2月数据出炉，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降2.2%，其中，上海上涨4.2%，北京、广州和深圳分别下降2.3%、5.1%和5.5%。
二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降3.1%和4.0%；
二手同比方面，一线城市二手住宅销售价格同比下降7.6%，其中，北京、上海、广州和深圳分别下降8.4%、6.2%、8.5%和7.1%。
二线城市二手住宅销售价格同比下降6.2%，三线城市二手住宅销售价格同比下降6.3%。
总体趋势依旧向下，这种情况让人不禁想起马云2017年那句“未来房价如葱”的预言。
如今，市场趋势持续向下，对于炒房客，手上有多套房的业主来说，低迷的市场环境，也意味着他们的压力不言而喻。
这种背景下，让很多人心里打鼓：2026年如果持续跌，大家又会遇到哪些压力和难题呢？
02.为啥这几年房子难卖，下行依旧？
很多卖房人都在吐槽，房子半年屡次降价也卖不掉，比如江西的网友@琦琦说，自己2018年120万买的房，现在挂牌价降到70万，半年了都没人看房，为啥房价便宜这么多，还是卖不掉呢？
1、市场房子太多了经历多年的高周转开发模式，已经不缺房子了，甚至已经出现库存积压，
数据显示，全国二手房挂牌量超730万套，像重庆等地二手房多达超20万套，尤其是三四线，有的地区空置率超20%，一些郊区新区一到晚上点灯率还不足30%，
再加上保障房供给增加分流刚需客群，商品房市场客源被稀释。
2、需求逐步萎缩一方面，进城人越来越少了，中国城镇化率已经达到67%，增速已经放缓，指望农村人进城接盘？不现实了。
另一方面，人口红利消退：老年人越来越多，现在是3.1亿，以后甚至是4亿，另一边新生儿却比2016年降幅超50%，结婚率下降，这些都预示着需求不断萎缩。
3、购买力透支
老百姓家庭杠杆率已经超60%，6成家庭资产集中在房产上，有的家庭房贷占比收入超60%，这种情况，借钱？真借不动了。
4、“只涨不跌”神话破灭以前买房是因为相信啦房价只涨不跌，现在呢，从2021年至今，白城二手房价连跌40多个月，打破了房价不跌的神话，投资属性越来越弱，
尤其是中国老百姓向来是买涨不买跌的，这种心里下，大家更不敢轻易进场，导致交易周期拉长，部分城市二手房成交周期4年。
5、二手房与新房的“内卷式竞争”如今。新房和二手房各种竞争，微辣快速卖房。开发商打出“零公摊”、精装交付、送车位等卖点，实际得房率比二手房还高。
另外买新房还能享受契税补贴、低息贷款，这种情况，二手房业主为了快速变现，只能在价格上做文章，彼此竞争下，价格跌跌不休。
02.手上房子多，未来会面临3大难题
投资客也好，普通房东也罢，三大难题躲不掉：
1、房子出租难
以前不仅房子好卖，出租房子也是热火朝天，再差的房子也能快速出租。尤其是大城市，租房需求旺盛，房东不愁租。
现在呢，很多三四线房子降价50%都找不到租客，租房需求明显减少。江西的房东@水生吐槽，房子去年6月挂出租到现在，问的人都没有。
不是租客没有需求，只因为房子不好卖，很多炒房客投资客都改变了策略，以前宁空不租，现在都在出租降低持房压力。供给一下子大增，租金跌跌不休，还找不到租客。
更何况长租公寓的兴起，加之这两年大环境导致收入锐减，很多租客为了省钱宁愿合租，导致出租房子更难了。
2、持有房子的成本增加
房子租不掉，月供又不能少，还有物业费、维修费、可能的税费等，持房压力与日俱增。
更何况，随着时间推移，房子老化后还要面临维修等费用逐年增加，尤其是一些老旧小区，电梯、管道等设施的维修费用高昂，这些都可能成为房东的额外负担。
3、财富贬值风险逐渐增加
以前说房子多，财富多，现在呢，房子一多，贬值带来的风险就越大。尤其是人口流出、经济增长放缓的城市，房价不涨反跌，拿着房子越多，越亏钱。
更头疼的是，降价也卖不掉，妥妥的不动产。
03.普通刚需，买房要注意啥？
1、“月供”算清楚
买房根据实力来，最好月供控制在收入的40%以内，比如收入一万，月供就4000以内，这样就有更多流动资金应对突发情况。
2、留足“备用金”
买房以后，手上最后留24个月流动资金，比如月供4000，手上起码留24×4000=96000，这笔钱可以在我们出现突发情况时，不至于还不上贷，陷入走投无路只能法拍。
3、规划“未来账”
买房不能只想着当前，最好考虑到未来10年的职业发展和家庭规划，如果以后打算换工作，就要提前考虑交通问题，如果打算要娃，就得考虑学区，最好选择地铁附近、有学区配套的房子，这种不仅抗跌将来更增值。
4、 保持理性
刚需买房就是自己住，别跟风，按照自己的需求来，尤其要考虑自己的预算和未来的还款能力，盲目跟风，超预算买房，到时候一点降薪就可能导致房贷供不上，陷入被动。
总之，未来房子不会再普涨普跌，绝大多数手上有多套房的家庭，都不得不面临贬值风险，所以现在增加资产配置，一定要三思而行。
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