买房，换房，装修找「西安房哥」，深耕11年，接地气，人靠谱；
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问答458期
房哥问答社小程序，迎来价格调整，原咨询提问199元，调整至1元，交个朋友，只为解决更多人买房，换房问题。一元提问，买房答疑！
问：招商林屿缦岛为什么不来高新，我们整栋楼的人都会买？
答：橘生淮南则为橘，生于淮北则为枳，不是说招商不会来高新，而是 林屿缦岛的产品，在当下的高新很难落地。
林屿缦岛价格不低，但频频摇号，根源在于城北凤城五路及市府周边，多年来缺乏总价可控，小面积的改善社区，参考保亿，绿城，龙翔的摇号都是同理。
其次，通过大门，会所，泳池，高赠送户型，交付保证的背书， 精装差异化竞争， 吸引很多认可招商的客户。
但同样的高赠送，低楼面价高新首先就看不到，近几年高新的土拍，基本都是万元地，地价贵房价直接锁定，如果产品好，赠送多，单价普遍2万+。
招商在高新也是深耕了，臻观府、臻境、云蘭、天青云麓多个小区都已交付，但受制于价格，并非摇号排队，目前的高新楼市热度，也很一般。
所以，即便林屿缦岛同类产品落地高新，但价格上涨，我相信整栋楼买的人也不多。
问：预算300万，400万，西安人真能拿出来吗？
答：300万的房子和300万的现金，完全不是一回事，前者可能是100万首付+200万贷款，对于改善换房的群体，这是真实的处境，然后每个月还贷款，存钱后再提前还款。
而300万现金则是真金白银，起码我身边能拿出这么多的不超过10个人，这个预算选择就很多，可以考虑500万以上的豪宅，也可以存银行吃利息，一年至少7万多。
如今的现状，多数人的观感是楼市不好，经济不好，大环境不好，但今年部分行业已经是 k型复苏，人是群居的，比如我从事软件行业，身边的圈子都是这个行业，大家的收入感官是相同的，他从事财务也是同理。
西安不是一个全民高收入的城市，1300万常住人口里，矿业，金融，生物医药，汽车，新能源，高校，还是有不少收入能力很强的，但很低调，不会轻易露富。
体现在楼市上，星河湾、金茂府、西安湾、西安玺这些大改善，豪宅的摇号买房就很说明问题。
问：大华曲江樾境，毛坯空置，不喜欢户型和层高，留还是卖？
答：过去五年，跟风买房，或投资买房，或家庭生活轨迹变动，西安空置的商品房量还是很大的，大家都可以观察下自己的小区，晚上9点以后的亮灯率。
大华曲江樾境的位置还是不错的，北门外曲江二中，向西600米地铁四号线，往东600米文化运动公园，不临主干道，不临三环，楼下底商发达，生活便利。
如今的房价回调，基于西安整体降价，以及曲江二期同类高层社区的内卷，金辉，万科，中海，金地，大华，天地源业主同时在卖，倒逼降价。
小区目前成交价，两室90㎡，单价只有10853元/㎡，反而大面积单价更高，咨询的也多，均价在13000-15000元/㎡左右，成交量不大，买这里的业主可选择的小区很多。
既然已明确空置且不喜欢户型，尽早置换，当年买的时候价格也不贵，不至于赔本，同区域可置换更大户型的二手房，跨区域看你预算，和房哥再沟通。
问：港务区绿地新里城，想卖掉改善，目前时机如何，考虑高新三期？
答：绿地也是港务区拓荒的开发商了，当年璀璨天城4500元/㎡，后续的国港新里城和长安门，买的晚的就没什么红利，能正常交付，正常办证已经不容易了。
新里城所在的保税区地铁口，也是目前港务区房价很低的区域，由于南侧围墙村，新筑街道大量村子未拆迁，城市面貌一般。
学校上陆港六小，也不如铁一，师大，交大的背书强，没有学区房的溢价，再加上周边电建，中铁，招商的二手房竞争，绿地和这些小区，也没有交付的优势，能卖尽早卖。
高新三期，目前小面积基本只有二手房，招商臻境、华宇御景天宸、中海学仕里、中天未来印等，大面积还有现房在售，比如中海未来之境、招商天青云麓、越秀西派天悦等，总价门槛300万左右。
上学用还是考虑仁村周边，就地改善可以看看瞳南，瞳西的现房和二手房。
问：19年入手高科麓湾二期，目前空置，纠结要不要出手？
答：也是当年的万人摇，倒不是小区有稀缺，配套有多好，仅仅是当年限价，高科麓湾卖的便宜，这种热度来的快去的更快。
对高科麓湾而言，最大弊端是高层楼栋临三环，洋房稍好，其次是二手竞争太过激烈，整个浐河沿线，绿地国际生态城，龙湖香醍，御锦城，水岸东方，恒大绿洲都是大型高层，刚需社区。
麓湾虽然有高新一小分校背书，但知名度很有限，有学上但没有学区溢价，由于地处雁鸣湖，南三环旁，生活配套，人气也很有限。
二期高层，目前的成交价10000-12000 元/㎡左右，126㎡去年9月有一套成交，单价10961元 /㎡，总价138万，可做参考。
问：曲江翡翠国际超高层，等曲江三初成绩出来再卖，有必要吗？
答：当年买这个小区，我可以说都是跟风，明明知道塔楼高密度，又没有小区环境，单纯觉得便宜，总价低，可以抄底，但如今看，万科翡翠国际，高新华府，金域东郡的塔楼超高，跌的也很凶。
作为自住，公摊大，密度高，没环境，旁边正常2T4高层也降价了，就很少有人看这里的塔楼小面积了，目前的成交价，一万出头，总价85万左右。
曲江三初也是新建学校，交大附中的名校+，目前也没有毕业成绩，也非区域热门学校，指望名校+带动房价，可能性不大。
本来买房上学曲江也不是首选，能在曲江看，基本是冲着曲江一中和铁一去，超高层随着房龄变久，租户变多，物业维护跟不上，后期流通越来越难，早做打算。
问：北苑地铁口汇通太古城，两室94㎡，出掉还是出租？
答：两室的二手房在当下市场最大的bug，尤其是没有热门学区的，流通都比较难，本来买二手的，都是为娃上学的多，三口之家，父母带娃，三室是标配，如今90多平做三室也很正常，两室有点浪费面积。
在经开，凤城十一路已经很偏了，虽然有地铁口，有第二学校学区，底商也发达，但不是买房首选，首创漫香郡，汇通太古城的房价支撑就弱一些。
两室闲置，租金有限，长期打算还是要考虑置换，或卖掉留现金，周边都是大社区，二手竞争本就大，又是两室，尽早卖，小区目前两室成交单价，只有9000元出头。
问：300万，现在的行情，在西安任何小区都能买吗？
答：西安的基本盘，尤其是二手房，仍然是150万左右，100㎡左右的小三室，整个城市刚需为主，这也是为什么团结片区，幸福林带今年很火，最重要的原因就是价格不贵。
但一旦上了300万预算，可选的只剩奥体、曲江、高新，需求有但受众有限，且普遍是大面积户型，自住很棒，流通受限。
去年上半年，西安的二手房成交占比里，200万以内的占了74%，共计三万套，300万以内只有16.37%，总共6800套，而400万以上的，占比只有个位数了。
今年主流的新房里，确实300万预算可以随便买，超过300万的，也只有曲江和高新三期的大户型。
理性声音
今年，我从业第11年，最大的感触是买房人的进步，大家在知识，认知，尤其是风险意识上，相比十年前，有质的飞跃。
对我们而言，专业与理性的价值被重新重视，房哥也将重新出发，聚焦买房，卖房，带看服务，长期主义，买家立场，理性沟通，互助互利，今年两个目标：
1、帮助100位朋友买到新房（免费带看，一对一服务，价格优惠）
2、帮助100位朋友卖掉二手（买家0中介费，0贷款服务费，0权证服务费）
大家在买房，卖房，换房中遇到纠结，困扰，需要房哥答疑的，都可以和我聊聊！一元提问，买房答疑！
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作者：Kikyo
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