泊寓清退3万—4万间万村房源
经济观察报 记者 田国宝
2026年1月6日，深圳宝安区福永社区一家泊寓门店的租户小张告诉经济观察报，元旦假期结束后，他返回出租屋时看到房东张贴的通知，要求所有租户在一周内搬离。
通知称，鉴于深圳市万村发展有限公司（下称“万村公司”）承租该房屋后，已超过60天未向房东支付租金，构成违约，房东将依法收回房屋，并要求租户在理清与万村公司或泊寓的合同关系后尽快搬离。
小张租住的房屋系通过泊寓承租。看到通知后，他第一时间联系泊寓管家。对方表示已知晓相关情况，将尽快给予回复。第二天，管家告诉小张，泊寓将退出小张租住的楼栋，并给出三种选择：与房东续租、换租其他泊寓门店或退房。
还有一些泊寓租户与小张有同样经历。一位泊寓租户称，他租住的泊寓房东亦通知所有租户，称万村公司与房东的租赁合同已终止，泊寓将不再拥有该楼栋的物业管理权，欢迎租户直接与房东重新签约。
图为泊寓公寓
泊寓方面回复经济观察报称，当前涉及清退的泊寓门店，多数为“万村计划”相关房源。由于部分房源租金出现严重倒挂，自2025年下半年起，泊寓开始清退深圳城中村部分亏损房源，涉及房源规模约为3万—4万间。针对万村公司拖欠部分房东租金的情况，深圳万科正在制定租金偿付计划，后续将分阶段偿还拖欠款项。
清退
泊寓管家告诉小张，其居住的楼栋将于2026年1月底交还业主。针对后续安排，泊寓提供三种选择：第一，租户继续居住并与房东直接续租；第二，租户更换至附近泊寓门店，泊寓提供200元租金优惠券及300元搬家补贴；第三，租户选择退租，泊寓将额外赔偿一个月租金。
小张介绍，由于房东计划在2026年春节后重新装修房屋，即便续租也需再次搬家，附近泊寓门店的租金水平较高，最终他选择退租。泊寓管家承诺在一周内陆续返还剩余租金、押金及赔偿款。
另一位泊寓租客告诉经济观察报，她在2025年9月收到泊寓管家通知，其居住的房源将被清退，同样有三种选择。与小张不同的是，当时的退租方案包含退还押金及剩余租金，并未提及赔偿。
该租客介绍，由于入住时间不长且不愿再次搬家，她选择与房东直接续租。续租后租金下降了，但相关服务有所减少。后来，她得知部分被清退租户获得了一个月的租金赔偿，经与泊寓沟通后，她也拿到了赔偿金。
深圳宝安区一位城中村房东向经济观察报表示，其于2017年将房屋出租给万村公司。自2025年10月起，万村公司开始拖欠房租，多次协商未果。元旦前，他已向万村公司发出解除合同通知，并要求租户限期搬离。
深圳龙岗区一位房东亦称，由于万村公司拖欠房租超过60天，其已依法单方面终止租赁合同，并着手清退租户。若租户愿意继续居住，可与房东重新签订租赁合同；否则需在限定期限内搬离。
“万村计划”为万科于2016年启动的城中村改造项目，由深圳万科承租城中村房源进行升级改造，以轻资产方式委托给泊寓运营管理。2018年底，万科时任南方区首张纪文在公开场合透露，“万村计划”累计签约房源规模约为7万—8万间。
泊寓方面向经济观察报介绍，在项目启动初期，深圳万科以高于市场租金的价格从房东手中获取房源，并约定每三年上调租金10%。2025年正值约定的租金上调周期，但由于泊寓对租户的租金涨幅有限，部分房源甚至下调租金，导致“万村计划”房源出现明显倒挂。
泊寓公寓内部画面
泊寓方面进一步表示，针对万村公司拖欠部分房东租金的情况，深圳万科正在制定租金偿付计划，后续将分阶段偿还拖欠款项。
除“万村计划”房源外，泊寓与房东直接签约的部分房源亦出现拖欠租金现象。2026年1月6日下午，深圳龙岗区平湖街道一位泊寓房东向经济观察报表示，其于2018年将房屋出租给深圳泊寓，合同约定每月15日前支付当月租金，但目前未收到2025年11月和12月的租金。
该房东称，根据合同约定，深圳泊寓若逾期支付租金超过60天，房东有权解除合同。若至2026年1月15日前仍未收到相应款项，他将启动清退程序，收回房屋。
倒挂
上述平湖街道房东告诉经济观察报，他的一栋楼共有数十套房源。2018年，深圳泊寓以稍高于市场租金的价格整体承租。“如果泊寓给的租金和市场价差不多，或者低于市场价，我也不可能租给他们。”该房东表示。
双方合同约定，每三年至五年为一个涨租周期，每次租金上浮10%。第一个涨租期正值新冠疫情期间，租赁市场低迷，泊寓与其协商后签署补充协议，维持原租金水平，未进行上调。
2025年进入第二个涨租周期，但租金始终未作调整。该房东介绍，拖欠租金始于2025年10月。10月15日付款节点，泊寓未支付当月租金；经多次沟通，泊寓于11月初补付了10月租金，此后再未支付租金。
一位深圳城中村泊寓房东称，其将房屋出租给万村公司后，经历了三个涨租周期，第一个周期租金上浮10%，第二个周期又回调至初始水平；第三个周期刚上调不久，便出现拖欠租金情况。
另一位房东称，其已从万村公司手中收回房屋并自行对外出租。相比泊寓运营时期，租金略有下降，但降幅有限。他认为，泊寓成本高，除支付给房东的租金外，还包括运营管理费用及部分中介费用。
一位在清退后选择与房东续签的泊寓租客告诉经济观察报，其续签后的租金与原泊寓租金基本一致，但不再支付服务费，整体居住成本有所下降。
泊寓方面向经济观察报表示，“万村计划”不同于一般市场化房源，泊寓或万村公司以高于市场租金的价格获取城中村房源，原本可通过提高出租率、压缩运营成本维持微利。但近两年市场租金涨幅有限，随着涨租周期到来，一次性上调10%的租金难以通过运营消化，最终导致部分房源严重倒挂。
在泊寓看来，传统长租公寓模式需要持续向房东支付租金，资产相对较重、利润空间有限。一旦长期处于价格倒挂状态，企业将持续承压，难以实现可持续经营。这也是深圳泊寓在短暂扭亏后再次出现亏损的重要原因。
根据万科于2025年12月17日发布的公告，深圳泊寓2024年实现净利润3194万元，而2025年1—11月则亏损8881万元，平均出租率为94%，亏损主要源于“万村租约进入调涨周期，部分楼栋出现亏损”。
泊寓方面表示，2025年泊寓整体仍实现盈利，深圳泊寓之所以出现亏损，主要由于“万村计划”房源占比较高。清退倒挂房源，是深圳泊寓在亏损后采取的主要调整措施之一，此外还包括提高轻资产委托管理房源的占比。
一位深圳泊寓管家向经济观察报透露，2025年深圳租赁市场新增供应较多，部分区域泊寓门店为维持合理出租率，采取了有限度的价格调整策略，例如针对特定群体，在一定租期内给予租金折扣，如签约16个月可享受首尾两个月六折优惠。
何去何从
万科2025年三季报显示，截至2025年9月底，泊寓在全国29个城市运营管理房源28万间，开业房源20.4万间，为集中式公寓领域首家开业规模突破20万间的企业，业务涵盖青年公寓、中高端公寓和多人宿舍三大产品线。
万科的租赁业务最早可以追溯到2007年的广州万汇楼。早期业务主要集中在区域公司，不同区域的品牌名称各异。2015年，万科总部成立租赁业务部，当时开业的房源规模在千间左右。
2016年，万科租赁业务迎来了一个重要的转折点，万科整合旗下各个分公司的长租公寓业务，建立了统一的管理平台，并将其命名为“泊寓”，当年泊寓的房间数量超过4000间，同时也开始筹划“万村计划”。
“万村计划”的主导者为深圳万科子公司万村公司。其成本构成主要有两方面：一是支付给房东的租金；二是相关楼栋、配套及周边街区的改造成本。此前万科相关高管透露，万村泊寓的改造成本在5万—6万元/间。
2018年，万科将租赁业务确立为继开发和物业管理之后的第三大核心业务。在推进过程中，万村计划遇到了许多调整和争议。到2018年底，万村计划全面停止并进入深度调整阶段，涉及房源数量从7万—8万间减少至这次清退前的约5万间。
根据泊寓方面的表述，万村计划房源清退涉及3万—4万间房源，这意味着泊寓未来仍将保留上万间万村房源。此外，万村房源中，如果房东同意降租，未来将继续由泊寓运营管理，但租赁合同将由万村公司改签至泊寓名下。
2023年，泊寓首次实现了成本法下的整体盈利，摆脱了对集团补贴的依赖。
从2024年开始，泊寓进行了重要调整。首先，泊寓逐步转向轻资产合作模式，与地方政府、国企及民企合作，开展轻资产的泊寓运营，赚取超额营业收入的提成，如与深圳人居集团合作的人才住房项目。此外，泊寓还广泛参与保障性租赁房项目。万科披露，截至2025年9月底，泊寓开业的房源数量为20.4万间，其中13.3万间纳入了保障房系统，占比超过60%。
第二，泊寓加大了资产盘活力度。首先，通过“售改租”方式，将滞销或待售的商品房转为租赁住房。2024年，泊寓累计盘活存量房1.5万间，其中约7000间来自万科旗下房源；其次，通过“非居改保”方式，将闲置的商办物业改为保障性租赁住房。
泊寓还参与了城市更新项目，如深圳南头古镇泊寓店；并利用集体经营性建设用地建设租赁住房，例如北京成寿寺泊寓。
同时，万科开始通过资产证券化等方式将部分泊寓重资产变现。2023年和2024年，万科陆续通过与建行合作的建万住房租赁Pre-REIT完成了多个项目的收购交割；2025年，万科设立了万新金石Pre-REIT和租房租赁Pre-REIT两只基金，同样用于收购部分泊寓资产。
据泊寓方面介绍，近年来，泊寓逐步摆脱了对万科的依赖，目前泊寓房源中，来自万科的比例不到15%，85%以上的房源来自第三方。
（作者 田国宝）
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