地产政策频出，地产基金还有看头吗？
作者 | RAYYYY
编辑 | 小白
临近五一，北京自2011年起执行了13年的住房限购政策迎来了首次调整。
4月30日，北京市住建委发布《关于优化调整本市住房限购政策的通知》，提出在执行现有住房限购政策的基础上，允许已拥有住房达到限购套数的居民家庭，到五环外新购一套住房。
这是最近半年来，北京楼市的第8次宽松政策，相当于给所有符合限购条件的居民再一次购房资格。该条宽松政策旨在释放五环以外的库存房量。
除了北京之外，全国如惠州、郑州、天津、成都等多地楼市也陆续迎来新政。
北京作为一线城市，政策一般具备风向标意义，而结合近期多地楼市政策调整，意味着5月份各地购房政策会进一步放宽，市场的交易会更加活跃，将对未来房地产市场产生积极影响。
中央及地方政府突然推出的一系列政策，仿佛是在宣告，楼市已为迎接新的考验做好了充分的准备。
一些大城市在销量上有回暖迹象，比如北京和上海，在3月份的销售量突破12000套，这是过去三年来的新高。
而去年9月起，中国百城价格指数也在稳步升高，目前已经突破16300，为近几年来的高点。
4月29日，地产板块全线走强，龙头房企大幅反弹，万科A、 新城控股 、大龙地产等多家房企拉升封板，大悦城、绿地控股涨超9%，金融街、滨江集团涨超8%，招商蛇口等多股涨超6%。
代表A股龙头房企行情的地产ETF（159707.SZ）暴力拉升，当日价格涨超6.93%，成交额超7600万元。
4月30日，市场震荡调整，地产板块跌幅居前，中证800地产指数回调明显。地产ETF全天收跌3.9%，结束此前的三连阳走势。
然而，该指数自4月24日以来的累计涨幅达到9.6%，地产ETF同期表现也颇为亮眼。
据Choice数据显示，近三个交易日中，地产ETF的日内成交金额分别为2460万元、5011万元、7699万元，呈现逐日大幅增长之势，也印证了市场资金的流入及交易的踊跃。
地产股及相关ETF大涨，也说明了市场进一步肯定了楼市宽松的未来，信心正在修复。无论是楼市还是地产股，底部或许不再遥远。
不过，新房销量遭遇“寒冬”和销量下滑的情况是客观真实存在的，在市场需求的下滑下，大型房地产企业所面临的压力仍然亟须解决。
据国家统计局数据，一季度新建商品房销售面积和销售额同比分别下降19.4%和27.6%，房地产开发投资同比下降9.5%，房屋新开工面积、施工面积和竣工面积等指标也没有出现明显改善。
幸运的是，目前我们能清楚地感觉到，无论是宏观面、业界还是市场层面，都已经非常急迫地希望改变房地产低迷的现状。
在房价不再这么高企的今天，面对房地产基金是否还值得投资的疑问，我们或许可以乐观一点。
不过目前投资房地产行业的核心现实不是期待政府要去大规模刺激房地产行业的发展，而是房地产行业发展到今天，随着社会发展和人口老龄化模式初显，里面必然会出现巨大的结构性变化。
在大部分房地产企业去杠杆，缩减资产规模的时候，就是我们专注于里面相对优秀的央企、国企、民企的时刻。
投资地产行业的公募基金数量不少，但纯粹只投资地产的基金却不多。在剔除金融地产和投资海外地产的基金后，国内的纯地产行业基金列表如下：
在上述纯地产行业基金中，近期华宝中证800地产ETF（159707.OF）表现最优，近五日涨幅接近10%。
同样跟踪800地产指数（399965.SZ）的还有鹏华中证800地产A（160628.OF），近五日涨幅为9%。这两只基金在费率上略有差异，其中华宝中证800地产ETF管理费率为0.5%，托管费率为0.1%，均为鹏华中证800地产A相关费率的一半。
Choice数据显示，800地产指数汇集市场16家头部优质房企，在投资方向上具有明显的头部集中度优势，前十大成份股权重超八成，央国企含量高。
（二）跟政策紧密相连的中证全指房地产指数
除了800地产指数以外，纯地产基金还跟踪4个指数，分别是地产等权（399983.SZ)、内地地产（000948.CSI)、国证地产（399393.SZ）和中证全指房地产（931775.CSI)。
依据规模来划分的话，中证全指房地产是国内基金跟踪规模最大的地产指数。
该指数市值分布均衡，聚焦的是沪深市场中核心龙头国企，前五大成分股均为优质龙头企业，权重合计占比接近30%，与此同时，成分股半数以上的企业均为市值规模100亿以下的中小企业。
通过复盘过去两年中证全指房地产指数走势，我们可以发现该指数与政策的松紧度紧密相关，过去两年该指数三轮比较大的上涨行情背后均有地产政策催化。
比如第一轮上涨阶段是2022年2月～2022年3月，房地产指数在这期间从低点到高点上涨18%，主要因为2022年1月“承债式收购可突破三条红线”政策正式发文落地。
第二轮上涨阶段是2022年3月～2022年4月，房地产指数在这期间从低点到高点上涨19%，主要因为2022年3月，刘鹤副总理主持国务院金融委会议提供“有力有效的防范化解风险应对方案”带动政策放松预期提升。
第三轮上涨阶段是2022年11月～2022年12月，房地产指数在这期间从低点到高点上涨了24%，主要因为2022年11月，央行、银保监会发布金融16条，供给侧“三支箭”政策接连落地。
而在4月30日北京召开的中共中央政治局会议中，该会议再次定调房地产，强调要“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。
那么可见各地政府将持续推出如退出住房限购、降低购房门槛和首付比例等一揽子房地产支持政策，地产行业会不会迎来第四轮上涨呢？
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