昨天上海楼市新政沪9条出台，今天上海二批次土拍出让。有人说：“这时机也是掐得刚刚好。”
先来个整体评价：
从今天的竞拍结果来看，2幅地块触发摇号成交，1幅地块底价成交，拿地企业全部为央国企。本次土地的数量少，质量也没有很突出，所以，新政效应感觉不算太明显。
2024上海二批次土拍结果
细看二批次的4幅地块，总出让面积14.49万方，无论从数量还是出让体量来看，都是上海2021年实行集中供地以来最少的一次。
地产申度整理
接下来拎几个有趣的看点：
看点1
北京城建：是捡漏还是当韭菜？
从房企来看，央国企再度包揽，除了保利、招商、中海、金茂等上海楼市常客外，还看到了北京城建这样的新面孔，这次兴致满满参与了3幅热门地块的争夺，空手而归可能实在不好交代。在上午一幅竞争不太激烈的地块中，北京城建就拿下开门红，以低溢价率拿下杨浦长海社区地块。
不过有意思的是，另外两位买家在出价不久后便放弃出价。从成交地块价格分析来看，如果封顶拿下的话楼板价高达6.23万/平，联动价虽然高达10.7万/平，扣除4000元/平的高额装修费，利润空间远低于浦东上钢地块，所以竞争对手早早退出也并非没有道理。
当然地块未来要考虑的另一点是，长海社区处于新江湾城和中原两板块夹缝中，周边老旧小区多，还有部分产业园和大学。生活配套足够，能级不算高。这样一个认可度并不算高的板块，新房价格要卖107000元/平，仿佛是中原卖出了新江湾城的价格。虽然是1.5低容积率，不过这个价格段产品和板块需求是否会存在错配？消费者会不会买账？让人不禁疑惑。
不过对于新来的北京城建而言，要开启上海的事业，管他好不好卖，首要目标是先拿下一块地。
看点2
安联：次次都势在必得提前招标
申度君记得在一批次土拍中，安联早早就在官网上发布了目标地块“闵行区浦锦街道MHPO-1302单元35-5地块”的设计招标公告。不过，最终地块花落大华集团，安联集团最终陪跑。
这一次，安联在二批次土拍前夕，又再度提前进行梅陇地块的设计招标。这个操作令人有点看不懂。也许是“托底”，也许是公司开发周转速度要求高。不得而知。
今天，梅陇地块的竞争还是很激烈的。共有中海、绿城、金茂&首开&北京城建、安高&安联4家竞买人参与竞拍，经过45轮竞价触达地价上限进入竞高品质环节，中海、安高&安联接受绿色建筑二星级和超低能耗建筑上限指标，其余2家竞买人退出，最后在二选一摇号环节，安联&安高胜出。
图源招标公告
看点3
好地段依然抢手，郊区再次被冷落
这次土拍虽然只有4幅地块，有3幅地块的位置都在市区范围内。在行业大环境不算如意的当下，拿出更好的地才能吸引开发商的参拍热情。从这三幅地块来看，虽然处于不同环线，但都属于市区比较成熟的位置。
其中，能称得上好地段的恐怕只有浦东的这幅地块。浦东新区上钢街道地块位于内中环，靠近浦东世博园区，周边多条轨交格局，出行便利。
地块体量比较小，仅有5000多方，未来可发挥余地比较有限，不过小投入能有大回报，成为了香饽饽。最终，这幅地段极佳的地块吸引了八家知名房企激烈角逐，最终被中铁置业收入囊中。
另外，杨浦区长海社区016-02地块（长海街道337街坊）位于杨浦中外环，靠近五角场商圈，地块同样仅有1.25万方，对于这幅地块申度君前文已分析过了。
闵行区梅陇社区03单元01-26-01地块紧邻南外环，靠近15号线景西路站。这也是本批次总价最高的一幅地块。地块周边已经有较为成熟配套，未来还有梅陇新中心和华之门，成长空间不错。不过周边此前入市的一些项目，如中国铁建郎拾花语、天樾园和等项目，成交情况也是冷热不均。
结语
上海二批次土拍整体表现波澜不惊，昨天上海出台了史上最宽松楼市限购政策，购房者一片欢腾，利好是否会传导至房企还有待观察，相信三批次土拍即将官宣，后续房企的排地热情或告诉市场答案。
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