；至2018年，中国人在境外和内地奢侈品的消费额，已分别升至7341亿及2600亿，年总花销首次破万亿人民币。瑞银的数据则从另一个层面反映了这一切的变化：2000年，中国拥有3.9万名百万美元富人，至2023年已增至600万，仅次于美国。2023年中国约占全球个人奢侈品销售额的15%，系21世纪初的5倍。注意，若考虑市场占比权重，达38%。

境外市场各凭本事另论，抵近战略万不可失。伯纳德·阿尔诺，弗朗索瓦·皮诺，约翰·鲁伯特，LV、开云、厉峰三位现代“马可波罗”都需要中国导游。嗯，个中一位姓“陈”。

与一干照搬香港地产业运作手法的同行不同，虽然恒隆也通过低价入市拿地获益不菲，但他更乐意“煲三炖四，老火靓汤”，也就是说，其主导策略是长期自持商业物业，进而赚取长线稳定的收益。经历过1981年、1997两个周期波折的陈启宗，宁肯被投资者视为过于保守、老派亦坚持“现金流才是抵御周期的王牌”。而最终，郭敬明的“小时代”背后，是恒隆的“大时代”。

可惜，没有什么永垂不朽！

有权威分析人士表示，在2008年至2023年间，奢侈品行业全球利润增长的一半源于中国市场。而随着2021年中国房地产业结构性重大调整，同时伴随COVID冲击波，昔日的动力单元已不再能够强劲马力输出。按照国际知名咨询集团贝恩与意大利奢侈品行业协会联合发布的官方报告，整个行业“面临深远的颠覆”，以及“至少15年来最大的潜在挫折”。

数据显示，仅2025年上半年LV的净利即下降20%，而拥有GUCCI品牌的开云更大挫46%，香奈儿则迎来五年中首次营收利润双降。曾经利润率最为显赫的皮具、成衣等外在性奢侈品—该系列占各公司中国区业务的三成五，增长全面停滞。后续反应可想而知，创面最大的开云集团，8月其信用评级已被降至“负面”，不得不将全年的闭店数量从50家激增至80家。同一时间，香奈儿就宣布中国区裁员20%。

图源 LV官网

股价有时说明一切。以LV为例，上半年市值即蒸发25%。而包括LV、开云、Prada三巨头在内的全球奢侈品头部公司，截至中报共损失2050亿美元市值。

欧美市场是底盘，中国市场是增量。现在，前者出现松动，后者前途未明。洞庭波兮木叶下，与各奢侈品牌早已结成利益共同体的中国高端商场，或者说交易窗口，也难以独善其身了。

事实上，寒意早已光临。恒隆最依仗的物业租赁收入去年就下跌了6.46%，公司溢利则跌了12.32%。原因一目了然：内地溢利下降了12.21%，而到2025年上半年，尽管几个主力商场维系了原先收入水平，但武汉恒隆和沈阳市府恒隆却分别录得-36%和-37%的收入下降，十分触目。

再奉送一个花絮。作为公司标杆的上海南京西路恒隆广场，在去年收入下跌23%的基础上今年上半年续跌8%，倒是上海港汇恒隆同期表现尚可。不过，这却依赖老铺黄金入场后迅即拉高整体业务上涨。后者，此前从未列入过奢侈品名单。同样的场景其实也出现在北京的SKP中。只一家老铺黄金新店提供了5亿店效，超越所有珠宝品牌和一线奢侈品。也难怪恒隆管理层宣布未来将不再区分“高端”和“次高端”。毕竟，那些编外人员贡献了80%的租赁面积和一半的销售额。所以，必须“以客为尊”。

在郭敬明的小说中，夜晚的南京西路就像一条发光的河，而恒隆广场就是河中最耀眼的鳞片。问题是，陈启宗的公子，去年上位的恒隆第三代掌门人陈文博，将如何拯救自家产业中那枚宝石勋章。

最新消息来了：向前一步，投资5亿拿下不远处梅龙镇广场的经营权。“梅泰恒”，即梅龙镇广场、中信泰富广场、恒隆广场，地图上分别标注南京西路1038号、1168号和1266号。这三座分别诞生于1998年、2000年和2001年的高端商场，恰好构成了上海最头部商圈的黄金三角。而其地位，已堪比当初为上海戴上“十里洋场”冠冕的先施、永安等四大百货公司。随着恒隆出手，陈氏家族独占其二。

大华饭店资料图片

颇有意味的是，梅龙镇广场的前身，系1949年前的大华饭店，蒋宋举办婚礼之处，而东家也是来自香港的嘉道理家族。数十年后，李嘉诚旗下和记黄埔和长江实业联手上海国资，开发了这栋37层的商业综合体。某种意义上，它才是上海滩第一座真正意义上的Shopping mall。随着日本伊势丹于2024年6月末撤离闭店，外界始终关注着其之后的命运。兜兜转转，却依然还在港资手中。

这是要在奢侈品的冬天吹响春天的号角吗？如同陈文博老逗拿手的逆势抄底。或许吧！然而，恒隆入驻梅龙镇更接近于进攻式防御。只因为在南京西路上，他正直面另一个更大块头的港资大佬——太古集团。

不少分析家们在留意到恒隆上述新闻的同时，往往忽略了一个细节。本次交易早在3个月前已然签约，却不知为何迟滞至11月中旬方施施然曝光。

一个不小概率的猜想：规避太古的锋芒。

很少有人知晓，施怀雅家族治下的太古，1866年先在上海设立合作公司，4年后才登陆香港。1978年，太古是首批重返中国内地的外资企业。从可口可乐到国泰航空，太古做的也是细水长流的生意。

太古地产是该集团重要成员，其首度染指内地市场，同样选择了上海南京西路。而标的，恰是“梅泰恒”中间那位。2006年，太古以2.8亿港元将中信泰富广场10%股权出售后，旋即拍档香港查济民家族，以50：50股权在南京西路789号砸下170亿元兴建了兴业太古汇。

从上海兴业太古汇，到北京三里屯太古里，再至广州、成都、西安、三亚，实力更为雄厚的太古集团一气上马12个商业综合体。特别是在2025年更是陡然发力。6月25日，将LV传奇的“路易号”搬至兴业太古汇大门口，并直接拉动销售9个月大涨41.9%。同时，官宣接手邻近的张园的经营权，表示要将其建设成奢侈品基地。