◎掘金日本房产（ID：Japan_gold）| 翊一
自去年开始至今，要说日本有什么事令人“大跌眼镜”的话，无非这两件：
1.日元一度贬值至30多年来的低位；
2.东京房价创30多年来的历史新高；
一负一正的背后，揭示出海外投资者利用日元低位，又再次掀起“买日本房”的热潮，
尤其是向来对买房有执念的中国人。
那么，今天我们就来好好聊聊——
国人是从什么时候兴起到日本买房的？当中都有什么人在买、为什么选择日本？
近几年的投资趋势又发生了怎样的变化？
日本房地产界业内人士普遍认为，中国人在日本已掀起了三次的买房热潮。
第一次是2014年年初，即日本要将消费税从5%上调8%的前几个月，部分中国投资者单纯抱着误以为消费税涨，房价必然涨的投资逻辑，开始“试水”日本房地产领域。
据仲量联行（JLL）调查显示，外国人取得东京房地产的比例，在2012年只有10%，2013年增加到12%，2014年的第一季度达到了19%；
来自中国买家的身影逐渐突出。
第二次是2015-2016年，真正开启中国人买日本房的投资高峰。
如果说此前的购房热潮，多少受到日本国内推动，那2015年这次，则完全变成了以中国、乃至是大陆地区的投资者作主导。
这一年日元兑人民币汇率首次破5，伴随着中国内地经济的腾飞发展，大量的中国投资者开始利用日元贬值带来的差价买房。
曾经有过一组数据统计，仅2015年中国客户对于日本挂牌房产的咨询量同比增长191%，咨询的房产价值合计高达5.32亿美元，估计当年至少有3亿美元的中国私人资本流入日本房地产市场。
并且自此之后，几乎每一年，都不乏海内外媒体报道中国人“爆买”日本房地产的新闻。
第三次也就是去年的2022年。受美联储加息影响，日元几乎对一众国际主流货币贬值，100日元对人民币更是从高点的6.85跌至最低位的4字头，这鼓励了更多中国买家进场“抄底”。
毕竟，日元资产的投资曲线决定了、日元跌资产涨，便是押注日本房地产的黄金期。
而这波购房浪潮，现仍在持续。
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可以看到，近10年来，中国人对日本房产的投资热情是有增无减。
从东京、大阪为首的都市圈，到北海道、名古屋等旅游胜地；从普通的公寓民宿、一户建，到高级塔楼、一整栋楼等等；
不夸张地说，国人的投资踪迹几乎遍布了全日本的所有房产类型。
因为日本对私有产权、个人隐私非常看重，所以想要通过公开信息中得到中国人买房的具体数据和群体划分，基本找不到。
但随着近几年，投资日本房产的国人数量在增多，包括我们掘金团队经手的案例、咨询量，以及各渠道的反馈，不难得出一个中国买家的群体画像。
去日本买房的中国人，主要有以下几个共通点：
新兴中产+富裕阶层，有70万人民币以上的闲钱（净资产），或着有更高的投资需求；
年龄以29-55岁居多，近年来90后的购房比例在上升；
有移居日本工作、生活、养老等打算，计划配置日本身份；
认同日元资产的避险属性，追求多样化资产配置方式、分散风险；
喜欢日本的人文、自然环境，爱好旅游；
至于为什么，越来越多的中国投资者选择到日本买房？理由汇合起来有很多，但都大差不差：
1.门槛低，单笔投资小无压力，永久产权；
2.对外国人无限制政策，如果全款买房，只需要身份证和委任状，如果投资买楼，外国人也可以贷款；
3.租售比高，能带来稳定现金流，跑赢国内普遍理财产品的收益；
4.资产保值、安全，日本的政治、经济环境较为稳定；
5.持有不同的货币资产，对冲风险；
6.与中国距离近、亲自或远程把关、管理都比较方便；
7.日本核心区域地段房产，正在稳定升值；
总的来说，在亲历或者看见了不少“黑天鹅”事件后，日元资产/房产的投资优势，愈发得到中国（海内外）投资者的追捧。
即使中国买家进入日本房地产的时间，不算短，凭借着实力也掀起了3次购房热潮，但其实该踩的坑还是没少踩；
对日本买房的投资认识和趋势，也逐渐在发生变化。
比如早些年，投资者把“喜新厌旧”的国内买房思维，代入日本，一上来就只顾着买新建公寓和高级塔楼。
又或是，误把地区的旅游热度当成投资潜力（如北海道等），忽略了空室、淡季等情况。
好在，经过几年的碰撞磨合，越来越熟悉日本“游戏规则”的中国投资者回归理性。
现下国人的投资动向，具体来说还是保持一个准则，即“东京（23区）集中”——
如果选的是公寓和一户建自住，国人一般会选3LDK的家庭类型，价格是1到2亿日元之间；
如果是投资公寓，则1R、1K户型居多，价格则在700-1500万日元之间；
若是一栋楼投资，房间数是8-20户或更少，并且优选2-5亿日元之间的预算范围。
而从去年开始，带完整土地东京核心区一栋小楼的投资，最为受到投资者追捧，因为在日元贬值之际，还可以利用日本银行的低息贷款，撬动银行杠杆，获得更多的收益率；
同时，办理贷款可以提前注册公司，个人在日本有了公司主体并租金流水收入，以后想申请日本身份，也会省事不少，基本是一举两得。
所以说，无论什么时候，选对了时机买对了地方，投资房产，依旧是普通人实现财务自由的最佳途径，
而成为一名东京房东，也远比想象中要简单。
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