文/十一弟
最近，广州本地大国企——广州城投，对旗下地产板块的营销条线，作了一轮大调整。
据说，它把原来的品牌策划部、销售一部、销售二部，合并成了新的品牌营销中心。
品牌营销中心下设销售管理部、大宗交易部、客户关系部、租售事业部。
有人说，广州城投是在为地产板块搭建市场化的营销体系，全面对标市场化的标杆房企。
办公室门头上的几块牌子，确实换掉了，但坐在里面的，还是那些人。
今年三月份，原合景泰富深圳与华南区域分管营销的副总经理——罗康，跳槽到广州城投地产，出任大宗业务总经理。
短短三个月时间，罗康又在广州城投地产得到了提拔。
在新组建的品牌营销中心，他被任命为一把手，出任总经理。
同时，罗康还会继续兼任大宗交易部总经理。
广州城投地产原来的营销总监——招婉瑜，转任品牌营销中心下设的销售管理部总经理。
原先销售一部总经理林艳萍，出任客户关系部总经理；原先销售二部总经理盘懿琳，出任租售事业部总经理。
广州城投地产的这轮组织架构调整，更像是营销条线的一次权力大洗牌——
部门的职能和权责划分得更清晰了，但人还是那些人，相互调换了位置。
空降过来短短三个月的罗康，成了营销条线牵头负总责的一把手。
广州城投在营销层面对组织架构动刀的意图很明显——
重用能拿结果的人，让能出成绩的人上位。
它已经走到了不得不变的地步——
地产板块糟糕的销售业绩，倒逼它必须要对自己动刀了。
广州城投是一家大国企，资产总额4539亿，去年营收规模441亿，最后却亏了29亿。
它是广州城市基础设施建设和资产运营的核心主体，横跨多元业务板块。
广州城投开发建设了广州塔、花城广场、海心沙、海心桥等多个城市地标，目前仍在持有运营。
它的主营业务里，包含了广州塔、花城汇等资产经营业务，房地产业务，基金、投资等金融业务，名下还有广州水投、广州酒家、珠江钢琴、安居集团等核心企业。
这几年，广州城投的日子很不好过。
广州本地的爆雷企业，几乎全让它踩了个遍，损失惨重——
2019年，广州城投旗下的广州新华基金，认购了雪松实业发行的60亿债权融资产品。
结果，雪松实业爆雷，只收回了不到24亿资金，计提了22亿坏账，账面上的债权价值还剩下14亿。
2020年，广州城投向富力地产提供了40亿债权投资；2021年，向东环物业提供了17.8亿债权投资；2020年，向华邦控股提供了8亿债权投资。
无一例外，这三家企业连利息都已经支付困难了，出现了逾期。
2020年，广州城投还给恒大地产战略投资了100亿，换取恒大地产4.8%的股权。
恒大的结局不用多说了，广州城投已经对这100亿投资计提了93亿减值，账面价值只剩下7亿了。
雪松实业、富力地产、东环物业、华邦控股、恒大地产，这五家企业，广州城投就扔进去了226亿。
高达两百多亿的窟窿，这就算财神爷来了，都得光着腚走。
若非大国企，换到其他民营企业身上，估计早就倒了。
哪怕跳进去把自己埋了，都填不满这样的深坑。
这次组织架构调整，广州城投针对的是地产板块营销条线。
它在公开市场拿地开发的地产项目，陷入了巨大困境——
花了大价钱拍下的土地，房子也开始建了，结果开盘以后，亏本都卖不动。
这也是广州城投地产要对营销体系动刀，向市场化房企看齐的根本原因。
广州城投的房地产规模并不大，去年销售额33亿，几个开发项目集中在广州。
三年前，广州城投以超过44亿的代价，拍下了位于广州天河区的一块商住用地。
这块地计容面积不到28万平米，其中要求无偿配建7.5万平米的政策性住房，还有8万多平米的商业面积。
十一弟算了下，剔除无偿配建的政策性住房和公共服务设施，实际可售住宅和商业面积19万平米。
若把全部地价分摊到可售部分，平均楼面价2.3万块钱/平米。
这块地被开发成了广州城投·天禧，是目前广州城投在售的核心项目之一。
天禧在2024年入市，开盘价卡在了5万/平米，部分户型的最低价，只要4.7万/平米就能上车。
开盘后的几个月，项目卖不动，广州城投便打出了内部团购等形式的花样降价。
天禧的销售价格，一路走低，最便宜的户型，卖到了4.1万/平米。
十一弟查了下，连同地价在内，项目总投资96亿，分摊到可售部分，每平米开发成本需要5万块钱。
也就是说，天禧每平米4万出头的单价，其实是赔本赚吆喝，卖一套亏一套。
到现在，项目取得了646套房源的预售许可，卖掉了600套，去化率超过九成。
而在一年前，广州城投对外披露天禧的整体销售进度，只有区区6%。
广州城投名下另一个在售的核心项目，是位于越秀区的广州城投·东园公馆。
2020年，它以逾23亿的代价，拍下了东园公馆地块。
这块地体量不大，剔除要求配建的1.3万平米回迁安置房后以后，可售住宅面积3.6万平米。
折算下来，平均楼面价6.5万块钱/平米，一举成为当时广州新的单价地王。
广州城投几乎是踩在楼市最高点拿地，土地一到手就被套住了。
经过一番折腾，一直拖到2023年，东园公馆才硬着头皮入市了。
距离拿地时间，已经过去了三年多。
东园公馆的开盘价，定得很高，最便宜的户型是12万/平米，最贵的卖到了18万/平米。
很显然，有价无市。
这两年，东园公馆的房子没卖出几套，倒是光忙着打折降价了。
到现在，项目最低价已经降到了8万/平米左右，相当于贴着地价在卖了。
十一弟查了下，东园公馆的总投资超过46亿，每平米开发成本需要12.6万块钱。
这意味着，在东园公馆项目上，广州城投要赔得底裤都不剩。
从开盘到现在，卖了整整三年，已经是现房销售了。
东园公馆取得了256套房源的预售许可，目前卖了77套，去化率三成左右。
哪怕亏本卖，都打动不了广州的有钱人来接盘。
这就是摆在广州城投面前血淋淋的现实。
它在广州最核心的两个开发项目，打折降价、亏本都卖不掉，算是彻底玩砸了。
若再没有紧迫感，还不对地产板块动刀调整，有可能真的会烂摊子。
去年，地产业务为广州城投贡献了23亿收入，营收占比5%。
它的地产业务已经陷入亏损，毛利率降至5%左右。
光是在去年，毛利率就下降了23个百分点，主要由于开发项目打折降价。
地产板块营收贡献少，干到亏损，而当初一拿地投资，动辄几十亿，多则上百亿。
几百亿、上千亿资金，沉淀在资产负债表上，房子卖不出去，就无法变现，还得承受项目资产减值。
钱投出去了，没有收入，没有利润，也没有现金回流。
这就是堆积风险，挖坑埋自己。
2024年，在公开市场上，广州城投砸了85个多亿拿地。
去年一整年到现在，它已经在土地市场上销声匿迹，再没拍过一块地了。
对于房地产业务，广州城投被拖累得直挠头，进退两难——
“存量地产项目去化压力较大，土地储备充足，但公司暂无新开发计划。”
“未来计划通过政府收储等方式，回笼资金。”
解铃还须系铃人，这一手算盘，打得实在太高明了——
土地和资金，最终在大国企身上闭环了。
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