最近上海最金贵的内环内，豪宅新盘们的暗流涌动大家都已经狠狠见识过了。
市区豪宅们以前所未有的架势蜂拥入市，迄今更是已经出现了两大神盘。
一个是新天地的中海顺昌玖里，首开当天几近将512套房源清盘，单盘一天卖出了近200亿，打破了上海乃至全国的多个历史纪录。
一个是紧跟在后面开启认筹的滨江凯旋门三期，凭借着陆家嘴一线江景豪宅的魅力和总价1600多万到1个多亿的价差大跨度，备案均价17.28w/㎡的超级豪宅认购率直接冲破了500%！
212套房源，1060+组客户抢着要，最终在楼市颇为低迷的2024年一举将入围分抬到了相当夸张的113.04分。
这个分数意味着，没有在上海交满221个月社保的人，直接与这个滨江豪宅无缘了。
在滨江凯旋门入市前，很多人都曾一度以为上海顶豪高分认购潮将要终结，积分制在上海已经没有存在意义，结果就上演了一场惊天大反转。
也是这两个堪称2024年当前最火楼盘的存在，让很多再一次狠狠认识到了：
永远都不要小瞧有钱人的购买力。
也永远不要小瞧上海任何一块市区豪宅地块的动向。
相较于持续处于加热中的黄浦、陆家嘴等豪宅板块，一直以来鲜少有地块供应、风雨不动安如山的老静安，最近也终于燃起了新的火苗。
前段时间，上海土地市场悄悄更新了一条协议出让公告：
静安区江宁社区C050201单元038-4地块定下了意向用地者——由静安国企新静安集团全资控股的上海淇铭成和置业有限公司，成交价50.661亿元，光是楼板价就高达9.17万元/㎡。
这块地，也就是静安76街坊，是老静安苏州河畔最大的零星旧改地块，更是纯豪宅地块。
这个项目背后的分量有多重不言而喻：
一个老静安未来的王炸级项目、注定的明日之星，终于将正式宣告起航了！
让人眼花缭乱的上海内环内豪宅争霸战，老静安也终于进一步加速入场了。
01
静安76街坊位于江宁路街道，东起昌化路、西至江宁路、北至淮安路、南至昌平路，南侧就是由静安城投开发的鸿印里综合体。
鸿印里是2022年年底入市的，333套房源，超1500组认筹，入围积分达到了81.4分，妥妥的那些年的市区顶流红盘，风头不输今年的中海顺昌玖里和滨江凯旋门。
所以如今76街坊正式启动出让交地流程，也意味着，又一个不输于鸿印里的项目或将诞生了！
尤其76街坊作为江宁路街道和静安苏州河畔最大零星旧改地块，同时还是“两昌”地区（即昌平路昌化路街区）旧改的最后一块拼图，又有着比较完整的开发界面，意义本就不一般。
更不用说76街坊还是一块市区难得的纯宅地，住宅建面约为5.26万方，容积率2.67，同时涵盖了1.052万方风貌别墅和4.208万方高层住宅。
并且值得注意的是，根据现在静安区关于旧改地块管理的新规，其中配建的5%保障房将统筹平移到其他地块中建设，也就是说未来这个地块所在本身是：
非常纯粹的真豪宅地块。
而观察如今上海市区豪宅的备案均价，这块地的高层均价超过鸿印里的14.2万元/㎡几乎是必然，联排别墅参考北站新城，价格应该也不会低于22万元/㎡。
不过因为高层仍有60%的中小套配比要求，未来的入住门槛也会相应降低，大概率不到2000万就能入住老静安。
参考最近因为巨大价差和极低的入门门槛抢疯了的滨江凯旋门，热度估计也不会低。
02
但是，76街坊的开发实则面临着诸多难关。
事实上，在最早的规划中，76街坊还是毛地出让的纯商办交通枢纽用地。
原规划示意图
不过在去年年底时，这里做了一次彻头彻尾的调整，更改成了如今保护更新并存的纯宅地。
现规划示意图
地块中涵盖了不少于1.18万方的里弄历史建筑，其中更是有两处不可移动的文保点。
虽然对城市的价值更高了、还有老上海风味的加持，但是对开发的考验也倍数增加。
开发商面临的不只是高难度的风貌保护要求，更是将直面上海市区艰难的风貌别墅竞争赛道：
毕竟现在的上海，最有价值的是风貌别墅，最不缺的也是风貌别墅，最容易坐冷板凳需要慢慢磨慢慢卖的还是风貌别墅。
更不用说，在各方面资源本就紧缺的上海市中心，76街坊的界面虽然已经完胜很多零星旧改地块，但处境也一直都不算太乐观。
区位极佳是不假，更是在临街就坐拥鸿印里综合体和MOHO MALL两大配套，但也恰恰因为周围基本都已经完成焕新，开发都相当成熟，所以反而变相导致了：
76街坊的资源，陡然收缩了。
这个资源指的是周边的边界条件、日照资源……所以，76街坊的焕新完全就是难上加难。
即便是新静安集团这样本该最熟悉这里的区域型国企，也免不了有巨大的压力，甚至曾发声表示过：
76街坊是“夹缝里的生存”。
03
当然，即便是再艰难的处境，76街坊也绝对不容小觑。
仅凭老静安、苏州河这两个招牌，很多因素都变得不那么重要。加上有高层住宅来平衡，“夹缝”之中依旧有操作的余地，未来在楼市上的声量也必然不会小。
那么问题来了，这样一块地为什么是新静安集团来操盘？并且从公告拿地的动静看，几乎是悄无声息地就进行了。
但是了解76街坊一路走来历程的朋友，看到这个结果，应该是会有一种“终于尘埃落定”的感叹。
毕竟76街坊从征收阶段开始，就是由新静安集团一手推进的。
这里给大家大概解释一下上海如今旧改地块的模式，一般常见的有两条路径。
要么做好前期的工作后投入公开市场由品牌房企参与开发，一些比较重要的地块会选择开启遴选流程更严格地挑选房企，比较典型的类似于招商在虹口北外滩开发的弘安里、豫园股份拿下的老城厢福佑地王……
要么直接做到“一条龙服务”，让市属国企充分参与进来，实现“征收、投资、开发”无缝衔接，有始有终。
前两年，上海持续了30年的成片二级以下旧里改造宣告落幕，“两旧一村”紧随其后，接棒开启，类似静安76街坊这样的零星旧改就是其中“一旧”。
零星旧改地块虽然规模都不会太大，但是因为属性杂糅、又相对碎片化，难度却一点不小，从征收动作开始，就完全称得上是在螺蛳壳里做道场的细致活，投入的成本又极高，甚至很多都是出于民生考虑在硬着头皮“亏本”做。
而这两年来，这种零星旧改项目，就有不少都在慢慢推进由市属国企全盘跟进，尤其是一些相对重要的地块。
这也是为什么，这两年上海的国企们在土拍市场和楼市存在感都越来越高的原因之一，他们在更深入地去参与到上海城市界面的更新中。
76街坊就是第二条路径的典型代表，为了保证更高效、更好的更新效果，从一开始就敲定了由新静安集团从头开始跟进的。
所以说白了，这次公告也就是在公开市场走个流程，官宣由新静安集团拿地，正式启动开发了。
一般来说，上海这一类地块从启动征收到正式拍卖交地，都要花费个2年时间。
但从官方的消息看，76街坊的征收工作大概是从去年年初就开始筹备了，去年年中正式启动征收并在8月完成签约，而到现在满打满算不过1年出头，就已经到交地阶段了。
算下来，也是一个非常成功的案例，所以艳姐估摸着，这种由市属国企全盘推进的模式大概会进一步复刻。
04
就像前面说的，上海有开发能力的国企们现在存在感已经越来越高了。
新静安集团也是其中的佼佼者。
除了静安76街坊，紧邻鸿印里东侧的，就是同样由新静安集团开发的73街坊。
这块地的界面虽然不如76街坊完整，被位于中间的另一个已经完成开发的项目——南草坪花园一分为二了，但是就在苏州河河边上，也是非常难得的真正意义上坐拥一线苏州河河景的新盘。
图源网络
这两块地，北块是如今在等待入市的高层住宅淮安里，7.25万方的开发体量，户型跨度从92-318平，总共就468套房源，以一线河景价更高的准则来说，未来的备案均价，大概率同样不会低于一旁鸿印里的14.2万/㎡，货值必然超过100亿；
效果图
南块则是老静安如今现存的唯一一个的纯风貌别墅地块，一共1.8万方的建面将建成77套联排别墅，按如今的市场价估算，差不多要半个小目标起步，最高要超一个小目标。
效果图
如今的新静安在合并以前，是老静安和闸北两个区，前者一直是公认的上只角，后者是曾让老上海人百般看不上眼的下只角。
直到二者合并，老静安带着闸北飞升，闸北才逐渐摘下了下只角的帽子。
但因为无可比拟的区位和长期积累的历史价值，即便是新静安已诞生近10年的今天，也依旧是老静安的名号更为响亮，甚至大多数人谈及静安依旧只认“老静安”。
但奈何就算如今上海市区进入旧改大潮，比之以往供应猛增，但老静安仍是供应最紧缺的百块之一，这一两年内已经比较确定的供应，在76街坊出山以前，一只手就能数得过来。
除了同属于新静安集团的73街坊，还有：
静安置业的张园风貌别墅项目、
信达在曹家渡的高层与风貌别墅项目信安里、
协和地产的捂盘已久的高层项目协和城一期、
古北壹号的开发商龙峰打造的超高层项目华山公寓。
而这几个项目体量最小的只有不到7000平的供应量；全部加起来，也不过刚能抵上一个淮安里。
比如预计下半年就要入市的信安里，高层项目还都是市区罕见的一房小户型，别墅也只有寥寥数套。
所以，即便有了76街坊的加入，目前，整个老静安的新房供应依旧是相当极其紧缺，统共仅约21万方的潜在供应，新静安集团独占2/3，抗下了半壁江山。
那么，如今承包了老静安苏州河畔未来的新静安集团，能承接住市场的期待吗？
主编：张艳
责编：marl
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