在青岛楼市，很多投资客对这个板块都很熟悉，而且朗朗上口。说不定，你就在这个板块买过房子。

今天，咱们聊的就是胶州少海板块。

20年前，少海，是一片滩涂、荒地，人烟稀少。到2004年，胶州市为完善城市防洪功能，在东部盐碱地兴建东部滞洪区工程；后按照“给洪水以出路，变荒滩为宝地”的思路，以少海为核心，打造出一片亲水生态新城。

自此，少海周边有了新噱头和宏伟规划：集景观居住、休闲娱乐、商务活动为一体的高档休闲旅游区。

01 投资客的“坟地”

胶州少海的杀手锏，其实就是两个泄洪湖，呈南北方向，最南到青兰高速，西侧到站前大道，东侧到大沽河，北侧到河西屯社区附近。

2013年，对少海来说，很关键。这一年，少海被评为国家级湿地公园。众多知名开发商蜂拥而至，陆续圈地开发，一个接一个的楼盘拔地而起。

到2016年的时候，新城、保利、中海、协信等全国性房企扎堆了。加上之前的宝龙、中信、中洲等，还有本地房企的楼盘，一片投资热土形成了。

聊少海楼市，绕不开的知名别墅大盘，必须是中信森林湖。十几年前，中信便挺身而出，把少海比较好的位置拿了下来，开发了别墅群。

起初，胶州本地人根本不认可这个少海板块，胶州当地有钱人喜欢的是绿城，喜欢在胶州市政府周边买房，没有理由。

于是，中信从青岛市区，从外地搞了一些客户过来，就是投资客和养老群体。首期交付后，入住率很低，还发生了海水（少海湖）倒灌问题。

等到2016年前后，森林湖的别墅卖16000元/平，还是能成功忽悠到不少购房者。杀手锏无外乎就是：超低容积率，纯别墅区，圆你的院子梦、别墅梦、独门独户梦、有天有地、负氧离子充足……

现在看，真是坑了不少投资客。十年的时间，不但没有增值，反而还降价了。最新数据显示，中信森林湖的联排别墅成交价只有12000多元（单价）。

这是多么痛的领悟：郊区别墅最好别碰。

中信森林湖别墅尚且如此，更不用说其他楼盘的洋房、小高和高层产品了。冷的不要不要……

曾经少海新房（普通住宅）价格最高到了14000元/平，现在二手房都可以五千多、六千元成交，比比皆是。比如，新城玺樾，非常典型。

热销那会，新城玺樾住宅卖到一万二，现在二手房成交5000多元（这是真实成交价，不是挂牌价，挂牌价基本无意义）。

5000多元是什么概念？2013年前后，少海某楼盘的价格就是5000元。整整跌回到十年前了。一点不夸张。

02 短板从未补齐

这么多年，胶州少海板块都没有熬出来。有点悲凉的感觉。一茬一茬的购房者、投资客，前仆后继地被套在这里。

有人，买了别墅，有人买了公寓，还有人买洋房、高层。总之，都套上了。少海，很美，但人气不足，各小区入住率都很低。房价腰斩，凄惨不已。

每一个去过少海的朋友都会说，风景秀丽，生态不错！就是没人，有点凄凉。

所谓的生态，就是湿地公园，湖边沿岸建的东湖公园、荷花池等景观；东侧大沽河，大沽河博物馆、宝龙美术馆。

挺可惜的，宝龙搞的空姐公寓，更是让人唏嘘，新机场的概念玩的真不赖。现在，半价都没人要。

聊到如此压抑的话题，大家有没有这样的感觉：少海房价是不是太低了？为何会这样？

去年，有位读者曾就这个话题，给小编留言说：1、死水人工湖，水质污染挺厉害的。夏天蚊虫超多，纱窗蚊帐都挡不住。冬天北风一吹，温度比市里低2度。2、航道下，航班正常后，空气污染也严重，还有轻微噪声。3，只有环湖路，交通不方便，公交车也非常少。4、配套跟不上，买菜，上学，出行都不方便。

本人觉得，这位朋友分析的已经很到位了。一个板块，想真正崛起，必须要考虑到留住人的方方面面。

好的学校、好的商业配套、好的医疗、交通等等。只有生态资源，终究是个景区！

来看看胶州新城区，当地改善首选之地，瑞华学校、三里河公园、胶州市政府、利群、宝龙广场、龙湖天街……这部分客群，往西买房，顶多到海尔大道。

海尔大道再往东，过了站前大道，才是少海，当地改善排斥的很。这个因素，同样适合胶州上合楼市，也是被当地改善排斥。

回到少海本身的配套和发展上看，确实没有“挺”起来，没有好学校，没有正儿八经的商业配套，地铁8号线支线独木难支啊！

更可怕的是还有一些负能量不断袭来。比如，日益严重的站前大道噪音问题；航道问题，等等。

那青岛投资客呢，前些年好忽悠的时候，真有青岛购房者过来买房，但是几乎都没赚到钱，相反被套牢了，口口相传，谁还敢……

而且从地理位置上说，买城阳和高新区，至少是主城区。加上房价哗哗下跌，少海楼市雪上加霜了。

03默默地也挺好

让人遗憾的是，过去几年，包括未来几年，少海板块并没有太好的政策发力点。这也导致，板块内很多楼盘疯狂特价，去库存，毫无“战斗力”。有些开发商甚至逃之夭夭，比如臭名昭著的协信。

从一些公开的报道看，少海板块很难有质变了。今年6月份，关系胶州未来发展方向的一个重要规划出炉——青岛胶州市市域及中心城区2021-2035空间布局规划。

文中提到：

一核引领：以上合示范区核心区引领全市发展。

一轴保育：保育大沽河生态中轴。

三区联动：建设胶东临空经济示范区、品质城市示范区、乡村振兴齐鲁样板示范区。

五廊辐射：以主城区为中心，形成青潍、青烟威、青东、青日、青临五条辐射廊道，带动全域发展。

毫无疑问，胶州发力点在上合示范区。少海呢，算是紧挨着大沽河生态中轴吧。紧挨着新城区、离上合也不远，往北紧挨着空港板块，热点不再，热度不再。

聊到这里，你是否认同这个观点：当风吹过，一切安静下来，现在的5000—7000元，就是少海房价的真实水平。

这个价格，对很多刚需来说，已经比较友好了。总比当年一万二三，要轻松很多吧。