从102轮土地竞拍火拼到206套房源开盘热销，地铁4/6号线＋深外龙华＋低密规划，龙华改善型住宅新坐标正在崛起。
6月6日，中海·云颂玖章迎来首次开盘，首推206套房源以16亿元的销售佳绩引爆深圳楼市。这场热销不仅是一次成功的项目入市，更释放出一个清晰的信号：地处龙华与福田交界处的梅林关片区，正在迎来新一轮的价值重估。
据克而瑞好房点评网显示，中海云颂玖章位于龙华区民治街道民泰社区新区大道6号，由中海集团于2025年从公开土拍市场竞得。
从土地到产品，从交通到教育，从规划到兑现，云颂玖章所承载的，远不止一个住宅项目的销售成绩，更是一张梅林关片区升级发展的价值晴雨表。
从102轮竞拍到16亿元热销：土地热度与市场热度的高度匹配
复盘云颂玖章的入市历程，供需两端的数据均指向同一个结论：梅林关的价值已被多方认可。
2025年7月，梅林关A802-0309纯住宅用地公开出让，起始价16.84亿元，容积率仅2.8。这一宗地吸引了6家房企参与竞拍，最终中海以23.7亿元的总价、40.74%的溢价率成功摘得，楼面地价从起始的27566元/㎡攀升至38795.22元/㎡。该地块成为当年深圳竞争最激烈的土地拍卖之一。
时隔近一年，这一宗地在产品端交出了同样亮眼的答卷。206套首推房源、16亿元的热销金额，土地热度与市场热度实现了高度匹配。业内分析认为，梅林关片区作为龙华七大重点片区之一，规划定位为“大湾区数字经济核心引领区”，其产城融合的发展前景正在被越来越多的购房者所认知和接受。
轨道交通枢纽效应显现：一站福田的通勤优势
云颂玖章最核心的区位价值，在于与福田中心的紧密联动。项目步行约5分钟即可抵达地铁4号线与6号线民乐站，一站直达福田上梅林，自驾经梅观路无红绿灯南下，十余分钟可达福田金融中心。
对于在福田工作的改善型购房者而言，这种“一站即达”的通勤便利性，使得梅林关成为福田外溢改善需求的优先承接地。而未来的规划利好进一步强化了这一价值——在建的地铁22号线预计于2028年开通，届时民乐站将成为4号线、6号线与22号线的三线换乘枢纽，进一步缩短梅林关与深圳核心城区的时空距离。
教育配套托底：深外龙华名校区的“加分项”
教育资源是改善型家庭置业决策中的关键考量。云颂玖章一墙之隔即为省一级书香小学（步行约300米），初中处于深圳外国语学校龙华学校初中部的大学区划片范围内。
深外龙华作为深圳知名教育品牌，其学区的附加值对改善型家庭的吸引力不言而喻。尽管大学区制度存在一定的不确定性，但这一教育资源优势仍是项目在当前市场上区别于周边竞品的重要价值支撑。
片区更新提速：700亿城市更新推动区域价值重塑
梅林关片区的价值潜力，还体现在城市更新的持续推进上。据报道，该片区规划有约700亿元的城市更新投入，涵盖产业升级、交通优化、公共配套完善等多个维度。周边已有的星河COCO City、华南首家Costco开市客、红山6979、龙华万象城等高端商圈，已经构建起成熟的商业配套体系。
与此同时，白石龙音乐公园、玉龙滨水主题公园等生态资源，以及项目南向无遮挡的梅林山景，为片区增添了不可复制的生态价值。
购房者的信心投票：梅林关价值被重新定义
从项目周边的二手房市场来看，梅林关片区二手房挂牌均价在8-9万元/㎡之间。云颂玖章折后均价约7.23万元/㎡的入市价格，在对比周边二手房时形成了合理的价格梯度和价值空间。
有市场观察人士指出，当一个片区多年未有新盘供应，而首开项目即实现热销时，往往预示着该区域的居住价值和投资价值正在被重新评估。梅林关的低密规划、枢纽交通、成熟配套和规划前景，正在形成一套完整的价值逻辑闭环。
从这个角度来看，中海·云颂玖章的16亿元热销，不仅是一个项目的销售成绩单，更是市场对梅林关片区价值的一次集体投票。对于关注龙华改善型市场、关注福田外溢板块的购房者而言，这一信号值得高度重视。
相关公司：中国海外发展hk00688,湖南中海控股
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