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7月8日，摩根士丹利中国首席经济学家邢自强在前海行业论坛的一番楼市判断，迅速刷屏各大财经社群。结合全球地产行业过往调整周期规律来看，国内这一轮长达六年的地产下行，最艰难的下行阶段或许快要走完。

这已经是近五年摩根士丹利第三次针对国内地产周期给出明确判断，而国家统计局5月份出炉的房价数据，也实实在在给出了一线市场企稳的信号，北上广深二手房同步止跌回升。一边是头部外资投行判定调整接近尾声，另一边全国楼市分化严重、三四线库存高企、居民收入预期偏弱等现实难题依旧摆在眼前，普通人该如何客观读懂当下楼市所处的阶段？

不少人刷到投行最新观点只会断章取义，很少有人完整梳理摩根士丹利过去五年对国内地产的全套预判，三次核心判断都被市场走势一一验证，同时也暴露出投行模型自带的局限性。

2024年末到2025年初，大摩给出预判，2025年楼市还会持续探底，新房成交、地产开发投资继续走低，真正的修复窗口要等到2026年。回看去年全年市场表现，全国新房成交额稳定在9万亿的低位，绝大多数城市房价持续走弱，进入2026年之后一线城市率先走出回暖行情，这条时间维度的判断基本贴合市场真实走向。

到2025年年中，机构再度发声，预判二季度新房销售触底，四季度会迎来小幅反弹。全年大盘并没有走出快速反转的V型行情，但一线、核心强二线城市的优质房源，从2025年末到2026年初出现明显的成交回暖，“核心区域先行修复”的底层逻辑成立，只是市场整体普涨的预期没能兑现。

放到今年7月最新的研判，团队参考全球地产平均6至7年调整周期，判断市场最猛烈的下跌阶段已经结束，一线城市率先出现价格拐点。5、6月官方房价、网签成交数据也完全印证这一结论，但有一点必须分清：调整接近尾声，不等于楼市迎来全面牛市，只是行业集中出清风险，后续市场会进入漫长平缓的磨底周期。

客观来看，这家投行擅长把握市场下行的时间长度、城市修复的先后顺序，大方向判断很少出现根本性错误；但早期测算时，低估了部分城市房价下跌幅度、新房成交缩水的规模，普通购房者不能单凭一句机构预测就盲目入场抄底，只能当作周期参考，不能直接当成置业决策依据。

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邢自强的周期判断并非单纯依靠理论推演，国家统计局6月发布的5月房价统计数据，用实打实的数字，印证了一线城市已经走出下行拐点。

二手房市场变化最为直观，北上广深二手住宅价格环比连续三个月全部上涨，5月整体环比涨幅0.4%，上海、深圳环比涨幅均达到0.6%，市场低价急售的房源数量明显减少。新房端，一线城市新建商品住宅价格连续四个月保持环比上涨，5月涨幅还在小幅扩大，仅北京出现0.2%的小幅回落，广深、上海改善型新房成交持续走高。

成交热度也同步升温，5月北京二手房网签15229套，创下近五年同期新高；上海二手房网签突破2.8万套，刷新六年同期成交纪录。易居研究院、中金公司两大地产研究机构，均确认四大一线城市楼市拐点已经落地。

除了价格和成交，房产的配置价值也在慢慢修复，当前一线城市主流小区租金回报率约1.93%，已经小幅超过30年期国债1.86%的收益率，房产保值属性重新凸显，这也是邢自强以上海二手房回暖作为核心论据的重要原因。

放眼整个行业，不只有摩根士丹利预判市场逐步筑底，2026年年中多家头部券商陆续发布地产深度研报，各家机构对市场见底时间、修复力度的判断各有不同，行业的共识与分歧清晰分明。

高盛的观点前后出现明显转变，2025年6月发布报告态度偏悲观，认为国内房价仍有10%下调空间，整体市场要等到2027年才能见底；到2026年4月观点大幅调整，预判上海、深圳会在今年年底率先触底，中长期核心城市具备修复空间。中信证券6月研报直接给出定论，2026年下半年行业长期底部正式确立，核心城市供需关系发生反转，优质新房、存量改善房源回暖信号充足。

市场分歧同样客观存在，瑞银始终不看好非核心区域，测算三四线城市房价仍有38%下调空间，整体触底时间要延后至2027年；住建部原总经济师赵晖也提到，参考日本地产泡沫完整调整周期，国内楼市调整跨度会更长，不能简单套用6年周期直接下定论。

所有头部机构达成唯一统一认知：全国不会出现同步普涨行情，极致的城市分化，会是未来数年楼市不变的常态。

把视线从一线城市拉到全国范围，才能真正读懂“调整接近尾声”的真实内涵，它不代表全国房价集体上涨，而是行业前期积压的供给风险充分出清，只有核心城市率先开启修复通道。

成交层面，1至5月全国新房销售面积同比下滑10.8%，不过下滑幅度连续三个月持续收窄；二手房市场率先回暖，30个重点城市上半年二手住宅成交套数同比上涨6%，300万以内小户型刚需房源，占据成交总量近七成。

库存数据也释放出积极信号，全国商品房待售面积连续三个月同比回落，2021年以来持续累积库存的趋势正式终结，但城市分化差距依旧巨大：一线城市新房去化周期仅13.3个月，三四线城市高达32.4个月，中长期去库存压力依旧沉重。

今年地产政策始终保持“托底不刺激”的清晰主线，全国18座城市全面放开限购、限售政策，首付最低下调至15%；超3500亿专项国债用来收购存量商品房，改造为保障房、人才公寓；保交楼专项资金实行闭环专项管理，购房者最担心的烂尾风险大幅缓解。

居民的购房心态也在逐步缓和，中指研究院跟踪的购房信心指数连续三个月回升，市场恐慌性抛售现象基本消失，大家不再盲目观望，转而根据自身需求理性挑选房源。

即便多家机构判断本轮调整走到尾声，当下市场依旧存在多重现实约束，短期很难迎来全面复苏。

不同城市之间的差距很难快速抹平，三四线城市、城市远郊新区库存积压严重，人口持续向外流出，房价中长期承压，不存在和一线同步回暖的基础。居民收入、就业环境也制约购房需求，互联网企业人员优化、应届生就业竞争加剧，新增刚需购买力不足；再加上大量存量遗产房持续流入二手市场，房源供给长期保持宽松。

更关键的是，地产行业的底层逻辑已经彻底改变，房地产从拉动经济增长的支柱产业，转变为民生基础产业，政策层面不会出台大规模刺激政策，房产投机增值的空间基本消失，居住属性成为核心价值。马光远、魏杰等多位经济学家均表示，一线优质房产修复速度更快，但全国大盘想要回到2021年高点至少需要十年，未来市场只会维持缓慢、分层的结构性修复。

各大投行依托全球历史周期规律判断楼市调整接近尾声，一线官方数据也显现明确企稳信号，但分化磨底会是接下来楼市长期主基调。不存在全国普涨行情，只有城市、地段、房源的分层行情，顺着周期理性按需置业，才是最稳妥的选择。