20年前，国内平均房价不足2千元，是没人想到，20年后的今天，房价会突破万元大关。
尤其是热点城市，对比20年前有的房价甚至涨幅达到十倍以上。也正是因为房子涨势汹汹，房子渐渐成了很多人心里最靠谱的投资。早买的人资产都跟着涨了；有些专门炒房的甚至依靠投资房产实现了财富自由。
然而现在的情况截然不同，房子的造富时代已经成为过去式，百城二手房价连跌了43个月，局部楼市分化加剧，有的地区价格甚至腰斩。
面对这种趋势，很多人开始变得迷茫，不清楚自己购买的房子到底是具有升值空间的房子还是可能会持续贬值的房子。5年前，买房的人都实现了财富的增值，那么未来5年呢？房子是“黄金价”还是“白菜价”？房产大佬孙宏斌一席话给我们启发。
01.别人家的买房经历
网友@景天：2016年我和老公在燕郊买了套两居室，那时候楼市正火，我们都觉得买到就是赚到。因为收付款不够，我们还向双方父母借了点，没想到后来房价一路跌，看着房子不停贬值，去年我们决定“割肉”卖掉，最后只卖了80万，等于亏了一半。现在我们在北京租房住，虽然赔了一百多万，但至少不用扛着房贷过日子了。
网友@刘思怡：2017年父母出首付买房，我背30年贷款，从此月供压得人喘不过气。去年失业更是雪上加霜。看着小区房价一直跌，为了保障生活，今年一月我把房子卖了，300万出手，亏了130万。心疼是心疼，但租房子之后，反而感觉轻松多了
02.房价为啥会跌？
其实背后有几个主要原因：
1、供应过剩以前疯狂拆建，结果房子盖得比买的人还多，库存压力大，开发商为了回笼资金，只能降价卖房。
2、买的人少了
这几年人口出现负增长，年轻人数量减少，买房需求自然下降。再加上城市化速度也在减慢，进城的人越来越少了，出生率也在持续下降，需求大不如前了。
3、房价与收入脱节
很多城市房价涨得太快，普通人那点工资根本承担不起，比如深圳，据说房价收入比30，相当于工薪族不吃不喝，30年才能买得起房，许多潜在买家买不起，只能望楼兴叹。
4、经济与收入预期不稳定近几年全球经济增速变缓，不确定性加剧，很多人担心未来不明朗，更不敢贸然增加负债，于是都持币观望。说白了，不稳定性进一步削弱了居民的购房能力和意愿。
03.未来房价何去何从？
作为行业大佬，孙宏斌之前在接受采访的时候表示：大家要对未来的房地产行业有信心，尽管现在住房已经呈现过剩状态，但是现在市面上很多住房都是品质比较差的住房。随着人们生活水平的提高，人们对于品质住房的要求也越来越高，因此未来人们对于中高端改善型住房的需求量还很大。
其中有几个关键因素：
1、需求未饱和：
虽然如今城镇家庭96%的住房拥有率，或是超过40平米的人均住房面积，这些数据都反映出了一个事实，人们对于住房的需求量已经不大，住房已经呈现出过剩的状态。但并不意味着每个人都拥有了理想的住房，许多人仍希望改善居住条件，这意味着对优质房产的需求依然强劲。
2、低质量房产的局限性：
一些城市房价虽低，但这些房产往往位于偏远地区或者房龄过大，配套设施不完善，居住体验差，虽然价格便宜，但并不是大多数人追求的目标。
3、一线城市高端房产的稳定性：
尽管市场波动，一线城市的高端新房价格并未显著下降，甚至有所上涨，表明优质房产的需求依然强劲。
04.未来该买房，还是卖房？
楼市正在分化，不光城市之间，房子和房子之间也会拉开差距。品质好的中高端住宅，会受到越来越受市场欢迎而变得越来越值钱，而质量差、地段偏、没配套的劣质房，可能会逐渐被越来越多人抛弃，变得越来越不值钱。
所以未来五年，房子到底是“黄金价”还是“白菜价”，答案其实挺清楚的：
如果是好房子（地段好、配套全、质量高、物业靠谱、有学区潜力等），那它依然珍贵，属于“黄金价”。
如果是品质差的房子，那可能会越来越难出手，变成“白菜价”。
所以，如果你有买房需求：尽量选品质好的房产，因为优质房产更保值。但买时一定要确保房贷月供在安全范围内，要考虑未来可能的经济变化。
如果你有卖房需求：如果手中持有的是质量较差的房产，建议尽早出售，因为这类房产的市场价值可能会进一步下降。
如果你的房产质量上乘，可以考虑持有，或者出租，在实现稳定现金流的同时，等待房价上涨。
总之，闭眼买房都能赚的时代已经过去，未来买房更得看品质、看需求、看长远！
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