前央行女副行长胡晓练，在接受记者采访时，谈了一个统计数据，她讲到现在居民债务压力，平均3/4来自房贷，剩余的才是信用卡债务、信用贷和其他借款。当然，对于很多普通民众来说，平时量入为出，不会主动负债，可能100%的债务压力都是来自房贷。大家觉得呢？
大部分普通家庭，平时收入来源主要是正常上班挣工资，除了手中有点信用卡和花呗在使用，剩下每月固定要还的债务，不就是房贷还款额吗？当然，在房价稳定或者上涨的背景下，房贷咬着牙还也不是问题。但是在房价不断下调的大背景下，房贷就变成了一个鸡肋，真想将房子还给银行，之前还的房贷就算租金了！
专家胡晓练提议，应当采取一系列贷款优化措施，针对居民负债率较高的实际情况，不断优化贷款利率、期限、首付比例等措施，来缓解偿债压力。民众手中即使有钱也不敢花，也不敢再投资，每月都要还房贷呢。假如某一个月出了现金流的困顿，那不是面临着无穷无尽的麻烦。所以家庭过高的偿债压力，很不利于投资，也不利于消费，更不利于将目前高储蓄率进行转化。
即使在过去两年，从2024年开始，央行也允许存量房贷利率进行同步下调。回想2018年房贷最高峰时，商业房贷利率最高可以高达6%，所以央行的新政策对于存量房贷业主是一个极大的利好，他们逐步可以将自己的正在还款的房贷利率降到5%~4%之间。
现在随着LP R的2年多的不断下调，存量房贷利率现在也仅仅只有3%多一点了。给居民家庭带来的经济效果也是显著的。100万的商业房贷，利率下降10个基点，也就是0.1%，每月还款额可以减少近60元。那么我们计算一下，存量房贷利率下调，业主基本上可以有效降低1%~2%的每月还款额，也就是百万商贷可以每月少还600元到1200元，这对于一个家庭的影响是多么巨大呀。
在央行的举例中，一个在上海浦东买房家庭的故事，商业房贷额高达360万，存量房贷利率同步下调，让他每个月可以少还近3000元，30年合计能少还110万左右。其实我国居民家庭现实有着两重矛盾性的问题：一方面是我国储蓄率真的高，住户存款余额高达166万亿元，平均人均存款12万元，但是其中可能大部分的存款集中在少数家庭手中。另一方面是居民家庭负债率超过60%，也是相当高的。
美国是全球公认最敢花钱的国家，负债率达到了79%。日本物价高昂生活压力高，但居民负债率也仅仅只有57%，更别说我们也同属于新兴市场国家，平均水平仅仅约40%。降低负债率，就需要房贷优化的方法。经过近20年房地产的高速发展，其实绝大多数城市家庭都背负上了房贷的压力。
最近四年房地产市场下行，房产总价格持续下调，已经吞没了近几年买房人的首付，即使房贷利率持续降低，还贷也变成了痛苦的压力。僵硬的房贷还款要求，让家庭现金流要足够多的储备，一个月不还就上了央行征信，三个月不还就被勒令要求提前全部还贷。之后就是银行起诉，法院判决，法院拍卖等等一系列法律手段。
现在专家代表提出的优化商业房贷，保障居民家庭的现金流畅通起来，让高储蓄率进行转化，让居民房贷压力降下来，真的是一个非常重要，而且急迫的金融任务。德先生现在还在持续呼吁，还需要不断下调存量房贷利率，才能真正刺激消费和投资，继续让民众和家庭手中的钱更多，才能有效地进入经济增长循环之中。
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