开篇先说几件事：
1、中国楼市必涨。
我知道，在楼市跌成狗的今天，相信这话的人少之又少。
不过没有关系，因为这个世界注定随波逐流者多，穿越周期的人少。
2、重大转折。
我之前也说过，住建部表态“赋予地方城市自住调控的权利”没有做到上下同欲。
但从今天开始，转变会发生。
因为从中央政治局的会议表述看，解决房地产当前存在的问题已经成为重中之重了
3、一个吐沫一个钉
关于楼市行情，我的观点一直都没有变，甚至在2023年7月就撰写了文章《》。
我明确的告诉大家，尽管中国房地产增量时代结束了，但中国的好房子一定会涨！
来吧，咱们进入正题，给大家讲讲这次政治局会议，为什么是楼市的转折点
01
今天中央政治局会议一出来，房地产就好像已经疯了，为啥呢？
因为涉及房地产维度的内容有些重要转变。
不仅没有出现“住房不炒”这些“束缚”的词汇，还针对楼市当前的问题，给出了明确的定调。
要知道，我年年分析他们的会议，但这种情况，把话说得这么直白，还真是头一回见。
我估计市场的情绪也有种：多头要欢呼，多头要反攻的感觉
来吧~先给大家说说会议中值得关注的内容，然后再给大家说说我的看法。
在这次会议中，涉及房地产维度的原文表述是：
会议原文『要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益』
这段话148个字，比去年的170个字少了22个，字数不多，但却把房地产行业当下问题，解决问题的方向说了七七八八。
我从几个方面给大家说说。
第一，保交房
如果将救楼市行情、救房企、救项目这些事项做个排序，我认为保交楼一定排第一位。
因为保交楼的要求，不仅各种会议中放在最前面，央行还特意增设了保交楼的货币工具。
我再给大家看看央行货币工具箱中的17项工具，大家就明白“保交楼，在他们心中的重量了”。
央行的货币工具项就17项工具，其中16项货币工具的利率有高、有低，但维独保交房工具的利率为“0“
也就是说，上面不仅重视保交楼，还把保交楼放在了首位。
该如何贷款买房，该如何认识按揭买房这种负债行为？可以看文章《》
02
第二、去库存。
会议原文『要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。』
我之前就告诉过大家，中国楼市之所以下跌，就是因为我们处于库存周期、货币周期、债务周期。
关于库存的问题，以及各城市库存高企的现状，在之前的文章《》也告诉过大家。
但我告诉，这次会议提出的“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”与2015年住建部表述“千方百计去库存”的一样的。
大家还记得吗？
2015年行情的转折点就是住建部标题：千方百计去库存
那2015年楼市行情怎么起来的？
不就是明确“千方百计”去库存，然后棚改货币化安置，然后楼市松绑的政策一个接着一个，然后市场热起来，然后库存大幅降低，然后价格上涨吗？
那么，我问大家，2024年中国楼市的问题是什么？
1、各城市二手房挂盘量高企啊！
现在四个一线城市，据不完全统计，上海超过16万套、北京超过15万套、广州超过15万套、深圳二手房超过4万套。
四个一线城市，二手房挂盘量都超过历史高位，其他城市可想而知。
2、新房库存去化周期超过18个月。
我没找到最新图标，不过可以肯定，2024年此时的库存去化周期，一定不低于2023年6月份的27个月。
按照统计局的数据，全国商品房库存7.5亿㎡，已经超过了2015年的71853万㎡了。
换句话说，当下的楼市问题，库存问题，远超2015年。
所以，从供需维度看，供应端最大的问题就是“房子太多”的问题。
只是没想到，政治局这种定调“大方向”的会议，也了解“楼市库存太高了”，并针对库存问题，提出了明确要求了。
那么，什么明确要求？
消化存量房产和优化增量住房
我在这里给大家解释一下，按照政治局会议的一贯表述，这“存量住宅”就是二手房、而增量住宅就是商品房。
嗯，我昨天的文章不是写“房地产增量时代结束吗”，很多人说不知道啥意思，我告诉大家，说的就是商品房，也就是新房，我的表述和中央政治局会议的表述是对标的。
那么，怎么消化，怎么优化呢？
结合已知的情况，分几点和大家说说。
1、货币配合政策
还记得我之前和大家说的么~
调整供需关系不仅是减少开工建设量、土地数量，也可以降低购买门槛，如低首付、高公积金比例、二套不限购等等。
总之，购买门槛降低，供需关系也会波动，所以，大家等着各个城市，各种各样“降低门槛”的松绑政策吧。
2、城中村改造
最早明确城中村改造的城市只有21个超特大城市。
但随着时间推移，截止目前，城中村改造已经由21个超特大城市变成了53个城市。
城中村改造这个事情，从楼市供需角度看，一方面可以“挤压”新增购买力，另外一个方面可以“完成保障房”的十四五目标。
文章至此，我提醒大家，城中村改造除了“挤压”购买力之外，还有一个值得注意的事情：就是未来，房租必涨。
因为房租上涨也可以挤压“购买力”。
其实大家看看深圳白芒村被地方城市统租的相关资讯就知道房租上涨的必然了。。
——深圳安居房集团做了深圳白芒村的二房东。
所以，就出现了乌泱泱的996打工人拖着行李离开白芒村的视频。
因为深圳承诺给城中村“农民”的租金是现在租赁价格的2倍。
所以，白芒村的村民都非常开心，一边清退租客，一边奔走相告。
其实，城中村改造的本质是什么？
拆迁和改建啊
拆迁，就是驱赶城中村人口购买商品房
改建，就是上文深圳白芒村统租的情况；
所以，关于房租上涨的必然，我在之前的文章《》就告诉大家了。
3、团购租赁，含租赁支持贷款
这是2023年12月落地的政策，政策方向很明确，就是购买滞销的商品房做保障性住房。
看我文章的老朋友都知道，这个政策落地的时候我就解读过，只要团购租赁轰轰烈烈，大概12个月到18个月，很多城市的供需关系就能得到极大改善。
但不知道为什么，这个政策虽然落地动静很大，但只有青岛、合肥、重庆有零星动作。
文章至此，大家可能会说，是不是缺钱啊？
还真不是！
因为央行有17项目货币工具，还有7项工具余3.85万亿可用。
其中，与地产强相关的PSL余额达到3.25万亿为最多。
所以，我认为，这次中央政治局会议之后，这3.25亿高能货币，会加大力度支持地方城市”购买滞销的商品房“。
毕竟，这消化、优化两个字的重点，还是在“化”上。
中国文字博大精深，政府文件又晦涩难懂，但这个“化”字总不会自己“溶化”吧，所以，重点还是怎么“做”。
我认为。除了上述三点调整供需关系的举措外，加大城市更新力度也是关键。
该如何贷款买房，该如何认识按揭买房这种负债行为？可以看文章《》
03
最后，简单说几点。
从目前的情绪指数、供需关系、债务情况，成交拐点还需要时间。
不过，一旦市场产生底部反弹，就是“瞬间”爆炸。
最后，用经济学的美林时钟轮换机制图作为文章的结尾吧。
如果你绿票和红票切换自由，那么下图的红色区域则有意义，反之就看红色区域外面的黑字。
老实做人，踏实写文，不鼓吹，不煽动，让你明白房产这回事！
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