你家的房子可能比你还先“退休”？房子老了也要做体检，那么，谁来买单、谁来治理？
老房子养老，讲究的是资金供给与处理闭环。在越来越受到重视和推进的“房屋体检”方面，郑州、东莞、杭州、西安、武汉、南通等城市的积极探索与实践，走在了前面。
给房子体检，比给人体检更迫切
住建部的数据显示，2025年全国有2.1亿套房龄超过25年的住宅，占城镇住宅总量的38.7%，对此，针对老房子的“强制体检”机制正由多地密集试点推进。
郑州、长沙、南通等城市出台了政策文件，从地方兜底到多元筹资，从分类定周期到数字化监测，看似是在给房子做健康检查，其实是中国房地产市场从重建设到重养护的转变。
房子“要不要体检”不是问题，体检之后，钱从哪里来、隐患怎么处理、居民怎么安置……这些问题的解决，才是保障老房子安全的关键。
我国的早期商品住房大多诞生于上世纪80年代末至90年代，如今都已先后迈入了“30岁门槛”。住建部2025年发布的《关于加强房龄25年以上住宅管理的指导意见》明确要求，这类小区每5年必须体检，
这个要求背后，是对房屋安全隐患的及时排查。如今，有相当部分房龄超30年的老房子，存在墙皮脱落、管网老化等普遍问题，部分地区的部分楼栋甚至出现了地基沉降迹象。
在给老房子做体检的过程中，早期建筑标准滞后带来的先天不足问题，尤为严重。
30年前的建筑工艺和材料标准，远低于现在，加上长期的重建设、轻管理，不少小区的建筑缺乏规范的维护，“15年房龄的房子活出25年的沧桑”，那是常态。
今年下半年以来，长沙、武汉、南通等城市纷纷落地体检细则，长沙对25年以上经营性自建房要求每2年一检，南通将建成超25年的预制板结构多户住宅体检周期，缩短至了5年。
各个城市的施策目标，直指一个共同点，保障老房子的安全，刻不容缓。
钱从哪来？试点走出不同路径
不少城市落实推进房屋体检，首先卡在了资金方面。
来算一笔账，一栋3000平方米的6层砖混老楼，基础检测、主体结构检测、设备设施评估加报告编制，总费用在20万至30万元，每平方米成本是60元至100元。这笔钱对老旧小区业主来说，压力不小，后续可能产生的加固修缮费用，也是一笔负担。
对此，各地试点，有着不同的解决思路。
郑州走的是地方兜底的路线，2025年11月，郑州发布试点实施方案征求意见稿，明确2026年起，对30年以上城镇住宅体检费由市级公共账户全额承担，非住宅给予50%奖代补，资金来源包括土地出让金计提、公积金增值收益等，首次体检从2026年至2028年分阶段实施。
东莞探索的是业主负责、保险补充、地方兜底的三方分担模式，公共建筑的体检费主要由保险责任覆盖，多业主住宅鼓励用物业公共收益补充。
南通明确住宅体检资金优先从住房公积金增值收益中统筹安排，既保障了资金来源，又避免了财政单一承压。
杭州创新推出的“1+N+X+服务”房屋保险套餐，包含倒塌损失主险、维修加固附加险、临时安置险及专项维修、动态监测等特色险与服务，由地方对既有住宅保险费给予50%补贴。2025年余杭、拱墅、滨江等区进行试点落地后，参保小区的体检覆盖率比未参保小区高出了47%，证明该保险机制能够有效调动业主的参与积极性。
如何让体检不是走过场？
传统的房屋体检依赖人工检测，往往数据分散、效率低下，容易出现漏检和误判，因此各地开始引入数字化技术。
福建南平依托CIM（城市信息模型）平台开发体检小程序，将61项指标拆解分类，由城管队员、网格员、技术专家分工采集，截至7月中旬，已完成80524栋楼宇及4581处相关设施的数据采集，精准识别1303栋问题楼栋。
四川泸州构建了覆盖80平方公里的城市数字孪生体，整合39个部门数据，实现住房、交通、水利等设施的可视化体检。通过AI算法自动分析建筑沉降、墙体裂缝等数据，体检报告生成效率比传统模式提升3倍，还能实时跟踪35个城市更新项目整改效果。
陕西西安将“地面一张图”与“地下一张网”融合，形成全市域CIM数字底座，建立市级城市体检平台，让房屋体检与应急管理、基层治理实现数据互通，一旦发现重大安全隐患，2小时内即可启动应急响应。
体检之后怎么办？
比房屋体检更难的，是体检后的处置闭环。
比如，一旦检出D级危房，必须立即停止使用，但届时至少几十上百户居民的临时安置、后续资金筹集、审批流程等问题，目前多数城市都缺乏明确方案。
郑州的做法是，把体检结果分成了“通过”“基本通过”“不通过”三大类，不通过的房屋需要24小时内上报，重大隐患2小时内启动处置，同时要求主管部门同步制定加固修缮或拆迁安置方案。
武汉在由房屋安全鉴定行业协会发布的技术导则中明确，体检机构需要同步提交隐患治理建议，包括资金估算、施工周期、临时安置方案等。2025年试点期间，武汉某老旧小区检出了主体结构开裂，主管部门协调周边公租房作为临时安置点，启用房屋养老金公共账户垫付加固费用，居民仅需承担30%，既保障了安全，又减轻了业主负担。
这种“体检-鉴定-安置-治理”的全流程衔接，正是当前多数城市需要补齐的短板。
中国城市的发展理念，已经从追求“建得快”转向“管得好”。2.1亿套老房的安全问题，不是单一政策就能解决的，需要以体检制度定标准、养老金制度保资金、保险制度分风险的三位一体体系来做支撑。
郑州的地方兜底、东莞的多元筹资、西安的数字赋能，这些试点经验正在形成可复制的模式。房子是用来住的，让住了几十年的老房子继续遮风挡雨，是城市治理最实在的政绩。
你家的房子多大年龄？做体检了么？
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