深圳申请公租房，有一个硬性门槛很明确：
申请人不能在深圳持有自有住房。
那买了商业公寓，还能不能申请公租房？
有意思的是，市住建局针对这个问题
先后给出两次看似完全相反的答复
其实二者并不矛盾 —— 两份回复
指向的根本不是同一种公寓
今天一次性说清
01 什么是"自有住房"
根据《深圳市公共租赁住房管理办法》（市政府令第352号）第四十五条，把用语含义一条条定死了。第一项就是“自有住房"：
自有住房，是指已经取得权属证书或者实际拥有但未取得权属证书的各类具有居住功能的房屋，包括但不限于政策性住房、拆迁安置房、军产房、自建私房、商品住房。
这句话不长，但每一段都有用，拆开看：
1️⃣ “已经取得权属证书”
就是拿到红本（不动产权证）的房子，这个最好理解。
2️⃣ “实际拥有但未取得权属证书”
没红本也算。这是很多人栽跟头的地方——小产权房、农民房、自建房、已经交房还没办证的房子，只要实际拥有，都在认定范围里。别以为"没证就查不到"。
3️⃣ “各类具有居住功能的房屋”——这是核心
关键词是居住功能，不是"住宅性质"。认定看的是这房子能不能住人。所以哪怕产权证上写的是"非住宅"，只要具备居住功能，照样算自有住房。
4️⃣ “包括但不限于”——这是开放式列举
后面列的五类是举例，不是全部：政策性住房、拆迁安置房、军产房、自建私房、商品住房。只要符合前面"具有居住功能"这个核心限定，没列进去的房子一样会被认定。
信息来源：
《深圳市公共租赁住房管理办法》
https://zjj.sz.gov.cn/ztfw/zfbz/zcfg2017/content/post_10691030.html
商业公寓是否算自有住房吗
商业公寓区分“办公性质”和“居住性质”
✅房屋用途是“办公”——不算自有住房
2024年12月，一位市民咨询：在龙岗区万科珑城原点广场买了一套商办用房，开发商当公寓卖，房屋用途写的是"商业性办公"，申请表要求"在本市未拥有任何形式自有住房"，这套算不算？
市住建局2024年12月11日答复："在本市拥有的房屋性质为办公用途，不视为在本市拥有自有住房。"
道理就在第3️⃣点：办公用房不具备居住功能，不符合"具有居住功能的房屋"这个核心限定，自然不算自有住房。
截图来源：深圳政府在线互动交流
❌ 第二次：商住公寓——不可以
光明区住房和建设局《公共租赁住房常见政策问答》第20问，问的是"在深圳有一套商住公寓"
答复是“不可以”，理由同样是引述那个定义——商住公寓有居住功能，落在"各类具有居住功能的房屋"里。
✅“两种”公寓大致区别
怎么确认自己那套房是什么用途
三个地方能看到"用途"，从最权威到最容易拿到的顺序：
✅不动产权证书：
翻到"用途"或"规划用途"栏，写的是"住宅""商务公寓""办公""商业"，一看就明白
✅不动产登记资料查询：
深圳不动产登记中心可查名下房产的登记用途
✅购房合同、预售许可证：
上面载明的房屋用途与最终登记用途一致
还没办证的期房，看合同里的"房屋用途"约定。别拿开发商宣传单页当依据。
图源：酷吧
办公用途能申请
还有三件事要注意
1️⃣ 不算自有住房 ≠ 不进财产核算
这是两件事。官方答复解决的是"自有住房"认定，但收入财产核对里，家庭财产范围是"核对对象拥有的全部实物财产和货币财产，包括房屋（含深圳市外房屋）、车辆、银行存款、证券、基金、商业保险、互联网金融财产等"。办公用房作为房产，该申报还是要申报。
2️⃣ 收入财产限额这道坎还在
目前标准是：家庭人均年可支配收入5.4万元以下，3人及以下家庭（含单身居民）
财产限额66万元（含）以下，4人及以上家庭87万元（含）以下。
办公用房不计入自有住房，但它的价值会进财产总额。
3️⃣ 拿不准的，以区住建部门审核认定为准
"公寓式办公""商业性办公""商务公寓"这些叫法在不同项目、不同年份的规划口径里不完全统一。官方答复给的是判断原则，落到个案要由户籍所在区住建部门审核。申请前打个电话问清楚，比事后被驳回强。
深圳居住证办理条件
Q1 房子在配偶名下，算不算？
算。组建家庭的必须以家庭为单位申请，配偶是必须列为共同申请人的。共同申请人名下的房产，一样纳入认定。
Q2 房子在老家（深圳市外），影响吗？
分两层。自有住房只认"本市"，市外房子不影响这一项；但财产总额包含深圳市内外各类房产，市外房屋按不动产权登记价格计入，该申报要申报。
Q3 商铺、车位算不算自有住房？
通常不算，它们不具备居住功能。但和办公用房一样，属于家庭财产，要计入核算。
Q4 小产权房、自建房算不算？
算。定义里明确写了"实际拥有但未取得权属证书的"，并且把"自建私房"列进了举例。没红本不代表不算。
Q5 已经在租公租房，后来买了房怎么办？
按352号令第三十一条，承租期间因购买、继承、接受赠与、婚姻状况变化等在本市拥有自有住房的，应当自情形发生之日起3个月内腾退。买的如果是办公用途（不算自有住房），按同一认定口径就不触发这一条；买的是住宅或商务公寓，就要腾退。具体以区住建部门审核认定为准。
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▌编辑：原野（张源）
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