内容来源：经济日报
自然资源部日前印发《关于进一步加强规划土地政策支持老旧小区改造更新工作的通知》，从深化调查评估、加强规划统筹、强化政策支持、优化审批流程4方面提出要求，将对促进各地老旧小区改造工作发挥积极作用。
当前，我国城市发展已进入存量更新阶段，老旧小区改造作为重大民生工程和发展工程，事关群众获得感、幸福感、安全感。数据显示，2019年至2023年，全国累计新开工改造城镇老旧小区22万个，惠及居民3800多万户、约1亿人。
自然资源部国土空间规划局局长张兵介绍，老旧小区改造更新工作近年成效显著，但在规划管理、标准规范、政策工具、商业模式等方面尚未形成系统性匹配，亟待打通堵点，调动政府、市场、社会积极性。
《通知》聚焦规划与土地政策，进一步提高对老旧小区改造支持力度。推进老旧小区改造工作，通常需处理复杂的权益资产关系，深化调查评估摸清底子是把握老旧小区改造方向的基本前提。对此，《通知》提出建立健全针对社区层面的资源资产调查与城市体检评估体系，要求各地通过规划单元及社区层面的规划实施评估，充分了解改造更新需求和利益相关方意见，按照建设“宜居、宜业、宜游、宜学、宜养”社区生活圈要求，在老旧小区改造中补足公共服务设施和基础设施。
在加强规划统筹方面，各地要依据市县国土空间总体规划，按需加快编制城市更新相关详细规划，深化近期实施规划和行动计划；在单元详细规划中统筹空间功能和建筑量，在不突破空间管控底线和总体规划强制性内容前提下，探索建筑量跨单元统筹的规则。
需要注意的是，老旧小区往往自身用地局促紧张，需积极探索适应老旧小区改造特点的差异化土地政策，突出政策制度的灵活安排，充分激发多元主体的更新意愿，鼓励建立多元合作模式。
一段时间以来，以闲置空间解决电动自行车充电设施和停放场所问题，避免出现火灾事故，是不少老旧小区居民的急难愁盼。对此，部分地区已开展相关探索。比如，南京市石榴新村改造项目基于控规地块划分更新片区，将周边边角地、夹心地、插花地、非居住用地一并纳入更新范围，解决地块不规则、碎片化、规模效应不足等问题。
《通知》也特别提到，要坚持集约节约，促进低效用地再开发，支持周边不能单独利用的边角地、零星用地等低效用地作为公共空间、公共服务设施和基础设施。鼓励各地制定既有城市土地混合使用和存量建筑空间功能转换的规则，老旧小区及周边边角地等零星用地经论证不具备单独供地条件的，可按划拨或者协议有偿方式供地，优先用于增加公共空间、公共服务设施和基础设施。
张兵表示，老旧小区改造不是简单地翻新屋子、增加绿化，更重要的是对基础设施、公共服务设施等配套的系统改善。通过对规划和土地政策的融合创新，以普惠透明加适度激励的政策红利，让居民住得舒心，让城市、社区更具活力，实现群众满意、多方共赢。
附《关于进一步加强规划土地政策支持老旧小区改造更新工作的通知》
自然资源部办公厅关于进一步加强规划土地政策支持老旧小区改造更新工作的通知
自然资办发〔2024〕25号
各省、自治区、直辖市自然资源主管部门，国务院审批国土空间总体规划城市（包括地区）自然资源主管部门，新疆生产建设兵团自然资源局：
《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》明确了全国城镇老旧小区改造的行动方向。各地自然资源部门要立足职责，加强规划土地政策支持，配合做好老旧小区改造工作，现就有关事项通知如下。
一、深化资源资产调查评估，为科学规划奠定基础。纳入老旧小区改造拆除重建范围的，应保证土地、房屋权利清晰、合法、无争议，原则上已办理不动产登记。要深化规划单元及社区层面规划实施评估体检，充分了解改造更新需求和利益相关方意见。细化资源资产调查，基于产权关系，梳理挖掘可利用的存量空间资源资产，综合分析、评估改造工作的可实施性。按照《社区生活圈规划技术指南》（TD/T 1062-2021）规划要求，明确老旧小区改造中应当补足的公共服务设施和基础设施，作为科学编制改造方案的基础。
二、加强规划统筹，促进区域平衡、动态平衡。以市县国土空间总体规划为统领，按需加快编制城市更新相关详细规划，深化近期实施规划和行动计划，系统谋划老旧小区改造项目空间布局，引导实现老旧小区及周边地区城市服务功能的整体提升，激发城市和社区活力。将总体规划相关要求传导至详细规划，以单元详细规划为平台，在单元中统筹空间功能和建筑量，实现总量控制、结构优化、区域平衡、动态平衡。以不突破市县国土空间总体规划明确的空间管控底线和落实强制性内容为前提，地方可明确建筑量跨单元统筹的规则，处理好局部利益与整体利益和长远利益的关系，转移建筑量所得收益应优先用于保障改造资金的平衡。按照《支持城市更新的规划与土地政策指引（2023版）》要求，核定优化容积率、执行差异化的规划设计技术标准，应突出保障民生和激励公益贡献的政策导向。
三、强化政策支持，激发改造活力。在符合规划、确保安全、保障公共利益、维护合法权益的前提下，鼓励既有城市土地混合使用和存量建筑空间功能转换，由地方自然资源部门制定相应的正负面清单管理办法，积极盘活闲置国有资产用于社区公共服务。老旧小区及周边边角地、夹心地、插花地等零星用地，应优先用于增加公共空间、公共服务设施和基础设施（包括设置电动自行车充电设施和停放场所），此类增强公共安全、公共利益的空间利用如涉及规划调整，应简化程序办理。零星用地经属地自然资源主管部门组织论证不具备单独供地条件的，经有批准权的人民政府批准后，可按划拨或者协议有偿使用土地的有关规定，依法依规确定土地使用权人（商品住宅用地除外），核发国有建设用地划拨书或签订国有建设用地有偿使用合同。涉及新增建设用地的，应按规定先行办理农用地转用和土地征收手续。
四、优化审批流程，完善全周期监管机制。鼓励各地按照依法、安全、便利的原则，针对老旧小区改造不同情形优化规划许可办理程序和分类管控规则，依托国土空间基础信息平台简化工作程序，并纳入国土空间规划“一张图”系统实施全生命周期监管。对于充电桩等按照设备管理的相关配套服务设施，以及老旧小区用地范围内的管线等基础设施更新改造，无需办理规划许可手续。涉及新增建设用地、改变土地用途和新增计容建筑面积等改变规划条件的改造，应履行法定程序。不得以专项规划、城市设计方案、更新改造实施方案、工程建设方案等替代法定规划作为规划许可依据实施改造，防范法律、安全和廉政风险。实施拆除重建的老旧小区在改造完成后，当事人应当凭借合法的规划、土地供应和建设手续，以及地价款补缴单据和权利划分协议等，及时办理不动产登记，有效保护权益。
各地应积极引导鼓励注册城乡规划师等规划专业人员进社区，为老旧小区改造提供专业指导和技术服务，促进共治共享。并按照文件要求结合实际细化工作举措推进落实，重要事项及时报告我部。
自然资源部办公厅
2024年5月24日
排版｜李刚
封面图｜经济日报
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