2026年4月24日，由北京中指信息技术研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组、中国物业服务指数系统承办的“2026中国物业服务百强企业研究成果发布会暨第十九届中国物业服务百强企业家论坛”在北京召开。
图：2026中国物业服务百强企业家合影
中国物业服务百强企业研究十九年回顾
中国物业服务百强企业研究自2008年以来已连续进行十九年，以客观的数据和研究结果反映行业最新状况和主流企业的发展态势，系统总结优秀企业服务理念和经营成效供广大物业服务企业学习借鉴。
十九年来，百强企业营业收入均值由2007年的0.8亿元增长至2025年的16.6亿元，增长了19.8倍。其中，基础物业服务收入均值增长18.1倍，增值服务与创新型服务收入均值增长26.4倍。营业成本率由2007年的85.60%下降至2025年的80.98%。净利润均值由2007年的610万元增长至2025年的8312.7万元，增长了12.6倍。在管项目总建筑面积均值由2007年的468万平方米增长至2025年的7064万平方米，增长14.1倍。
随着“实施物业服务质量提升行动”“建立房屋全生命周期安全管理制度”首次纳入国家顶层设计，物业服务行业被正式赋予民生保障与基层治理的双重使命，将在中国社会肩负起更大的功能和作用！
新时期，物业百强企业的改革发展之路
中国物业是国企和民企共同努力发展起来的。2025年在中国是“十四五”收官之年，是“十五五”规划研究启动之年。物业国企与民企今年要做好当下、规划未来。物业国企要在物业高质量发展中发挥更大作用，而民企物业要发挥机制优势提供更高质量的物业管理服务。
发布2026中国物业服务百强企业研究报告
经营绩效方面，2025年，百强企业营收均值为16.60亿元，同比增长3.44%，增速企稳；营业成本持续增长，成本结构进一步优化；毛利润微降，净利润首现反弹，关联方风险出清；现金充裕与增长困境矛盾并存，物企理财需兼顾收益与风险。管理规模方面，截至2025年底，百强企业管理面积均值为7063.69万平方米，同比增长1.69%，增速下降，增长逻辑从规模转向效益；第三方管理面积占比微降，市拓与留存双向承压；住宅项目撤场现象加剧，非住宅领域留存率更低，物企依托专业能力适配布局。服务品质方面，收缴率下降，行业满意度得分承压，行业进入“品质攻坚”阶段，“好服务”成为行业共识。发展潜力方面，行业市场空间广阔，“好房子”与城市更新共塑新机遇；政策持续加码社区消费场景。社会责任方面，百强企业提供多层次就业岗位，依法诚信纳税，深度参与基层治理。
不止于AI：PARA范式下的新型人机协同与服务重塑
社区正从静态的“居住容器”升级为动态的“生活生命体”，这要求物业摒弃传统路径依赖，以服务品质为核心，以科技赋能为手段，深耕社区，服务民生。为突破传统服务在成本、体验和效率上的三重困境，碧桂园服务提出了“PARA协生范式”。该范式定义了新服务生产力的四元方程：人的判断力 × 智能体的算力 × 机器人的体力 × AloT的感知力。在此框架下，人（P）、智能体（A）、机器人（R）与AloT感知基座（A）并非替代关系，而是并行在场、协同共生的新型生产力伙伴。人提供有温度的服务与价值判断；智能体作为数字员工自主处理流程；机器人执行标准化体力作业；AloT实现全域实时感知。四者共同构成一个能感知、思考、行动和持续进化的社区智能体。实践表明，该模式能有效提升服务满意度、降低运营成本，旨在最终构建安全、便利、温暖且智能的下一代社区。
助基以实，发展至润——“平等有实、自由丰润”的高质量发展践行录
物业行业已告别规模高增长模式，回归服务本质。彩生活以“平等有实，自由丰润”为价值内核，从规模扩张转向质量与价值深耕。“平等有实” 强调以平等之心服务业主，以实筑信。通过 “天天 315” 行动，透明服务、常态沟通和闭环管理，把服务做实做透；同时打造“白马168红色物业”，以党建引领凝聚治理合力，提升服务效率与满意度。“自由丰润”则超越物质层面，为业主创造丰盈而有归属感的生活。以数字化赋能，借智能平台解放人力、提升响应，让服务高效且有温度；搭配“彩诞节”等社区IP活动，营造烟火气与情感连接，提供深层情绪价值。彩生活坚持“助基以实，发展至润”——以扎实服务筑基，以科技与人文丰润社区，秉持长期主义，与业主、行业同行，共绘物业管理高质量发展的新篇章。
明方向 强抓手 增动力——深耕“好服务”的特色实践
作为山东本土资深物企，绿地泉服务紧扣国家战略，构建了“党建+文化+康养 致敬美好生活”的特色物业服务新模式。
首先，以文化铸魂。对内通过全员培训、每日晨读，形成了完善的“内部赋能”体系，将“孝悌、仁爱”这些传统美德内化为员工的职业信仰；对外精心策划传统节日和主题活动两大系列活动，丰富社区居民的社区文化活动，将传统文化浸润到每一个家庭。通过文化建设，成功实现了企业发展与社区和谐的双赢局面，让文化“两创”在基层社区真正落地生根。
其次，深耕社区康养。面对老龄化挑战，创新推出“物业+学院式”康养模式，特别是低成本、易复制的“七点半关爱工程”，精准守护独居老人，已惠及超10万老年人，获评“全国示范性老年友好型社区”。
最后，拓展社区新零售。坚持“服务是基础，经营是手段”，利用物业人员优势打造“零配送费”的15分钟便民生活圈。该模式不仅满足了业主多元需求，更让员工通过服务获得增量收入，形成了“员工增收、业主受益、企业反哺”的多方共赢良性循环。
物业服务价值：保障安居，守护资产
物业服务是驱动房屋资产溢价的重要因素之一。在样本市场，基于可比变量，物业费价格每提高1元，对应房屋在二手房市场上的成交价格提高约5.3%.。然而，现实中对物业服务的价值存在普遍低估。“公地悲剧”导致公共区域无人真正关心，资源加速耗损；“服务黑箱”使得标准模糊、信息不透明，动摇了信任基础；传统“四保”模式难以满足品质化、智慧化需求，系统性的能力升级迫在眉睫；而服务质量与价格脱钩、权责界限模糊等机制失调，更让行业发展陷入结构性困境。要突破这些困境，物业服务企业需坚守服务初心，自觉融入城市更新与社区治理大局；广大业主应转变观念，在享受权利的同时履行应尽义务；监管部门要尊重市场、强化联动、保障民生，三方凝聚共治合力，才能让物业服务的价值得以彰显，实现安居乐业、资产长青的美好社区图景。
从共识到落地——“好服务”建设的实践路径
随着“好房子”理念不断深入，物业服务已成为支撑行业高质量发展的核心一环。“十五五”规划纲要首次将物业服务纳入国家顶层设计，明确提出实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动，凸显了物业服务在房地产全生命周期运营中的重要价值。当前行业虽已形成“好服务”共识，但在落地中仍面临诸多挑战。嘉宾们从理念认知、体系构建、需求洞察、资源分配、数字赋能等多个维度，分享“好服务”建设的实践路径与思考，贡献诸多深刻洞见。期待以今天的交流研讨为契机，凝聚智慧、激发思路，共同推动“好服务”真正落到实处，赋能行业，助力经济高质量发展！
时代邻里对保持“好服务”的生命力的理解，首先必须回归“人”的原点，要以“为客户创造价值”为中心。
行动上主要聚焦三件事：
一是持续推进“初心计划”。从1.0迭代至6.0，以“初心、美颜、焕新、安全”四大行动为抓手，2025年实施超千项社区焕新工程，并通过价值创造大赛等激发员工内驱力。
二是深耕数智化转型。以“场景深化、全链路闭环、人机协同”为特征，落地“网格化AI”智慧服务模式。推行网格化管理，确保服务有标准更有温度；让服务响应实现从“人找事”到“事找人”的转变；数据基座与AI辅助实现智能分派，有效驱动组织效能飞跃；线上线下一体化服务链，构建“自愈式”维护能力。
三是营造“有温度的邻里文化”。全年举办超3000场人文活动，深化老人、儿童、宠物友好社区建设，打造“邻里糖水铺”等特色IP，让社区升华为一个情感共同体。
“好服务”的关键是从共识落到实处，坚守安全运营与基础服务两条底线，这是获得业主认可的根本。亚新服务以红色物业为底色，搭建“好服务”落地体系，有三大核心实践：一是让服务从一线生长，通过红管家俱乐部倾听一线心声、师徒制培育新人、四大条线实训基地赋能，筑牢服务根基；二是聚焦业主真需求，以“1053”计划焕新园区，组建“邻聚力”党员服务队与护绿小分队，开办养老餐厅、四点半课堂、图书室等，解决业主没说出口的急难愁盼；三是靠机制兜底，以24小时400响应、工程抢单制、全方位品质检查，确保服务长效落地。在“十五五”开局之时，我们坚信，好服务不是成本，而是投资。我们坚持让服务看得见、摸得着、暖到心里，这才是好房子该有的模样。
什么是真正的“好服务”？德商产投柳军认为：好服务，是从服务交付到信任资产的跃迁。
起点是角色跃迁——从“东家”到“管家”。管家的权力来自业主的委托，职责是受人之托、忠人之事。
核心是价值跃迁——让服务从“我做了什么”变成“客户可感知的价值”。通过“四真原则”（真投入、真服务、真响应、真透明）和“三翻译”（把做了什么翻译成对你有什么用；把过程变成故事；把标准翻译成场景），让好服务被看见、被感受到。
保障是组织跃迁——打造客户驱动型组织：让听得见炮火的人做决策，让离客户最近的人有资源，让客户评价成为考核核心。
落地是模式跃迁——用“一项目一策”解决真问题，用直营直投的增值服务（如洗衣、洗车、美居等）创造新价值，实现物业与业主的价值共生。
最终，好服务将推动行业从“物业管理”迈向“信任资产经营”。技术是手段，信任才是未来。只有成为业主信任的管家，这个行业才会被尊重，这份职业才会有光。
浦江中国作为城市公共空间与文商旅全产业链运营商，“十五五”期间将文旅列为发展方向。政策层面，文旅已跃升为新兴支柱产业，强调“新兴生产力”发展，推动服务向文博、文商等场景深度拓展。
为做好文旅与公建服务，集团以“甲方思维”破题，从战略定位到能力构建统筹资源，整合文博、文商全产业链，覆盖前端策划、终端服务、后端专业及离场后文创服务，突破传统物业边界。面对文旅“内卷”与节假日大客流压力，通过人才大学+高校协作模式储备跨学科技能，要求员工掌握至少五项服务技能，精准匹配客群需求——青少年家庭注重教育体验、银发族关注文化养老、Z世代追求时代自信。
科技赋能方面，依托自研的两套管理系统，结合AI技术全周期监测，严控安全底线并提升服务效率。同时延伸服务链条，从基础保障到文创、餐饮配套，以“体验式服务”回应新消费期待，助力构建美好生活。
深圳物业行业对“好服务”的探索与践行，核心在于“政府引导、企业自强”双轮驱动。政府方面，以前瞻标准完善体系、严格监管、共建共治，为“好服务”奠定了制度基础。企业方面，主动革新，积极回应。深城投物业集团以“二次创业、提质增效”为引领将“好服务”落到实处：在组织根基上，通过常态化“体检”与审计监察，锻造健康机体，确保“好服务”拥有风清气正的制度保障；在团队管理上，构建“强激励、硬约束”机制，涤荡“躺平”惰性，以创业激情对抗组织熵增；服务本质上，坚守“守正向善”初心，依托科技赋能与“六好”标准（即政府评价好、顾客口碑好、管理服务好、经营绩效好、市场发展好、生态建设好），深化全龄友好服务，致力于构建富有韧性和温情的社区生命共同体。这既是深圳行业基因的传承，更是“好服务”从理念到社区日常的先行示范。
临港漕河泾物业隶属上海临港集团，深耕产业园区服务30年，聚焦园区及入驻企业的全生命周期需求，在基础服务之上不断拓展服务的广度、深度与精度，构建了“物业服务+城市运营+工程服务+增值服务+X”的产城融合服务体系。
在物业服务领域，针对不同类型企业的研发生产需求，以标准化建设为底座，提供差异化的IFM（综合设施管理）服务。在工程服务领域，为园区资产保值增值、降本增效，提供专业保障。在城市运营领域，承接区域化城市综合运营管理服务，成功迈出产城发展新步伐。在增值服务领域，围绕企业全生命周期服务需求，设计8大类约50项服务产品，完善服务生态。此外，积极为行业培育英才。比如，开设训练营、创建专业实训室，以“课堂学+现场练+实战考”模式，培养一批懂业务、懂管理的复合型人才；与多家校企合作，共筑专业过硬、素质过硬的物业人才蓄水池，推动教育链、人才链与产业链深度融合。
从“服务者”到“赋能者”，我们强化资源共享、资源整合、服务联动，联动临港集团内外部资源，为企业提供系统化的生产性服务，包括人才政策咨询、园区资源共享、产业链协同、产品技术测试与推广、金融支持等。比如，开放园区场景赋能AI智能具身机器人测试，助推技术开发和产品升级。并以此为契机，推动公司从产业园区的“空间管理者”升级为“产业生态运营者”，全面提升生产性服务业能级。力争在产业园区运营的存量竞争时代中建立起不可替代的核心竞争力。
当下AI已实现智商与情商双重进阶，行业完成从传统聊天机器人到智能体的跨越式升级，凭借强大多模态能力，可高效完成图像视频生成、音乐创作、代码编写等多元任务，深度革新文化传承与日常工作模式。在实操应用层面，可通过设定专属人格提升AI工作专注度，搭配专属技能包强化专项能力，还能搭建平台招募AI人力，全力助力个人与企业降本增效，未来一人公司、零人工运营模式也将成为行业新走向。同时，客观上当前AI发展的核心痛点，内容幻觉、三观不稳定等问题依旧存在，若安全防护围栏被突破，极易出现违规输出情况。此次分享既展现了AI商业化的广阔发展空间，也直指行业现存短板，为AI技术合规化、实用化落地指明了优化方向。
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