今年国庆不少人没凑出游的热闹，反倒扎进了各个售楼处。不少城市的售楼处挤得满满当当，签单量蹭蹭往上涨，和之前冷清的样子完全不一样。这波热度不是开发商喊出来的，是真金白银的签约堆出来的，背后藏着两个刚打通的大动作。
这俩动作刚好掐住了楼市现在最疼的两个点，一个管交房，一个管还贷。一个是改了商品住房的销售规则，让大家买房不用再怕烂尾。另一个直接给首套商贷贴息，实打实帮刚需减轻月供压力。
这次政策瞄准的从来不是炒房价，而是普通老百姓要买房安家的账本。按照三部门的要求，以后新项目优先卖现房，继续做预售的也得抬高施工门槛，把预售资金看得严严实实，已经拿证的项目也有缓冲的安排。
说白了就是，以后大家买房不用对着开发商的效果图画饼猜了，看得着摸得到的实物、实打实的施工进度，还有被监管的资金才是靠谱的依据。买得放心，才敢掏钱。
贴息这边更直接，就是给刚需的钱包松绑。符合要求的新发首套商贷，房子面积不超120平总价不超150万，最多能贷100万的贴息额度，一年减一个百分点，最长能减五年，新房二手房都能享受到这个福利。
按顶格来算，一年能少交一万块利息，摊到每个月就是八百多块，够一家大半个月的菜钱了。这个钱九成都是中央财政出的，地方压力小，给老百姓的优惠也落得扎实。
实地看看就知道有多实在，孝感房交会期间，除了本来就有的购房补贴，政府再直接补一万，开发商还让五千到一万的利。银行直接把预审和政策解释都搬进展厅，每个月自动算好扣钱，不用买房的人来回跑折腾。
假期前三天，武汉新建商品房销售额比去年同期涨了一成多，十堰的销售面积和金额增幅都在13%左右。佛山那边贝壳的数据显示，90到120平、120到140平的自住主力户型，加起来占了总成交的六成多。
这波回暖说白了，就是刚需和改善的需求攒了太久，一下子找着合适的窗口释放了。要提醒大家一句，贴息只有五年，优惠过了月供还是会回到原来的数，买房一定要根据自己整个还款周期的收入来，别冲动上车。
换房的利好主要是地方让利，首套是中央贴息托着，俩通道各走各的，别把这波成交全算在贴息头上。这次不一样之前那种喊口号式的刺激，政策直接攥住了交付安全感和月供承受力两个核心，初衷就是保民生，不是炒出一波反弹。
现在行业整体还在出清，之前爆雷的头部房企富力，现在处境就挺难。富力2022年就已经出现美元债违约，爆雷之前它还能排进行业百强前二十，资产负债都在三四千亿的量级。
今年7月，两家供应商把富力告到法院申请破产清算，法院以证据不足不予受理。其实这两家今年四五月份就申请过一次，后来撤了，大概率是当时谈了还款安排，这次再申请，说明钱还是没拿到手。
两次申请反复，就能看出来，富力爆雷之后基本没了偿还能力，经营数据也能印证这个压力。从2021年开始富力的营收就断崖式下跌，当年营收762亿，净亏164亿，2022年更差，营收只剩351亿，亏了157亿。
这不光是富力一家的情况，是那两年多数房企的缩影，那时候百强房企里没爆雷的已经没几家了。人员也一直在缩，富力从2019年就开始裁员，2021年三道红线出来之后，更多房企都在裁员降负债，2022年富力又裁了八千多人。
就算裁员缩表，也赶不上债务累积的速度。就算借款总额从2019年的1900亿降到2022年的1266亿，加上供应商欠款、商票这些，总负债还是有两千多亿。过去十多年靠涨价去库存，不少房企短短几年债务就翻了好几倍，恒大融创这些头部负债都到万亿，恒大光负债就差不多两万亿。
去杠杆的速度，完全赶不上行业变冷的速度。2021年下半年开始行业急转直下，恒大爆雷之后，2022年全行业销售大跳水，从2021年的18亿平方米18万亿，直接掉到13亿平方米13万亿。2023年销售也没明显稳住，很多风险只是暂时藏着，没真正解决。
也是在这个背景下，今年7月央行和国家金融监督管理总局出了延长金融支持政策期限的通知，核心就是两件事。一件是房企的开发贷、信托这些存量融资，只要保障债权安全，鼓励银行和房企商量着展期或者改还款安排，帮着项目完工交付。
另一件是专项借款支持的项目配套融资，贷款期限内不下调风险分类，不会随便算成不良。这俩政策说白了，就是给债务延期，不让房企一下子集中爆雷破产，核心目标就是保交楼。
就是要保证已经卖的项目能顺利交付，别成烂尾楼，让行业慢慢平稳回落，不会再走过去涨价去库存那种无序扩张的老路。国家统计局9月的数据也能看出来，8月70个大中城市里一线城市新建住宅价格环比持平，同比降幅收窄，重点城市库存去化周期比上半年短了，供需两边都在慢慢往好的方向走。
参考资料：新华网 延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策
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