9月24日“一行一局一会”罕见联合放大招。
央行大手笔给出“连环四炸”。
降息、降准、降存量房贷利率、降首付，猛踩油门。
大家最关注的就是降首付和降存量房利率的问题。
很多人还没搞清楚是什么意思，确实也存在几个不确定的地方，有必要再掰哧一下！
首付比例不再区分首套和二套，那利率呢？
首套房和二套房的首付比例拉齐了，都是1.5成。
那三套怎么算？
现在只要还款能力没问题，三套基本都按二套办。
何况眼下的政策宽松度，首套二套名额根本不是问题。
可以确定，以后只要买房，最低首付就是1.5成。
但央行只提了首付拉齐，没提房贷利率。
按照字面意思，二套房贷利率，还是按二套来，不能与首套统一。
基于眼下的救市力度，不排除后期将房贷利率也拉齐，合情合理。
有些城市已经能做到首套二套房贷利率都一样。
买二套房的人，财富积累和偿还能力理论上比首套买房人整体要强。
对银行来说放贷风险更小，本来房贷利率就应该更低。
但这些年一直延续之前市场热时的调控政策，二套贷款利率居高不下，这不合逻辑。
最终状态很可能是：买房不再分套数认定，统一首付、统一利率，都一样。
存量房贷利率降多少？谁符合下调条件？
再普及下基础知识：房贷利率=LPR+基点。
LPR是浮动的，每月20日公布最新报价，可能不动，可能下调。
即便你买完房，只要LPR下调，你的房贷利率也能跟着下调。
一般默认每年1月1日调整，也有人办贷款时会自住约定调整时间。
举个例子，比如当年LPR一共下调50个基点，那转年1月1日，你的房贷利率就会自动下调50个基点。
房贷利率中的基点，一旦确定就不能改，跟随整个还款周期，所以办贷款时肯定越低越好。
什么时候基点可以调？就是央行发话降低存量房贷时。
历史上只有三次：2008年、2023年，以及今年。
所以这次降低存量房贷利率，降的不是LPR，而是基点！
降多少呢？降到与现在新发放的贷款利率接近的水平。
天津目前首套利率是3.25%，二套是3.8%。
去年存量房利率经过一次调整后，大部分人首套房都调到了LPR。
但现在天津首套利率是LPR-60基点，所以还可以再降低。
举例，比如现在你的首套房贷利率是3.85%，那你最终会降到3.25%的附近。可能是3.25%，也可能比3.25%稍微高一点。
具体数值，得等进一步各地方银行的细则。
毕竟现在每个城市的房贷利率都不一样。
有人说，我今年刚买完房，房贷利率是LPR-60，还能降吗？
这就不能了，因为已经是最低的3.25%了。
首套存量房贷利率肯定降，那二套呢？
现在落差感最大的，是二套的存量房贷利率。
去年只降低首套存量房利率，二套没动。
很多人还高高挂在LPR+30/40基点，甚至更高，与现状利差太大，有的都能差出100个基点。
这次央行并没明确提出是降首套还是二套的存量房利率。
但从这次降利率目的来看，二套势必也要降低。
这才是大利好，极大减轻二套房的还款压力。
再举例，比如你的二套房利率现在是4.25%，那你会降到3.8%的水平，或者略高一点。
有人问，不是说降50个基点吗？
原话是“平均50个左右”，这是指全社会商业银行最终平均下来降50个左右。
最终天津或许有两种可能：
要么统一降50个基点；
要么统一降到3.25%（首套）或者3.8%（二套）。
因为经过去年存量房的调整，发现很难做到“一人一利率”，只能一刀切。
降低存量房贷利率，什么时候执行？
去年8月31日央行发声，9月25日执行，大概1个月时间。
今年只快不慢。具体操作，等细则。
很多人今年或降100多个基点
今年2月和7月，LPR一共下调35个基点。
如果这波存量房降50个基点，再加上10月LPR有预期再降20个基点……
算下来，很多人的房贷利率明年1月1日能降100多个基点，也就是1%。
问题来了，降完存量房贷利率，你愿意拿省下的钱去消费吗？你还会提前还贷吗？（欢迎文末投票）
公积金利率降不降？
今年5月17日，央行宣布全国范围内首套公积金利率降低至2.85%，二套降到3.325%。
天津新发放的贷款，5月18日执行；买过房的存量贷款，明年1月1日执行。
这次央行推动的再降存量房贷利率，只是商业银行，不包括公积金。
但两者利差越来越小，后期公积金利率继续下调也是大势所趋。
央行的大动作是先行指标，提振市场信心，沪深两市已经放量大涨。
救房地产已经进入攻城阶段，吹响冲锋号。
“修复情绪—修复成交量—修复成交价”的通道正在打开。
这只是开始。
路边社消息，马上财政组合拳也将落地。
930大概率还会有刺激政策，四季度将“全面反攻”。
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