家人们，先把时间线理清楚，咱不搞那些专业术语：12 月 10 号万科开了个债权人会议，核心是想让 20 亿的 “22 万科 MTN004” 债券展期一年 —— 简单说就是 “这 20 亿我先欠着，明年再还”。但万科一开始提的方案（议案一）太狠了：展期这一年，不仅本金不还，连利息都不给！结果咋样？16 家债权人集体反对，反对票占比 76.7%，议案一直接被秒拒，同意票是 0！
后来还有两个带增信措施的议案，议案二是 “追加担保（比如让深铁这类国企兜底）+ 先付今年利息 + 这 20 亿优先偿还”，这个方案得到了 83.4% 的支持率，看着挺高吧？但规矩是得超过 90% 才能通过，差了 6.6 个百分点还是黄了；议案三更惨，就 18.95% 支持率。现在万科还有 5 天宽限期，12 月 18 号要开第二次会议再谈，要是还谈不拢，这 20 亿就可能违约，进而引发一系列连锁反应。
咱先琢磨第一个问题：为啥债权人这么硬气？万科可是行业龙头啊！以前总觉得 “大房企不会倒”，但这次债权人用脚投票告诉我们：再大的牌子，想让人家吃亏也没门！
其实原因特简单，两边都有难处，但核心是 “利益不匹配”。先看万科这边，确实是真缺钱了：2025 年前三季度，万科经营现金流净亏了 58.89 亿，手里的现金及等价物 656.8 亿，看着不少吧？但一年内要还的短期债务高达 1513.86 亿，资金缺口快 900 亿了！相当于兜里有 10 块钱，要还 23 块，这日子能不难吗？所以万科想 “零付息展期”，本质是想 “用时间换生存”—— 把钱省下来保交楼、维持基本运营，毕竟现在卖房回款太难了，前 10 月销售额同比降了 9.8%，10 月单月直接暴跌 30.6%，钱回不来，只能跟债权人商量 “先缓缓”。
但债权人也不傻啊！你万科说缓一年，还不给利息，这不是让人家白白损失吗？汇生国际的专家说得实在：“零付息展期等于让债权人一年内零现金流、零补偿”，换成谁都不愿意。尤其是议案一连个担保都没有，债权人怕的是 “缓了一年，最后连本金都要不回来”。后来议案二加了增信措施，支持率立马冲到 83.4%，说明债权人不是不同意展期，而是要 “保障”—— 至少得让我看到能拿回钱的希望，不能让你空手套白狼。
再往深了说，这事儿不是万科一家的问题，是整个行业的困境缩影。以前房企借钱容易，高杠杆拿地、建房、卖房，循环得挺溜；但现在楼市降温，房子卖不动，回款变慢，融资渠道又收紧，很多房企都陷入了 “现金流枯竭” 的死循环。之前碧桂园已经重组了 117 亿美元债务，港龙中国也违约了，现在连万科这样的龙头都要靠展期过日子，说明行业债务风险已经从中小房企蔓延到头部了。
那这事儿要是谈崩了，真违约了，会有啥影响？咱不说那些虚的宏观经济，就说咱能感知到的变化：
第一，房企融资会更难。万科这事儿一闹，金融机构对房企的信心会更足吗？肯定不会！以后银行、保险给房企借钱，会更谨慎，要求的担保会更严，利率可能也会更高。这就会形成一个恶性循环：房企融资难→没钱拿地、建房→销售更差→更难融资，最后可能会有更多小房企扛不下去。
第二，楼市 “龙头信仰” 彻底碎了。以前大家买房子，觉得 “大房企靠谱，不会烂尾”，所以愿意为品牌溢价买单。但现在万科都面临债务压力，大家会发现 “大房企也不是绝对安全”，以后买房可能更看重 “保交楼实力”，而不是单纯看牌子大小。
第三，行业会加速洗牌。万科的优势在于 “牌桌还在，资产池还在”，还能通过卖资产、引入股权合作来化解危机，但很多小房企就没这么幸运了。未来肯定会有更多房企被淘汰，市场份额会集中到那些现金流健康、稳健经营的企业手里，楼市会从 “野蛮生长” 慢慢回归理性。
最后聊聊我的观点，可能有点犀利，但绝对真实：
首先，我觉得债权人硬刚是好事！这说明楼市的 “隐性刚兑” 时代过去了。以前总有人觉得 “房企大到不能倒，政府会兜底”，但这次深铁作为大股东，只给借款支持，明确说 “无兜底义务”，债权人也不买账，说明市场终于回归了 “市场化”—— 借钱就得讲规则，不能凭信仰。这对行业长期发展是好事，只有让违约有成本，让债权人有话语权，房企才不敢盲目加杠杆，才能逼着行业回归稳健。
其次，万科的困境不是 “经营不善”，而是 “时代变了”。以前房企靠高杠杆就能赚钱，现在楼市进入了 “低增长、去杠杆” 的新阶段，那些习惯了 “赚快钱” 的模式肯定行不通了。万科现在的选择是 “保交楼优先”，这一点值得肯定 —— 毕竟对购房者来说，房子能按时交付才是最重要的。但这也意味着，房企以后不能再追求 “规模第一”，而是要追求 “现金流安全第一”。
最后，这事儿也告诉我们：楼市没有 “永远的神话”。以前大家觉得万科是 “行业标杆，永远不会出事”，但现在看来，再大的企业也得遵守市场规律。未来的楼市，不会再是 “闭着眼买房都赚钱” 的时代，也不会是 “房企随便借钱扩张” 的时代，而是 “稳健者生存” 的时代。我们不用过度恐慌，觉得 “楼市要崩了”，也不用盲目乐观，觉得 “危机很快会过去”，而是要清醒地认识到：楼市正在经历一场深刻的调整，这场调整会淘汰坏企业，也会让好企业变得更好。
其实说到底，万科债务风波的核心是 “利益再平衡”—— 万科想活下去，债权人想保本金，双方的博弈本质是市场规则的回归。不管最后 5 天能不能谈拢，这件事都给整个行业敲响了警钟：楼市再也回不到以前的好日子了，房企必须学会 “勒紧裤腰带过日子”，金融机构必须学会 “谨慎放贷”，而我们普通人，也得学会 “理性看待楼市”。
这场博弈还没结束，12 月 18 号的第二次会议会是关键。不管结果如何，楼市的变化已经在发生，我们能做的就是保持关注、保持理性，看清趋势，而不是被情绪带偏。
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