老姐发来消息，前年本来打算购买的小产权房已经掉价50%，原来32万才买的到，现在精装修也就18万，真是庆幸当时没有买......
有没有发现，不管手上有房没房的人都在观望，想买房的人等着多降点再买，想卖房的人觉得反正都亏这么多了，卖了以后再涨怎么办？
过去十几年，房价经历了大涨，买房的人都实现了财富的增值，但是未来5年，房子到底会是“黄金价”还是“白菜价”呢？房产大佬王健林一席话给我们启发。
01.那些年买房的经历
曾经，买房是稳赚不赔的代名词，多少人砸锅卖铁也要挤进楼市，仿佛买了房子，从此就打开了财富之门。
现在行情变了，房价一跌，曾经的“香饽饽”成了烫手山芋，那些压上全部身家买房的人，只能看着资产缩水。
网友@悠若：2017年我在燕郊买了套房，当时市场火得很，都觉得买到就是赚到。结果没多久房价就开始跌，最后只能止损卖掉。160万买的房子，亏了80万。现在我在北京租房住，虽然赔了不少钱，但好歹不再背房贷了。
网友@饺子：2017年向父母借钱凑首付在北京买房，自己背30年贷款，感觉那会压力大到喘息都难。特别是去年失业以后，更让我生活陷入谷底，扛不下去了，今年初终于以300万卖掉了房子，前前后后赔了140多万。心疼是心疼，但卖完之后，感觉自己前所未有的轻松了。
02.房价为啥会跌？
以前房价一调整，一个降息就能把它又拉回上升轨道，但这一次却是持续下行，核心还是几个关键因素的共同作用：
第一，供应过剩以前大量的拆建导致防止供给大幅上升，尤其是在一些三四线城市，新建的房子数量远超过当地购房需求，市场一旦供过于求，开发商为了尽快回笼资金，就不得不降价吸引买家。
第二，需求减少
2022年开始，我国首度出现人口负增长趋势，年轻人口越来越少，对新房的需求自然下降。加上城镇化进程也接近尾声，进一步减弱了市场的需求动力。
第三，房价与收入脱节
拉长周期来看，国内很多地方的房价已经普遍在万元以上，但对比居民的收入，差距不断扩大，这也是导致很多潜在买家无法承担高昂房价，抑制了购房需求的原因所在。
第四，经济与收入预期不稳定这两年全球经济增速放缓，影响了居民的收入增长和消费信心，在这种不确定因素加剧的背景下，更多人倾向于持币观望。
第五，赚钱效应减弱以前房价猛涨，也有炒房客、投资客群体的助推，毕竟彼时买房赚钱效应更好。而如今，投资房产的赚钱效应不断的减弱，进一步预制了投资和投机性购房需求。
说白了，市场预期发生变化，投资者们也变得更加谨慎了。
03.未来5年，房子是“黄金价”还是“白菜价”？
2018年，作为房地产行业领军人物，王健林就曾做出一项重大决策：放弃全部房地产业务，一平方米房产开发也不能有。他明确表示，房地产行业的黄金时代已经过去，未来房地产将更多地回归其居住的本质，而非投资工具，这一观点在今天看来，似乎已经得到了市场的验证。
至于未来5年，房子是“黄金价”还是“白菜价”？有人预测，在人口减少和房屋供应过剩的背景下，差的房子可能继续下行，但好房子不会，有几个原因：
1、好房子依然有人要
虽然现在很多人手上都有房子，甚至有的人有多套房，但并不是每个人都拥有理想的住房，依旧有很多人希望改善居住条件，这也就意味着对优质的房产需求依旧强劲。
2、差房子硬伤多
有些房子价格低，主要是因为位置偏、房龄过大、配套设施不足，住起来并不舒服，不是大多数人追求的目标。
3、不同人需求不同
房地产市场的需求层次多样，有人买房只为有地方住，有人想改善，还有人追求高端享受，所以不同需求对应不同类型的房子。
4、一线城市好地段依然坚挺
即便市场波动，一线城市核心区的好房子价格并未显著下降，甚至有的还出现了上涨，可见，真正的好房产依然抢手。
04.未来是买房，还是卖房？
房价已经连续调整几年，买房的人担心还有低点，卖房的人又觉得已经跌不下去了，那么，究竟该买房还是卖房呢？
如果你有买房需求，建议：不用太急：可以多看看、多比较，多进行筛选再出手，尤其刚需不用追高。
尽量选好房子：建议选择地理位置好，具备商超、医院、学校等资源配套，建筑质量好的优质房产，这一类房产以后更保值。
算好账：买房一定要确保自己每个月的还贷稳定性，尽可能考虑到未来自身的经济变化。最好的办法：首付4成，月供控制在每月收入的40%以内，手上留有2年的流动资金。这种可以更从容应对不确定性。
如果你有卖房需求，建议：
低质量房产及时出手：比方说，郊区空置率高的房产，核心区以外的超高楼层，像这种劣质资产尽早出手，因为这类房产的市场价值可能会进一步下降。
好房子可以不急：如果手上都是一些优质房产，可以考虑继续持有，等待未来升值空间。
能租就先租：倘若现在的房子出租收益还不错，又不着急用钱的话，可以考虑再等等。
总之一句话，在经济条件允许的情况下，尽选择高品质住房，既保证了居住体验，同时又保证了房子的升值空间。
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