马云预言又应验！2026年起，中国房地产或将迎来3大转变|一线城市|中国房地产|买房|全年二手房均价|房价|楼市|马云

2017年，马云在杭州的一场峰会上说了句话，意思是八年后房子会变得很便宜。那年全国房价还在猛涨，北京房价收入比都破40了。谁敢说房价会跌？那不是找骂嘛。身边人人都在喊＂上车＂，买到就是赚到。马云那番话，听着就像开玩笑。

九年过去了，我们再回头看，打脸的不是马云。2022年以后，全国房价一路阴跌。先是郑州、武汉、南京扛不住了，紧接着北上广深也跟着往下掉，全国均价跌了三成还多。鹤岗5万买套房的段子都过时了，阜新2万多就能拿下60平的两居室，玉门、双鸭山、辽阳也差不多。在这些地方，房子确实跟白菜差不了多少。

这里得插一句。＂房价如葱＂这四个字，网上根本找不到马云说这话的原始视频或者文字记录，最早就是几个营销号编出来的。马云真正想表达的是另一层意思：房子迟早要挤掉投机泡沫，回到＂住＂这个本质上来。偏远地方的房子会越来越不值钱，市场分化会非常严重。今天看，这个判断准得吓人。

2026年是＂十五五＂的开局之年，楼市的风向已经变了。不是简单讨论涨还是跌的问题了，是整套玩法都在重写。从年初到现在，政策面、市场面、人口面三条线同时在动。拼在一起看，中国楼市正在经历三个大的转向。

先说第一个：不再猛盖新房了，重心转到消化库存。

过去二十年，楼市的逻辑很粗暴。拿地、盖楼、卖房、再拿地，循环往复。地方靠卖地过日子，城市一圈一圈往外摊。可这套模式到2026年，玩不转了。新华网年底的一篇解读文章说得很明白，＂控增量、去库存、优供给＂成了供给侧改革的主线。三件事拧成一股绳，方向非常清楚。

2026年3月，自然资源部发了38号文，要求新增建设用地不能超过盘活存量的面积，而且原则上不许用来搞房地产开发。什么意思？地方政府不能再大手大脚批地盖新楼了。先把手里没卖掉的房子处理完再说。

数据摆在这里。克而瑞的报告说，2026年一季度，全国重点50个城市新建住宅的供应面积加起来是1486万平方米，比去年同期砍掉了42%。供应在大幅收缩。这不是开发商自己不想建，是政策在踩刹车。清华大学房地产研究中心的吴璟也提到，楼市进入存量主导的新阶段，不是短期波动，是走到这个阶段的必然结果。

一组数直观感受一下。到2026年2月底，50个代表城市的商品住宅库存是3.05亿平方米，按当前的速度卖，得卖两年。两年才能把已经建好的房子消化完。这种情况下还在疯狂盖楼，谁来买？

手里有多套房的朋友得想清楚这个问题。不是说等一等就能涨回来，需求端的人也在减少。这就要说到第二个变化了。

第二个转变：楼市不再齐涨齐跌，分化到了极端的程度。

以前买房有句老话，＂闭着眼买都能赚＂。搁现在试试？同一座城市里，市中心跟远郊可能是两个世界。2026年3月的数据太有代表性了。上海二手房当月卖了31215套，创了近五年同期的纪录。均价还环比涨了0.08%，别小看这个数字，上海二手房价格已经连跌了33个月，这是头一回止住。

北京也差不多。3月份二手住宅成交19866套，同比涨了3.4%，15个月来最高。3月31号那天单日网签1422套，是2023年4月以来的最高纪录。京沪的确在回暖。

另一头呢？三四线城市一季度新房销售面积同比跌了24%。远郊盘因为配套差、通勤远，根本卖不动。有机构总结得挺到位，市场正在往＂核心资产保值＋近郊价值兑现＂的双轨道上走。这跟过去那种雨露均沾的行情完全不一样了。

一线城市核心区靠人口、产业、资源撑着，房价还有韧性。东北、西北一些收缩型城市呢？房价跌破千元一平。五年前谁敢信？分化不只在城市之间，同一个小区里也在发生。全国符合＂好房子＂标准的住宅不到5%。绿色、智能的新房跟年久失修的老破小之间，价格差距只会越来越大。

今年前两个月，30个城市里144平以上大户型的成交占比升到了18%，120到144平的占到30%。买得起的人在选品质、选面积。马云当年那句＂只有核心城市核心地段才有稀缺性＂，放到现在就是现实。

第三个转变：房子正在从投资品变回住的地方。

我们这代人对房子的理解太特殊了。买房不是为了住，是为了赌一个＂涨＂。房子是理财产品，是婚姻筹码，是家庭资产的压舱石，偏偏最不被当回事的就是＂居住＂这个功能本身。

现实在强行纠偏。2026年的政府工作报告时隔十年重提＂去库存＂，定调＂控增量、去库存、优供给＂。房地产不再是短期刺激经济的手段，而是稳民生的基本盘。限购、限售、限贷这些行政工具基本退出历史舞台，信贷、融资、保障房等长效机制顶上来了。

人口端的变化更值得警惕。2025年末全国总人口14.05亿，比上年减少了339万。全年出生人口792万，出生率5.63‰。这个数字是1950年代以来从没出现过的低水平，比十年前砍了一半还多。中国总人口已经连续四年负增长。

马云当年的逻辑链条很简单：30年后一对年轻人要养8个老人、管5套房子。年轻人越来越少，谁来接盘那些空着的楼？人口下降的速度比他当初预想的还要快。

投资买房的账也算不过来了。目前住宅租金回报率只有1.8%左右，远低于房贷利率。租金盖不住月供，房价还在跌，持有成本还在涨。越来越多年轻人选择租房，不背三十年的贷款。搁十年前，这种想法会被老一辈喷死。

有意思的一件事。2025年10月，马云的阿里巴巴和蚂蚁集团花了9.25亿美元，在香港铜锣湾买了一整栋写字楼当总部。嘴上说＂房价如葱＂，自己却砸重金买楼？矛盾吗？其实一点都不矛盾。他买的是香港核心地段的商业资产，有真实的使用价值。这恰恰证明了他一直在说的那个意思——不是所有房子都不行，是只有真正有价值的资产才值得持有。

这几年楼市的变化，给所有人上了一堂很贵的课。2021年高位冲进去的那批购房者，眼睁睁看着资产缩水三成，月供一分不能少。这种滋味，没体验过的人没法感同身受。

绿城中国的管理层判断，如果政策持续发力，2026年下半年核心城市有望稳住。中国金茂那边也说，市场已经调整到＂底部区域＂，一线城市二手房价格普遍跌到了主力成交的成本线附近。底部可能就在脚下。但要注意，这个底部不属于所有城市，也不属于所有类型的房子。

对我们普通家庭来说，信号已经很明确了。刚需买房的话，核心城市的优质房源确实到了一个相对合理的价位。手里有三四线城市的投资房，能出手就别拖了。收入不稳定的年轻人，租房过渡也挺好，不丢人。