想想当年马云在2017年杭州全球峰会上扔出的话，八年之后房子会跟葱价差不多，大家当时笑他异想天开。可现在2025年底了，转眼八年过去，楼市真有点那味儿了。
房价没全线崩盘，但三四线地方确实凉了不少，鹤岗一套77平米的房五万块就能拿下，这在以前谁敢想？
一线城市像北京上海还稳着，但整体市场从狂热转向理性，房住不炒的调子定得死死的。政策层层加码，限购松了点，信贷也友好多了，这让不少普通人看到点希望，可也藏着风险，得擦亮眼。
楼市这几年像坐过山车，2025年上半年新房销售面积降了6%，二手房价格累跌近3%，尤其外围区域回调明显。
人口流动是大事，年轻人少买房了，20到45岁群体净减600万，换房需求倒占了45%。高盛报告说，未来住房年需求从940万套掉到410万套，这压力不小。
三四线流出312万人，一线却在吸人，产业弱的地方房价自然扛不住。马云的话不是空穴来风，他看到房产会丢掉投资光环，回归住人本质，现在看，这趋势在2025年就挺明显了。
政策红利今年放得大，购房成本真降了不少。首套房贷款利率跌到3.3%附近，部分城市二套也优惠，月供轻了数百块。
公积金利率低到2.6%，三孩家庭额度上浮到104万，首付15%就行。央行豁免疫情小逾期信用，让更多人能贷上款。税费方面，140平以下契税统1%，地方返还全额，一套200万的房省2万多。
卖旧买新还能退个税，时间抓准多省钱。这些叠加起来，买房门槛降到十年低点，刚需家庭终于喘口气。
补贴也跟上节奏，现金返现按合同总额2%给，上限2万，多孩家庭补助12万，够装修了。新就业群体像外卖员每平米补800元，进城落户的也能领。
北京五环外房价累跌超30%，这让普通人觉得机会来了。可市场分化狠，一线核心区房价微涨3%，外围却在下探。
开发商资金链缓和了，但交付风险没全消，小企业项目还得小心。马云预言的去泡沫化，在2025年政策推动下，正一步步落地。
不过，楼市变天不光是利好，也带出新坑，尤其是三类人得悠着点。
第一类是盯着三四线或远郊炒房的投机客。人口外流产业凋零，库存去化周期超30个月，房价慢慢阴跌，买了容易套牢。
研究院数据，新房销售面积降6%，土地收入掉15%，配套跟不上，卖都难卖。以前闭眼买赚的时代没了，现在房产价值绑着人流和经济，盲目进场多半亏本。这类人得想想，房子不是彩票，别指望一夜翻身。
第二类是借钱比例高、收入晃荡的人。信贷松了，二套利率高0.5%，100万贷30年多还9万，若工作丢了或自由职业起伏大，断供就麻烦。
房产税试点扩到10城，重庆税率0.5%到1.2%，一套200万的房年缴2.4万，这对创业初期或不稳群体是负担。
居民房贷收入比还40%，资产占比从78%降到65%，持有成本升了。建议月供别超收入30%，留1到2年应急金，别逞强加杠杆，生活本就够紧巴巴的。
第三类是没查产权政策就跟风的买家。老旧房改造推开了，但超30年房龄、非核心区的维修贵，转手难。某些项目产权模糊，买前不核实，纠纷一堆。
小型私企楼盘质量参差，现在多转代建，资金弱的交付不确定。2025年房地产危机还没见底，新开工面积降20%，待售房多。
政策惠及刚需，但产权陷阱藏着，盲目冲动容易后悔。买房得像选伴侣，细看底细，别被表面热闹骗了。
展望2026年，楼市估计继续分化，政策还会稳着走，止跌回稳是目标。需求端刺激强，供给收紧，库存消化周期缩短到14个月，一线抗跌，三四线回调。
刚需和换房群体有机会，但得选对城对段对源。优先人口流入地，地铁学区齐全的，挑现房查质量，选大开发商避烂尾。补贴有时限，3月底前买全退税，年底剩半，别拖。交易核产权资金路径，防坑。
马云那话提醒大家，房产回归本位，刚需受益，但理性最关键。
楼市这趟路，走得人五味杂陈。以前房价飞，很多人咬牙上车，现在降了，又担心陷阱。政策帮着降成本，补贴税费信贷齐上阵，让普通家庭多点选择。
可风险总在，三类人尤其得警醒，别让一时冲动毁了辛苦钱。2025年市场低迷，但也给了喘息空间，想想自家需求，稳扎稳打，才是真智慧。
马云预言像面镜子，照出房产的真面目，不是金矿，而是家。
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