上海嘉定江桥一套二手房的交易纠纷
近日，上海嘉定江桥一套二手房的交易纠纷，将头部房产中介链家推上舆论风口。网传上海链家经纪人操作房源低买高卖，赚取74万元巨额差价，相关自媒体控诉视频在短视频平台广泛传播。
随着舆情持续发酵，事件陆续衍生出多个真假混杂的版本。对此上海链家已于6月10日发布回应称“高度重视，已在内部展开调查，如查实有违规行为将从严从重处罚”。
今日，上海链家官方公众号再次发布《网传“吃差价”事件的调查通报》，完整还原交易过程，明确表示网传“上海链家吃74万差价”不实。同时为充分还原事实、接受社会监督，主动联系提请属地房管局和消保部门介入指导协调。
针对此事件中调查出的涉事经纪人在其他方面的违规，上海链家也直面问题，通报查实的违规行为，并对涉事员工、门店管理层作出严厉处罚。
上海链家真的吃了74万差价吗？
此次风波的源头，来自上海一位业主史阿姨的房屋买卖。
网络流传版本指向上海链家经纪人“低价收、高价卖”的套利操作：史阿姨名下位于上海嘉定江桥一套约41平方米的房源，在链家经纪人撮合下，于今年6月以106万元的价格签约出售。但交易落地不久，史阿姨意外得知，这套刚签约的房源，随即被中介对外报价180万元，前后价差高达74万元。舆论据此猜测，链家经纪人试图通过私下转手，赚取巨额差价。
针对前述争议，上海链家表示，公司内部合规监察部门调取了系统内完整的挂牌、成交记录，并交叉对比涉事经纪人的独立问询记录，与网传“吃差价”的情况不符。
上海链家发布的调查通报显示，该房源于6月7日在链家挂牌，同日江桥分行经纪人李某惠隐瞒是自己直系亲属购房，违规参与交易斡旋，购入该房源并完成签约，并向业主支付20万元定金。
交易签约当日便突发变故。上海链家称，在该房源三方签约已完成，且成交客户（李某惠亲属）无任何转售意向的情况下，江桥分行经纪人吴某雄在得知有一位客户想高价收购小区房源的情况下，对外虚构房源在售信息、编造价格（其网传截图中的195万及180万均无查实的数据出处或历史成交信息支撑），该信息随后被业主知悉。
通报显示，6月10日，应业主要求，客业双方协商一致解除合同，并完成定金退还，链家在交易过程中无收取任何佣金。此后，该房源在链家无二次挂牌、二次成交及佣金收入等记录。
上海链家指出，经核查，该交易为三方签约，经纪人李某惠、吴某雄均未利用居间服务从客户支付给业主的购房款中赚取差价，就多方核实的情况来看，也无事实证明两人之间有串通行为。上海链家未从中获取任何差价收益，网传“上海链家吃74万差价”不实。
北京大学法学院教授薛军表示，如果中介方公布的信息属实，那么该房屋既没有最终以106万进行第一次的实际成交，短时间内也没有以180万在同一中介方的安排下第二次成交，不能理解为“吃了差价”，不适用“吃一赔十”的赔付规则。
薛军认为，结合民法典和相关行业管理办法，只有同时满足三个要件，才构成法律意义上的中介“吃差价”。一、发生了实际的第一次的房屋交易；二、交易中介刻意隐瞒第一次交易中的真实交易价格，向后续的买方抬高报价，并且对交易相关方进行信息隔离；三、两次交易均完成后，中介实际占有、截留买卖双方房款之间的差额利益，并且该收益独立于合法佣金之外。
七人因作业瑕疵被严处，上海链家升级亲属回避管理规定
虽然“吃差价”传言被指不实，但链家的调查明确涉事经纪人在本次交易过程中存在其他方面的违规行为。
上海链家通报还原了舆情发酵期间公司内部调查还原的情况。上海链家坦承，在该房源交易中，经纪人李某惠未如实披露交易客户亲属身份，违反公司亲属回避规定；经纪人吴某雄在成交客户无任何转售意向的前提下，虚构房源待售信息、虚报房屋价格，违规向客户推介虚假房源。
由于严重违反公司中性市场观原则、《三必做六禁止》要求，以及《职业道德行为守则》、《链家上海城市信用管理规定》，背离了链家诚信经营的原则，触碰了品牌价值观的底线，上海链家对相关人员进行了从严从重处理：
1、经纪人李某惠、吴某雄，因严重违纪及诚信问题，予以辞退，永不录用。
2、该门店店总卢某杭、运营总监徐某，因对门店员工违规交易、失职渎职问题监管缺位，对卢某杭予以黄线违规处罚，一年内不得晋升，取消当年奖项评定；对徐某予以公司四级违规处罚，自处罚之日起半年内，不得晋升职位、职级及参与评优。
3、对于其他两位经纪人及交易管家均给予相应处罚。
为了杜绝此类事件的再次发生，上海链家表示将升级一项管理规定：员工本人及直系亲属购买公司代理房源，签约前须签署《链家员工购房告知书》，明确披露身份、严格执行亲属回避规定。
风波逐渐厘清背后，一个现实疑问依旧未解。在网络自媒体与史阿姨的对话中提及，上述房源解约的第二天，便有买家以188万元接手了房源。参考多个房产中介显示的该小区公开挂牌价格，小区挂牌房源主流均价在3万元/平方米左右，史阿姨的房子位于顶楼6楼，按照市场规律顶楼价格一般低于中间楼层。而上述房源在解约后迅速以高价成交背后，究竟是何种原因？目前仍没有答案。
第三方中介平台信息
延伸阅读
“原本以为房子只卖了150万元，直到在交易中心网签时，才知道卖了176万元。”
今年3·15消费者权益保护日期间，市民俞女士和余先生向解放日报·上观新闻“民声直通车”求助，称他们近日委托中介出售闵行一套房产时遭遇了“套路”：为了吃掉26万元差价，中介分别与买卖双方签订了不同性质的协议。而为了让“套路”滴水不漏，中介不仅与买卖双方使用了不同的“话术”，竟然还分饰两角，在与上下家接触时使用了不同的主体……
眼下，申城房地产市场交易热度持续攀升，市民得提防部分不良中介“上下通吃”。中介“吃差价”是否违法违规？在信息不对称的情况下，购房双方如何防范？
一套房“卖”出两种价格
俞女士是房子的卖家，她告诉记者，他们家在闵行区鹤北二街坊有一套近80平方米的房子，登记在母亲周女士名下，一直闲置有出售意愿，也一直收到中介打来的问询电话。去年年中，小区西门口的“好年华”中介再次来电，劝说俞女士“市场价差不多了”。俞女士同意将房子正式挂牌。
金平路33号“好年华”中介，后面就是鹤北二街坊小区
此后，中介多次以“6楼没电梯不好卖”“周边什么行情，别人的成交价你看了吗”“现在有下家要了，但是下家不好说话，得降点价格”等不同话术，不断劝说俞女士降价。俞女士也不断让步，挂牌价从一开始200万元，逐步降至150万元。事后，俞女士才醒悟，这个过程就是中介在不断地“PUA”她，以压低价格。
今年2月7日，中介声称有买家确定要房，并约俞女士见面签署协议。面谈中，“好年华”中介负责人胡某再次提出买家要求价格再降一点至140万元。俞女士当场翻脸，见她态度坚决，胡某佯称“要和买家商量下”，离开一会返回后同意150万元成交。当天，俞女士与“好年华”中介签订了协议，胡某当场向俞女士转账了10万元，声称这是买家支付的定金。事后，俞女士与买家余先生复盘得知，当天余先生尚未确定要买入这套房子，胡某的“与买家商量”“买家付了定金”都是在表演。俞女士称，定金也实为胡某自掏腰包支付，为的是将价格打下来后“低价锁房”。
不同寻常的是，俞女士与中介签订的并非常见的居间协议，而是一份“托底协议”。协议中称，扣除1万元中介佣金后，俞女士的房屋销售实际到手149万元，并约定“若实际成交价格高于保底成交价，溢价部分作为乙方独家委托服务报酬”。
俞女士与中介签订的并非常见的居间协议，而是一份“托底协议”
而买家余先生这边的经历则是另一个版本：余先生告诉记者，看中俞女士这套房子后，尽管反复要求降价，但中介“好年华”称卖家坚守底价176万元。其间，余先生曾要求与俞女士直接面谈商量价格，中介则以“上家出国了”等理由推脱，不让双方碰面。3月2日，余先生才同意176万元的交易价格，并与中介签订了“居间协议”，同时与卖家签订“房地产买卖协议”。而为了不让买卖双方见面使得差价过早“暴露”，“居间协议”和“房地产买卖协议”上，房屋的售卖人都写着“胡某代”的字样，并非由俞女士的母亲亲自签署。
图为3月2日余先生与“好年华”签订的“居间协议”和“房地产买卖协议”，上面房屋售卖人都写着“胡某代”的字样
3月6日，“好年华”约上下家前往闵行区房地产交易中心操作过户，俞女士这才见到了余先生。当天，两名“好年华”工作人员各自领着俞女士和余先生，尽量不让双方有单独交流的机会，并在窗口摆弄好网签协议后，催促双方尽快签名。网签结束后，双方这才说上了话，当得知俞女士房子才卖150万元后，余先生又惊又气，但为时已晚。中介也不再回避买卖之间存在差价。
《民法典》第九百六十二条规定：“中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。”《房地产经纪管理办法》中进一步明确，房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有“对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价”的行为。俞女士和余先生认为，“好年华”的操作是法规明确禁止的“吃差价”行为。
中介“吃差价”涉嫌违法
为了避免被坐实“吃差价”，“好年华”在操作时动了不少脑筋：在和上下家分别签订“托底”和“居间”协议时，“好年华”使用了不同的身份。居间协议上，居间方是“好年华”中介。但“托底”协议中，乙方则是一家名为“芳蕴”的中介。俞女士签约时曾质疑，胡某的解释是“芳蕴”和“好年华”实际是一家。但在纸面上，操作买卖双方的是两家不同的中介，差价产生于中介之间。
在完成首笔房款转账后，中介还要求和俞女士、余先生签订一份“补充协议”，明确余先生在支付尾款时需要将其中的26万元单独转给中介方，而不是给买方。
俞女士向交易中心申请调阅了网签合同，发现写入网签合同的价格是150万元
图为在中介的要求下，俞女士的母亲和余先生与中介签订的“补充协议”
看似天衣无缝，但业内人士指出，中介的操作仍然有多个“漏洞”。买家余先生签订的居间协议中约定房价是176万元，而网签合同中又写着150万元，这已构成典型的“阴阳合同”。而在卖家俞女士这边，使用“托底”协议取代居间协议，操作是否合规也值得商榷。
3月17日，记者前往金平路33号“好年华”中介采访，一直守到中午近12时也没等到中介开门。记者拨打胡某电话也一直被转至AI语音留言。等待期间，记者前往附近的另一家中介询问，中介工作人员调取了系统内的资料，显示这家中介帮俞女士房子挂牌的价格为250万元，且今年1月刚刚维护过信息。得知目前已经以150万元价格售出，中介工作人员表示难以置信，摇了摇头欲言又止。记者本想隔天再去“好年华”蹲守胡某。岂料，17日下午，胡某主动打来电话，语气强硬地表示“不接受任何采访”“一切按照合同处理”……
附近另一家中介工作人员调取了系统内的资料显示，他们帮俞女士的房子挂牌的价格为250万元
82平方米的房子中介标出的价格是220万
金平路33号“好年华”中介处，隔着玻璃门可以看到鹤北二街坊小区82平方米的房子中介标出的价格是220万。但俞女士的房子最终仅卖出150万。
签了所谓的合同，是否就能让中介逃避“吃差价”之嫌？记者咨询了上海易居房地产研究院副院长严跃进。他认为，中介和卖家签订“托底”协议的操作乍看没什么问题，且看上去对房东有利。中介的这种操作，动机明显不是以促进成交为导向，而是以最大化价格差作为经营导向，带有欺诈属性。操作中，中介肯定会刻意打压卖家房价，提高买家价格，将价格差做大。
严跃进指出，中介用两个不同的公司来操作，其实是想把买卖交易分割，规避监管。但本质上还是一笔交易，中间形成了两个不同价格，违背了房价要统一的原则。一笔交易出现了价格不一样的阴阳合同，也违反了中介公司的基本规范。
法院的判例更能说明问题。2023年4月，“上海高院”公众号公布了上海二中院审理的一起案件。案件中，中介以“订购协议”形式，先从卖家处购得房屋，并约定中介可以“转卖”取得溢价，最终中介加价7万元售出。法院审理认为，该模式属于中介公司“吃差价”行为，违背了中介人的如实报告义务，造成了购房人的损失。根据《民法典》规定，中介公司不得请求支付中介报酬，并应当赔偿损失。最终法院二审判令中介公司向买方人赔偿7万元。可见，不管中介采取何种方式掩饰，一套房买卖中存在价格差就是“吃差价”的行为。
眼下，房地产交易热度回升。严跃进提醒市民操作房屋买卖时要留心，遇到中介不让买卖双方见面谈价格的情况时就要警惕，同时应尽量选择正规中介来提供服务。如果发生类似问题，市民可就中介违规行为向房管部门进行投诉举报，以维护自身合法权益。
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