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一笔初始出资至少2亿美元的境外资金，正在香港学生公寓市场找合伙人。条件很具体：在内地做过长租公寓或连锁酒店，愿意到香港负责实际运营，并在专项基金中出资20%。
出资方是一家境外美元基金，目前已委托受托机构在境内遴选合作方。钱不缺，缺的是一个在内地既会运营集中式租赁物业、又愿意赴港展业、还肯真金白银跟投绑定的合伙人。这背后，是一个被政策和资本同时推热、运营端却明显留空的市场。
先看钱挤到了哪
香港学生公寓这轮行情，起点是扩招。教资会资助院校的非本地生招生上限，从2023/24学年的20%提到2024/25的40%，2026/27学年起还要到50%，研究院研究课程超额收生的自费上限也从100%升到120%。据公开统计，2024/25学年在港非本地生约9.2万人，其中授课型硕士约4.91万，占了一半多。
招生之外，引才和留港政策在同一方向加码。高才通计划推出三年，截至2026年2月累计获批约12.7万宗，获批人才累计携约15万名18岁以下未婚受养子女来港，优才计划也已取消年度配额。
非本地毕业生凭IANG安排可留港24个月找工作，应届无须先有雇主。这些政策不直接制造大学租客，受养子女更多对应中小学和国际学校，却把"来港读书、毕业后留下"的预期拉长，稳住了生源基本盘。
人进来了，床位远远没跟上。仲量联行预计，全港学生床位缺口会从2025/26学年的7.63万张，扩大到2029/30学年的14.72万张。而截至2026年4月底，主要市场化学生公寓项目只有约6900张可租床，入住率压在98%到100%，租金自2022年以来每年涨近一成。
莱坊另一套口径显示，2024/25学年现有加规划中的床位约5.73万张，即便全部留给非本地生，仍差约3.47万张。
缺到什么程度？连院校都在动手找床位。香港都会大学2024年斥约10亿港元购入红磡城木酒店改作MU88，约430个宿位，今年8月重新启用即租出八成；恒生大学则与富豪酒店集团合作，把沙田丽豪酒店改成380个宿位。
供给侧同样在松绑。2025年7月，香港特区政府推出"城中学舍计划"，合资格学生宿舍被纳入"酒店"用途，多数商业用地免去规划审批即可改建，改建要求18个月内完成。到2026年6月底，计划收到40宗申请、38宗合资格，对应约9100张床，其中4个项目今年9月落成；立法会另在7月通过103亿港元拨款，资助六所大学自建宿舍。
政策松绑之后，买家在2025年集中进场。据公开信息不完全统计，2025年到2026年8月，公开披露的收购改建案例超过十宗、合计逾60亿港元，若把酒店及整幢住宅改造全部计入，累计成交已超85亿港元。
把披露较完整的十单按金额排开：1.8亿、2.05亿、2.06亿、3.35亿、4.35亿、5.285亿、7.5亿、9.53亿、15.18亿，以及早一轮约20亿的贝尔特酒店，中位数只有4.82亿港元。
中原投资两年连买三栋，从1.8亿的尖沙咀珀荟到15.18亿的九龙城富豪东方酒店，后者改建后约1400到1500张床、今年9月部分开业，公司三年内目标6000床，富豪东方的10亿港元改造贷款8月由中银香港取得授权。
招商局商业房托不足一年落两子，尖沙咀项目8月15日开业即全部租出，红磡森里Forest Cove第二单5.285亿港元在8月底签约。华润集团旗下华润隆地9.53亿港元收购悦品酒店・荃湾，改造成约900床的博誉学生公寓，7月已和浸会大学签下205个宿位的住宿协议，京东则花7.5亿港元买走油麻地一家酒店。
外资和合作方同样在进场。高瓴旗下Rava Partners控股Dash Living，中原投资7月与中金资本运营签署备忘录，拟共同发起跨境学生公寓专项基金，新加坡纬合、Centurion先后落子，宏安地产拉上美国安祖高顿一起收楼。
买家名单里缺的是运营商
这些交易有个共同特征：买一栋、改一栋，单宗集中在2亿到4亿港元、一两百张床；5亿到10亿港元的只有三单，10亿港元以上更只有两栋单栋超大酒店。一次性多资产打包、开局就按平台搭的案例市场上还没有，多数玩家仍在逐栋累积。
原因在于，5亿以上的标的对买方是另一套要求。它通常是三类资产：空置率连续五年超过10%、价格较2019年峰值腰斩的乙级丙级写字楼整栋；多栋酒店或服务式住宅打包；或者收购已有一定床位的运营平台。
仲量联行测算，写字楼改学生公寓每平方呎总成本约8000到9500港元，五年持有目标内部回报率15%到18%，高于酒店改造的13%到16%，但户型、机电、消防都要动，纯室内装修就要1300到1400港元一呎，更换立面或机电还会明显超支。这套账对收购价很敏感，随着旅游业回暖、酒店叫价回升，改造利差已经在收窄。
更关键的是人。翻遍上述买家名单，找不到内地头部集中式公寓和连锁酒店运营商的名字。泊寓、冠寓、魔方、自如、华润有巢，以及华住、锦江这类在内地做了近十年多人间、公区和会员获客的公司，至今没有成建制进入香港。
可香港市场化学生公寓近九成租客是内地学生（中原投资披露口径），从产品设计、获客渠道、跨境缴费到按学年滚动的续租，正是这些公司的长项。买楼的产业资本不擅长细颗粒运营，会运营的公司往往拿不出大额跟投资金，做大票所需要的两种能力，在市场上是分开的。华润博誉要靠和浸会大学整签205个宿位来锁定出租率，恰恰说明运营和获客这一环，买楼本身解决不了。
规模还直接决定退出。香港目前没有纯学生公寓REIT，现实路径是运营稳定后整售给长期资金，或像招商房托那样装进上市平台。仲量联行在报告里点得很清楚，300到800张床的集群运营效率最高，也最容易进入保险、养老金、主权资金的视野，零散单栋很难够到这条线。
两亿美元的门槛，和两年左右的窗口
这家境外基金的打法，正好卡在这个空档上。
按目前方案，该境外基金首期出资至少2亿美元，由内地合作方派管理团队赴港负责实际运营，并出资20%。和市场上扎堆小单不同，基金不做单栋试水，单笔不低于5亿港元，主攻5到10亿港元体量，从已储备的种子项目起步连续收购，搭一个多资产运营平台。
按公开成交成本粗算，2亿美元约合15.6亿港元，加上合作方20%跟投，首期规模约19.5亿港元，合作方初始出资约 3.9亿港元（约0.5亿美元）。参照已成交项目每床收购成本（核心区约242万到258万港元、偏郊区约106万港元），首期资金大致对应760到1840张床，足够做出两到三个符合机构退出标准的资产集群。测算未计入香港本地物业贷款等债务杠杆。
要求运营方自己掏钱，是这类基金的标准动作。学生公寓是运营驱动的资产，基金要的不是只收管理费的管家，而是出租率下滑会一起亏、做上去能一起分的合伙人。约3.9亿港元的初始跟投，会筛掉一批只有团队、没有资本金的轻资产公司，这也是这笔钱要专门到内地找人的原因。
时间窗口并不宽裕。眼下98%以上的入住率，建立在市场化床位只有6900张的低基数上，而管线里已有约1.63万张床，城中学舍还有9100张在路上，六所大学的自建宿舍也在推进，2027年之后供给会明显放量。
小单栋可以快进快出，平台化打法却必须赶在放量前，把位置好、运营数据扎实的资产包做出来。种子项目改造后的出租率和租金水平会最先接受检验，也是它能否继续募资、最终把资产包交给长期资金的前提。
据悉，该境外基金目前已进入遴选阶段。具备集中式长租公寓或连锁酒店运营能力、愿意赴港发展、并能完成基金20%初始跟投的机构，可添加微信号：reitse02联系接洽。
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