破天荒的，保利发展把曾任万科上海区域集团设计总的蔡亮招入麾下，任保利发展上海公司副总经理。
至此，从年头到年尾，“地产一哥”保利发展在上海的核心高管团队，基本上已经换了一轮。
今年一开年，原保利发展集团产研中心总经理吴劲松就被派到上海，担任上海公司总经理。
4月，前保利和润副总经理付军也调到保利上海公司，担任副总经理，分管营销。在此之前，他是保利发展粤东公司东莞区域的营销总、保利湾区营销管理部总经理。
“保利和润”是“保利投顾”升级而来，业务范围覆盖了新房代理、联动分销、存量房经纪等。
先是从集团调了两位高管坐镇上海，现在又外聘了一位产品设计端的副总，看来，保利发展对上海市场寄予厚望。从另一个角度看，也是对上海公司的业绩发展提出了更高的要求。
简单的说，希望在产品端和营销端发力，为什么呢？接着说。
第一有压力，第二有野心。在10月份上海楼盘销售排行榜上，保利发展一共有5个项目上榜，在排名前20的榜单里，占了四分之一。
但是，在今年1-11月的上海房企销售排行榜上，保利发展以395.8亿元屈居第二，比第一名华润置地少卖了22亿左右，差距不大。
打不赢华润置地，自己也不想输，怎么办呢？
要想在今年最后一个月超过华润置地，成为上海市场的第一，难度也不小，毕竟，几个大佬级的，临近年底，都想在上海市场上最后抢收一波。
保利去年就是第二。
去年在上海全口径卖了364.37亿元，当时的第一是中海，在上海就卖了704亿，差不多是保利发展上海销售额的两倍。去年差距有点大，今年开年就开始了穷追猛打。
今年就有机会跟华润掰手腕了。上海房企1-10月的销售业绩排行榜上，保利发展以360.6亿元排在第一，华润置地以341.7亿元位列第三，排在第二的，是卖了356.9亿的招商蛇口。
好剧情！都是好手段！华润一个月就实现了反超！现在，只剩最后的18天了。
你问我，保利发展对第一有没有点执着？
这怎么说呢？你问一个全国房企销售第一的，想不想在全世界最重要的城市群之一的核心城市拿个第一？
不然，他们在上海拿那么多地干什么？2024年，保利发展在上海公开市场全口径拿地金额就达95.14亿元。
今年一开年就很猛，进一步增加土地储备的意图非常强烈，仅上半年，保利发展在上海的权益拿地金额就已经高达95.33亿元，已经超过2024年全年在上海的拿地金额，稳居上海市场榜首。
6月，就在上海土拍市场上66个亿拿了两块地，还与上海地产在广州举行了上海市重点城市更新项目战略合作协议签约仪式。
两个多月后，保利发展与上海地产联合开发上海新江湾和北外滩各一幅地块，地块的部分股权已经完成了转让交易。
上海市场对保利发展有多重要呢？
在9月2日保利发展召开的2025年中期业绩说明会上，保利发展董事、总经理潘志华就说了，公司近年主要以存量旧房改造和城市更新项目转化为主，聚焦一线城市（如上海）城市更新资产包项目，从而多元化实现核心城市优质地块的拓展。
但是，拼命买，拼命卖，赚钱吗？
今年前三季度，保利发展实现了2017亿元的销售额，上海市场卖了344.3亿元，占比约17%。从这个比例来看，并不高。
核心原因在于，保利发展手里的存量项目太多，去库存压力太大，还拖累了公司的盈利指标。今年三季度，保利发展出现亏损，净利润-7.82亿元，同比降了将近300%。
营收降了，利润大跌。
所以，楼市表现较为稳定的上海市场，就成了保利发展改善公司盈利的“救命稻草”。但是，上海这个市场加难度了！
这两年保利发展在上海市中心不断加仓，确实是抓住了上海豪宅市场的这一波行情，保利世博天悦、外滩序BUND45、外滩序BUND88以及海玥外滩序BUND98等项目，销售业绩都还不错，但产品力的表现，在上海市场上并不突出。
这个问题，已经在保利外滩启PARK77上暴露。
这个项目是保利发展在去年11月以楼面地价86037元/平米的价格拿下，是当时杨浦区的“地王”。
今年9月27日开盘，官方口径是成交了16亿元。现在两个多月过去了，网上房地产显示，项目实际网签68套，去化率只有43%。一半以上的房源还没卖出去！
这已经是保利发展在杨浦滨江区域第四个外滩系的项目，前三个项目开盘即罄的“神话”，第四个，难在了价格太高，楼面地价86037元/平米，销售均价13.55万元/平米。
也可能是保利的心态发生了变化，之前太顺了，顺到没有察觉到市场一点点细微的变化。
产品也不太能打。整个项目就两栋楼，之前“外滩系”主打纯洋房的产品亮点，在外滩启PARK77上都没了。项目两侧都是主干道，业主还要忍受噪音的影响。
这里记住一个知识点，产品不能打。
为了给外滩启PARK77“抬轿子”，6月份，保利发展不惜以楼面地价95530元/平米的价格，又拿下杨浦滨江一幅地块，再次刷新区域地价。
就算是这样，也救不了外滩启PARK77。
还有来自外部竞品的压力。金茂璞元、华润外滩瑞府，还有中信泰富外滩道，均价13.85万元/平米，都吃不饱。
现在，杨浦滨江已经聚集了瑞安、招商、中铁置业、中建壹品、中信泰富一堆开发商，本来客户就有限，隔壁的虹口北外滩还在分流。
保利外滩启PARK77销售不利，6月份为了给自己“抬轿子”拿下的新项目，就更难了。
还有一个更坏的消息。11月底，杨浦滨江最新拍卖的一幅地块，被中海底价拿下，楼面地价只有6.88万元/平米。
这让保利发展这两个项目还怎么卖？
拖垮销售的隐忧是口碑。某书上有不少网友反映保利上海交付的和樾天汇、海悦天汇存在货不对板的问题，在宣传阶段项目一直是大面积铝板+玻璃，仅北面有少量涂料，后来就说以三面涂料交付。
当然，闹最大的还是上海保利静安天悦业主维权，洗手盆被业主吐槽为“许愿池”，整体室内交付装标被形容为“辣眼睛”。
交付的背后，是保利年末迫切的资金回笼诉求，还有，明年迫切的卖房需求，口碑就在这么一瞬间。
在高地价面前，能救自己的，只有靠产品力了。所以，蔡亮被挖过来了。他是2003年从东南大学毕业入职万科的新动力，也是从底层一点点爬上来的。2012年4月，蔡亮来到上海万科，从深圳到了上海，后来又去了佛山。
2024年因为各种原因，蔡亮就离开了万科。后来去了越秀，做高端产品线的研发，很快，又跳到了保利上海。
不过，压力也不只是蔡亮一个人的。主管营销的付军，以及上任上海公司总经理第一年的吴劲松，都在面临交付的压力、营销的压力、拿地的压力。
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