3月21日，《深圳市不动产登记历史遗留问题处理规定（征求意见稿）》（简称《处理规定》）发布。
3.21规划和资源局发文截图
地产圈炸锅了，好多人自嗨说小产权要转正了？看热闹的说小产权的春天来了？胆子小的担心会造成对深圳商品房的严重冲击……事实真相如何？
深圳不同类型房产占比
其实，文件一张纸，解读全靠嘴，蕞怕那些砖家一本正经胡说。言归正传，大少说房上干货。
（一）切入重点，直接破题，谁不适用？
《处理规定》第四十四条 属《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》、《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》、《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》、《深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法》处理范围的不动产，不适用本规定。
深圳城中村一角
破防没？无数炒房者心心念念的小产权房，不适用。小产权房依然适用上述两规一决定一办法。再回顾上历史，02年“两规”出台，对1999年3月5日前建的大部分违法建筑申报登记，接受罚款补交地价等手续后给予合法身份，私房可转正，催生了10万多栋新建违法私房及大量违建厂房。09年6月2日实施《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》，确认产权的范围扩大到1999年3月5日以后至09年6月2日前抢建的私房与经营性房产，算是对02年两规出台之后新建的小产权放开了转正口子，还要怎样？
各位看官明白没，其实，从193号文到66号文，再到今天的意见稿，算是就不动产登记历史遗留问题第三版市府发文了，它要专门解决的，不是小产权转正，而是不同时期合法未违建但因各种原因未办理不动产登记的历史遗留。《处理规定》适当调整66号文原有处理对象的适用条件，将非营利性的公共管理与服务设施、公共设施等不动产纳入处理范围等。
实质而言，《处理规定》是历史遗留问题的新规范。
（二）再转入正题，打破幻想，谁适用？
看以下七类：
1、在1982年7月1日《深圳市城市建设管理暂行办法》实施前建成或竣工且用地单位至今仍占有使用的不动产——单位遗留
2、原特区在1993年7月1日《深圳经济特区房地产登记条例》实施之前，原宝安、龙岗两区在1993年7月14日《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》实施前建成或竣工，有土地权属证明或者报建相关材料的不动产解读：宝安县（1981.10-1992.12）私宅两证一书，建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、宝安县居民（私人）兴建住宅用地批准通知。远不同于现在的农民房统建楼——历史手续遗留
3、在2021年1月4日《自然资源部关加快解决不动登记若干历史遗留问题的通知》发布之前，已经批准预且实际销售，未完善相关手续的——开发手续遗留
4、已批准房改或者出售，未完善相关手的——单位房改遗留
5、已取得房屋所有权证或代用证，未完善相关手续的——手续遗留
6、市区政府部门持有的不动产，或经市区政府同意纳入处理范围的——政府手续遗留
纵观以上适用情形，真的跟小产权沾边的就是第2类，毕竟说到了私宅。但请注意，第2类所指的时间界定非常久远，1982年的时候，深圳还是小渔村，城市化方兴未艾，那个时候恐怕还没小产权概念。
不予确认的几种情况：占用永久基本农田的，占用生态保护红线的，占用基本生态控制线的等等。
（三）如何处理历史遗留违法私房，农村城市化历史违建？即俗称的小产权，对应看两规一建（或三规），有兴趣的朋友可以自寻查询，这里不一一展开。
可以明确的是，市府处理历史违建的基本原则：因类施策，三个一，即确权转正一批，更新消化一批，没收拆除一批。
当然，深圳小产权房不乏幸运儿，如已历经02、09两规及三规普查登记处理转正的。其它未依规转正的，要么不符合约定情形无法转正，要么属09年6月2日之后发生的违建，要么虽符合时间界定但申报主体缺失或自行放弃申请等。
宝安某统建楼
值得注意的是，从两规到三规，市府对小产历史违建的处理是积极灵活的，既尊重历史，又着眼未来，呈现以下特征：
①面积放宽，从之前的240平放宽到480平；
②时间放宽，从1999.3.9之前放宽到2009.6.2前；
③ 类别放宽，从之前的私房放宽到厂房及，18年又扩大到经营性及商类历史违建
要解决深圳快速城市化国际化进程中产生的大量历史违建，是一个长期而艰巨的过程！存量巨大的未处理的小产权房将长期扮演廉租房而不是商品房的角色。
另经02及09年两次少数符合条件的小产权合法化或普查建档，不排除未来某个时间节点再次放宽对小产权的确权，但时至今日，随着市府对处理小产权的法规越来越健全，相信这种可能性很小！
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