陕西浩公律师事务所 民商事研究院 文章/刘梦
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【基本案情】
张某系某小区业主，因对部分物业服务质量存有异议，未按时缴纳当期物业费。小区物业服务公司多次催收未果后，采取不予激活张某门禁卡的方式，导致张某无法正常进入所住单元门、使用电梯等公共设施，严重影响日常生活。张某与物业公司沟通要求恢复门禁使用遭拒后，为维护自身合法权益，将该物业公司诉至人民法院，请求判令物业公司立即恢复其对小区门禁及电梯系统的正常使用功能。
【律师说法】
本案的核心争议焦点是物业公司能否以限制业主使用公共设施的方式催缴物业费。
首先，业主缴纳物业费与物业公司提供物业服务是双向对等义务，张某欠缴物业费的行为若属实，物业公司可以通过合法途径维权，但无权采取极端方式施压。其次，电梯、门禁系统属于小区业主共有共用的公共设施，业主对其享有法定使用权，这是建筑物区分所有权的重要组成部分，物业公司不得擅自剥夺。
物业公司以不激活门禁卡限制业主通行，本质上是通过损害业主基本生活权益的方式催缴费用，既超出了物业服务合同的约定范围，也违背了公平合理的民事原则。即便业主存在违约行为，物业公司也应通过协商、调解、诉讼或仲裁等合法途径主张权利，而非采取影响业主正常生活的不当手段。此种行为不仅无法有效解决物业费缴纳问题，还可能激化矛盾，甚至需承担相应的民事责任。
【法条链接】
1.《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第三款：物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催缴物业费。
2.《中华人民共和国民法典》第二百七十一条：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
3.《中华人民共和国民法典》第六条：民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。
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