228轮竞价，5小时拉锯，两位买家千万级加价。 西湖景区内，金庸曾置业的九溪玫瑰园，一套法式独栋以2.88亿成交。 市场调整期，谁在抢不可复制的山水？
10月10日，杭州豪宅市场被一脚“油门”轰醒。
一套位于九溪玫瑰园东区天怡苑23号的法式独栋别墅，1.68亿起拍，5位买家报名，6万多人次围观，历经228轮、长达5小时的拉锯战，最终以2.88亿元成交，溢价率71.43%，单价约45.7万元/㎡。
两位买家多次上演千万级加价博弈，有媒体形容“每分钟加价7位数”。直到下午3点，编号F2022的买家才以2.88亿锁定胜局。
这不是司法拍卖，而是业主主动送拍的商业竞拍，产权清晰，无查封纠纷。但2.88亿的成交价，已经大幅刷新了杭州豪宅拍卖纪录——此前保持者是桃花源西锦园的杭松居，2023年4月以1.33亿元司法拍卖成交。
换句话说，这套别墅，把杭州豪宅的天花板，直接翻了一倍多。
01、5亩花园，2000万精装，西湖景区里的“孤品”
这套别墅到底长什么样？
建筑面积629.39㎡，地上三层、地下一层，带约5亩（约3333㎡）私家花园。房子本身已完成约2000万元的法式奢华精装，带电梯、泳池、私人影音室。
但真正值钱的，不是房子，是脚下那块地。
它位于西湖风景名胜区范围内，九溪玫瑰园东区。根据杭州西湖风景名胜区管理条例，禁止在风景区内新建、扩建别墅、度假村等设施。西湖景区内的独栋别墅用地，早已停止审批。
“西湖景区+独栋+数亩私园”的组合，在杭州几乎没有替代品。有资深经纪人直言：“豪宅竞拍拼的不是房子，是土地配额，这种配额卖一套就永久少一套。”
02、金庸曾在此置业，“老钱”圈层的隐秘江湖
九溪玫瑰园，是绿城“玫瑰系”的开山之作。
1996年动工，分三期开发，占地约474亩，容积率仅0.31，绿化率65%。园区整体呈现北美小住宅风格，东区位于近17公顷的森林中，由121幢风格各异的别墅和4幢高级公寓组成，分布错落有致。
它曾入围“全国十大豪宅”，被福布斯评为中国十大豪宅之一，2001年获全国人居经典综合大奖。有“亚洲十大豪宅之一”之称。
更让人津津乐道的，是这里的业主名单。
1998年9月，金庸在朋友推荐下参观九溪玫瑰园，选定了北区的一栋别墅作为他和妻子在杭州的家。该别墅建筑面积453.35㎡，花园面积约1800㎡，背靠五云山，可眺望钱塘江。金庸曾邀请林青霞来此参观。2019年，这套别墅挂牌出售，挂牌价6800万元，当时仍是毛坯状态。
除金庸外，据传还有一位著名浙商当时也在九溪玫瑰园买了房。初代浙商、互联网新贵们，都青睐这里。这里逐渐形成了一个独特的“老钱”圈层。
03、法拍市场打7折，它却溢价71%
这套别墅的成交，放在当下的市场环境里，显得格外刺眼。
2026年上半年，杭州2000万元以上的法拍房源，超过七成低于评估价成交，其中约三成仅为评估价的6到8折。整体法拍市场，弥漫着“捡漏”的氛围。
但九溪玫瑰园这套别墅，却以71.43%的高溢价成交，与整体法拍市场的冷清形成鲜明反差。
为什么？
多位资深经纪人表示，九溪玫瑰园的价值在于其稀缺性和不可复制性。在市场调整期，企业经营和金融资产波动存在不确定性，这类不可复制的山水独栋，被视为更适合作为家族资产底仓，承担财富“压舱石”功能，对冲其他资产波动风险。
有观点认为，当新房顶豪供应出现空窗，购买力并没有消失，而是转头扑向了城市里最不可再生的资产。
04、杭州“老法拉利”，越老越值钱？
九溪玫瑰园，被网友称为杭州豪宅界的“老法拉利”。
它不新，但经典。它不张扬，但一脚油门下去，依然能轰出令人瞠目的声浪。
这次2.88亿的成交，像是一次宣言：在真正的稀缺面前，市场周期只是背景音。
当然，也有网友调侃：“杭州的秋天，九溪的风景正好。买不起2.88亿元的别墅，去走走看看，也是极好的。”
毕竟，西湖边的风，不要钱。
但西湖边的独栋，卖一套，就少一套。
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