3月4日，上海豪宅绿城外滩兰庭二期结束认购，166套房源吸引了约450组认购。
要知道，外滩兰庭二期单价高达16.3万，相比14个月前一期14.5万，涨幅达到了惊人的12%。
能够取得这样成绩，总爷认为是“意料之中，也在意料之外。”
意料之中的是，绿城作为豪宅市场的老大哥，更是上海多个标杆缔造者，项目热销不足为奇。
意料之外的是，今年上海豪宅市场海量供应，开年多个豪宅“遇冷”，绿城算是挽回了豪宅市场脸面。
凭什么又是绿城？豪宅市场会怎么走？总爷实地探访，和大家聊聊这次绿城的“破冰之旅”。
01
核心资产，富豪疯抢
总爷驱车来到黄浦区董家渡板块，这里毗邻一线外滩江景，属于真正的外滩核心区。
外滩董家渡是比较成熟的高端居住区，这里的崛起源自2002年的旧城改造，泛海、华润、华浙三家房企成为第一批豪宅缔造者。
泛海拿下10号、12号、14号地块，后被融创接手，也就是现在的融创外滩壹号院。
华润拿下的5号、9号地块，打造了上海滩花园，以及品质标杆华润外滩九里。
浙江华浙拿下2号、3号和11号地块，并引入绿城，后来打造了豪宅代表绿城黄浦湾。
外滩兰庭二期刚刚结束认筹，很多公区及样板间并未完全开放，但参考隔壁绿城黄浦湾，几乎可以肯定这又是外滩一座新的标杆豪宅。
外滩兰庭二期打造了4座29层的住宅，均为大平层住宅产品，豪宅圈层非常纯粹。
纵观黄浦区多个豪宅的施工现场，绿城无疑是外观看起来最气派的，就连项目围挡也颇具气势。
绿城外滩兰庭的建筑立面设计，绿城·外滩兰庭采用经典建筑的Art Deco元素，形成高颜值弧形立面。
LOW-E大面积玻璃与全落地窗设计，实现更开阔的270°弧度视野，不得不感慨绿城的顶级产品打造能力。
外滩兰庭的审美很在线，通过建筑/公区/园林/室内酒店式一体化美学设计，最大程度地放大美学价值。
以门庭打造为例，主入口“宝格丽”水景与酒店式落客区的相互呼应，环岛式弧线前庭彰显出豪宅的尺度感。
在容易被忽略的架空层，绿城以“漂浮的珠宝盒”为设计理念，打造出奢侈酒店级别的休闲场景。
核心区位+高端品质，构建了绿城外滩兰庭的成功基础，而背后绿城强大品牌号召力也是功不可没。
02
申江三部曲，绿城的号召力
去年绿城在上海大动作不断，除了大家熟悉的“繁花三章”，低调的“申江三部曲”也很能打。
从坐拥外滩繁华的“外滩兰庭”，到一线江景别墅“前滩百合园”，再到城央里弄“弘安里”，绿城正在豪宅领域持续发力。
套均3000多万的前滩百合园，采用绿城经典的法式三段式洋房，相比早期产品，绿城一直没有停止产品方面的进步。
在精细设计方面，在前滩百合园可以看到背面山花，巴洛克式的弧窗，老虎窗等，还原了精美的古典细节，层次非常丰富。
在红砖楼的排列方面，前滩百合园把石材、明槽红砖、密缝红砖、横排竖排等做法有机整合，并起到了画龙点睛的意外效果。
均价24.3万/㎡、套均近亿的豪宅弘安里，是上海首个入市的市中心纯别墅风貌项目，这次又是绿城走在了行业前列。
有别于很多房企的绣花功夫，绿城由主弄串联起居住区的各景观节点，将既有建筑构件蕴含在里弄街巷的景观布置中，打造专属于弘安里的历史厚重感。
满血归来的绿城，仍然是公认的最强豪宅开发商，而且品牌号召力日益强大，这也是外滩兰庭涨价仍热销的原因。
03
告别倒挂，理性买房
今年开年之后，上海的豪宅突然加速入市，节奏令人眼花缭乱。
3月公布的第三批次新房中， 6个楼盘均价超过11万+/平，更有3个楼盘均价突破了17万/平。
房价突破了市中心的天花板，在二批次两个上市的楼盘16.3万/平基础之上，高层新房均价站上了17万+/平的风口。
对豪宅的限价，正在悄然松动，也让二手房房东倍感压力。
“倒挂完全没了，房东不卖了，买房人去打新了。”一位豪宅中介朋友告诉总爷。
由于豪宅新房和二手房差价缩小，房东们开始下架房源，更多的买房人开始进入新房市场。
然而这并不意味着豪宅都好卖，富豪买家开始变得挑剔。
绿城兰庭所在的黄浦区，在上个批次迎来了三盘齐发，合起来有645套，罕见的豪宅集中化供应。
五坊园：房源数226套，总认购240+，认购率110％。
露香园：房源数262套，总认购280+，认购率107％。
绿城外滩兰庭：房源数166套，总认购450+，认购率271％。
以前的黄浦区豪宅全都靠抢，认购率超130％触发五年限售家常便饭，如今仅有绿城外滩兰庭维护住最后的体面，究竟是什么原因呢？
3000万以上的豪宅市场，客户相对稀缺，如今市场分化加剧。
五坊园源自本地国企开发商，虽由融创代建，但大部分客户对其产品并没有足够信心。
露香园位于黄浦老核心圈，而且有不少老一批的产品口碑，但相比绿城的诱惑仍稍显逊色。
因此当豪宅加速供应后，富豪们反而更加从容，拥有更多选择机会后，愈发向头部产品聚集。
随着倒挂消失，价格、区位等因素之外，产品和品牌号召力成为考虑的第一因素。
04
豪宅压顶，帷幕拉开
开年的黄浦大战后，绿城为豪宅市场注入了强心剂，然而这仅仅是一个开始。
今年的上海豪宅市场，大家几乎都褪去了神秘色彩，而是纷纷下场拼刺刀。
还有哪些房企有机会脱颖而出？
1. 中海地产：城央崛起，双星闪耀。
中海地产，绝对是今年上海豪宅市场最值得关注的房企，有两大豪宅即将面世。
中海顺昌玖里，均价17.2万/㎡，新天地板块又一扛鼎力作。
项目由102-150米三栋地标住宅、成片别墅以及商业组成。本次首秀512套高层产品，主力面积段为建面约151-325㎡的3-4房，
这次中海创新性地采用银灰色铝蜂窝铝板，构成凹槽线与窄幅结构面，再通过大面积落地玻璃贯穿镶嵌，外立面极具现代风格。
中海徐汇滨江项目，联动价14.2万㎡，约100-270m²3-4房预备入市。
在寸土寸金的徐汇滨江，中海在低区建筑布局中引入了东方式“游园”概念，让公共空间和景观融合。
无论是新天地，还是徐汇滨江，中海地产今年的每一个动作，势必都会掀起上海豪宅市场的惊涛骇浪。
2. 瑞安地产：老牌港资，王者归来。
老牌港资瑞安地产，在沉寂了一段时间后，又带着两大豪宅王者归来。
瑞安翠湖滨江，瑞安操盘的滨江低密别墅项目，这次汲取了上海石库门精髓后，打造了90席约160-410㎡的纯低密风貌别墅。
瑞安为杨浦滨江创造了有天有地的花园院墅，一墅一境与内外皆花园的经典设计，无一不彰显着瑞安的独特品位。
随着豪宅限价的日益放开，瑞安翠湖天地期六期，或许也即将重新入市。
作为上海顶级豪宅标杆，新天地板块的翠湖天地系列，一直都是被全国乃至全球富豪追捧的梦中奢宅。
而上一期翠湖要追溯到2021年，当时均价16.5万元/㎡，却仍然引发了疯抢，翠湖六期的价格还有很大想象空间。
除了绿城、中海、瑞安这些老牌房企外，今年不少上海市区“新贵”也在积极布局。
在上海进取拿地的越秀，去年10月斩获了虹口风貌旧改地块，终于可以在豪宅领域大展拳脚。
在上海风头正盛的华发，去年联合招商71.35亿拿下静安北站新城地块，即将打造苏河湾风貌别墅。
绿城为市场注入强心针后，上海豪宅市场今年的竞争大戏，才刚刚拉开帷幕...
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