关于2026年北京房价的走势，当前市场上形成了“核心区筑底回升、远郊持续承压”的主流预判，但政策力度与经济修复节奏仍是关键变量。
一、核心分歧点：触底时间与反弹力度
乐观派认为2026年中旬企稳回升
部分机构及房产博主预测，北京核心区域（如海淀、西城学区房及优质次新房）将在2026年第二季度率先完成筑底，年底前部分地段房价可能上涨5%-8%。主要依据是政策托底（如公积金改革、核心区限购不放松）和供需关系改善（核心区新增土地稀缺）。
悲观派警示下行风险仍存
瑞银等机构指出，若无大规模刺激政策（如8万亿级财政支持），2026年北京二手房价格可能再跌10%。支撑逻辑包括：失业率维持4.1%、居民收入增速（4.5%）跟不上房价涨幅，以及五环外库存去化周期长达18个月以上。
二、市场分化：地段与产品决定房价走向
核心区域抗跌性强
学区房及稀缺次新房：西城金融街、海淀中关村等学区房因教育资源和地段稀缺性，价格已现企稳迹象，2026年或小幅上涨。
产业支撑板块：亦庄河西、中关村等依托科技企业聚集的区域，房价韧性较强，但需警惕新地块供应导致的短期波动。
非核心区面临降价压力
五环外的房山、大兴等区域新房库存占全市70%，房企可能继续“以价换量”，部分板块或再跌5%-10%；
燕郊等环京地带受北京购买力外溢减弱影响，房价已较2024年跌20%，2026年地铁通车前难有起色。
三、政策与经济的双重变量
政策工具箱尚未用尽
限购松绑：五环外可能全面取消限购，核心区政策保持刚性；
金融支持：首付比例或降至15%，公积金利率降至2.6%，但年轻人因缴存年限短实际受惠有限。
宏观风险制约反弹空间
房产税试点扩大预期压制购房意愿，北京被普遍视为下一批试点城市；
若经济复苏不及预期，居民防御性储蓄（超15%购房者推迟入市）将延缓楼市回暖。
四、实用建议：不同需求差异化策略
刚需群体：优先选择五环外地铁沿线现房，避免期房烂尾风险，重点关注国企收购存量房转保障房项目（如东城、海淀公租房）。
改善群体：瞄准核心区“竞高品质”新房（层高≥3米、绿色建材）或次新房，长期持有保值。
投资者：警惕远郊公寓及商住项目，非核心区资产短期套现困难。
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