“我家住一楼，从不进小区，凭啥交物业费？”黑龙江省哈尔滨市一小区业主因房屋临街拒交物业费多年，是“服务未享”，还是“理解有误”？
案件回顾
哈尔滨市通河县某小区业主赵某因其房屋位于一楼，单元门直接面向市政街道，日常出行无需经过小区大门与内部公共区域，故长期拒绝缴纳物业费。赵某认为，小区设置的保安门岗、门禁系统、公共绿化养护等服务均与其无关，且生活垃圾投放点距离较远，日常生活垃圾均自行处理后带至外部公共垃圾桶投放，并未实际享受到物业公司提供的相关服务。久而久之，赵某对缴费义务产生抵触情绪，认为物业公司收费缺乏依据。
物业公司则主张，其依据与业主委员会签订的《物业服务合同》，为整个物业管理区域提供综合性服务，具有整体性和公共性，范围覆盖全体业主，即便赵某因房屋位置特殊对部分服务感知较弱，但其房屋附属设施、公共管线的正常运转以及小区整体环境的维护，仍依赖于物业公司的持续投入与管理。因多次上门催缴及书面通知未果，物业公司遂诉至通河县人民法院。
案件审理
通河县法院受理该案后，为从根本上化解对立情绪、促进社区长期和谐，确立了“调解优先、实质解纷”的工作思路。
审理中，法官首先明确了本案的法律关系基础。物业服务合同是针对整个物业管理区域订立的，其标的为面向全体业主的公共性服务，而非针对单个业主的私人定制。因此，业主以其个人对部分服务项目感知不强或使用频率不高为由拒交费用，缺乏法律依据。
法庭上，法官首先向赵某释明，其完全拒交物业费的行为已构成违约，需承担相应法律责任，并引导其认识到房屋的保值、公共设施的顺畅运行均得益于物业的整体服务；另一方面，也与物业公司沟通，建议其考虑赵某房屋位置的客观特殊性及实际感受，在解决纠纷的同时体现企业温度，以利于构建和谐的物业服务关系。
最终，在法官主持下，双方达成调解协议，赵某当场结清了所欠物业费，并承诺今后将主动履行缴费义务。
法官说法
案件承办法官告诉记者，根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
对业主而言，依法缴纳物业费是基于物业服务合同产生的法定义务。物业服务具有不可分割性和整体性，不能因个体对部分服务项目利用不足而否定其整体价值。若对服务质量不满意，应通过业主委员会协商、向主管部门投诉等合法渠道理性维权，采取拒交物业费的方式，不仅可能面临败诉及承担违约责任的风险，也无助于问题的根本解决。
对物业服务企业而言，在坚持按约提供标准服务、维护自身合法权益的同时，也应不断提升服务的精细化与人性化水平，对业主诉求应给予充分关注与灵活处理。积极沟通、主动协调，不仅是法律公平原则的体现，更是企业提升口碑、实现长远发展的基石。
来源｜法治日报
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