前一阵子，市区不少项目放出一批特价房源，直接把天河楼市卷上天。
要是接下来，天河再放出一个“4字头”的新盘，会不会直接炸？
我可没开玩笑，广州城投在智慧城的项目——广州城投·天禧，这几天可是悄咪咪的来了。
01
“学铁商”各占个基础分
就是不能琢磨得太细
广州城投·天禧刚拿地那会儿，我们其实已经写过了，但是迟迟没啥动静。
过完年还在跟同事吐槽，这个盘是不是不上了？
这不，没几天我就被打脸了，有消息称营销中心要封顶了，主打一个闷声干大事。
为了确保信息的真实性，小编一大早就去了广州城投·天禧项目处，远远就看到一个方形的建筑体。
妥了，这是天禧的营销中心，正在收尾呢。据工地大叔说，最快四月底能全部搞完，让我且再等等。
大家对这个项目期待值还挺高的，第一是它的楼面价确实低，刚需刚改入住天河的门槛是大大降低；第二是生活便捷性比较好。
项目位于智慧城核心区，以前提及智慧城，大家可能觉得有些偏远。但是随着智慧城内的各大产业、总部的入驻，现在不论生活舒适度和便捷度都还可以。
总结就四个字：性价比高。
而广州城投·天禧的配套，不远处就是万科广场，旁边还有家乐福，工地旁已经开了一排非常成熟的沿街店铺，平时不想做饭下个馆子，走几步路就能解决。
唯一一点，就是城市界面没那么好。两边马路处于整修状态，早晚高峰期也是经常堵车，一路都是灰蒙蒙的。
隔壁就是新塘新一庄，旧村内设有不少商业，不过电瓶车横行，管理得不是很好。
从居住角度上，景观比较一般，但生活氛围浓厚，吃饭买菜便宜。
交通还算方便，地铁也是有的，可惜步行距离没那么理想。真走起来，距离最近的地铁21号线智慧城站，足足要走约1.3KM。
个人建议可以扫个共享单车，骑行时间大概10分钟。
另外，大家所关心的学校问题，天禧内部有配建12班幼儿园以及托儿所，小学方面估计就是对口周边现有学校，铁心要鸡娃的家长要再考虑一下。
就事论事，天禧的硬件配套确实没那么“高大上”，但该有的都有。“学铁商”是齐的，但要更高标准估计悬了。
02
户型有点非主流
更讲究舒适度而非实用率
本次广州城投·天禧刷进度，展厅没有详细的说明，但是能确定的是，改善定位不变。
其中，东侧地块产品相对混杂，包含2栋住宅、2栋公寓、1栋写字楼和3栋人才住房。
而西侧地块规划为纯住宅区域，比较纯粹，内含 4 栋 32 层塔楼，2 栋 31 层板楼。
此前传闻的小户型没规划，首推也是建面约108-135㎡的刚改改善户型。
据说交标超级豪华，附送各种新科技的全屋智能系统，目前资料有限我也解释不来，建议等开放营销中心后直接去看。
透露的户型也不多，能扒拉到的只有108㎡和135㎡两款。
先看108㎡三房，采取LDKG一体化设计，采光跟通风都是一等一的好。但是对比刚改市场上的3+1房设计，卧室只有三个，数量似乎略少。
硬改成3+1房也不是不行，但得在客厅旁加墙，将该空间改为卧室，难免压缩客厅的舒适度。
135㎡则是横厅设计，也是用别人4+1房的面积做标准四房。
这个产品逻辑挺叛逆的，我猜或许这是另一种思维——宁愿把每个功能空间的面积做大，保证舒适度，而不是为了实用率好看而多加一房。
03
综合评分8.0
看回广州城投·天禧的楼面价，剔除人才房后，商品房的地价约3.5万/平，开盘价格有望在6字头左右。
性价比高是肯定的，唯一不确定的地方，就是客群。
如果项目主打改善，那么买家在追求产品舒适度的时候，是不是也会对周边的环境有所要求？但以项目周边现状来看，城市界面很难满足改善客的标准。
而刚需客，除了关注价格，往往还会非常在乎产品的实用率。就拿108㎡这个户型为例，同等面积，其他新盘已经可以做到3+1房，同时保证客餐厅的空间。
这么对比，这小户型多少有点可惜。
不知道广州城投·天禧是否还会微调户型，希望项目最终呈现能够给到市场更多惊喜，也期待项目开放，能够看样板间的效果。
注：1*部分图片来源于网络，如有侵权，请联系作者。2*本文只供参照，不构成投资建议。
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