深圳终于有小区连着3年没跌了，但却不是位于大家以为的南山、福田等核心区。
而是在龙华。
最近，龙华红山一个小区，不仅卖出多套11-12万/㎡高价的房源，而且已经维持这个价格长达3年时间。
那就是：金亨利·瑜璟苑。
对此，有不少网友不理解：
“12万一平，为啥不买福田南山这种核心区呢？”
12万/㎡！龙华最贵小区
跌幅跑赢南山豪宅？
这个小区的房价表现非常特别。
它是龙华价格最贵的住宅（别墅除外）。
目前，龙华能接近10万/㎡的小区，只有金亨利都荟首府、熙园山院、莱蒙水榭春天五期等少数小区。
但只有金亨利·瑜璟苑，价格稳定在10万/㎡以上。
而且，小区的跌幅也相对比较小。
最高峰时，小区最高成交价大概是15万+/㎡左右，同户型今年最新成交价约12万/㎡，跌了约20%——跑赢深圳近30%的跌幅。
▲同户型最高15万+/㎡→12万/㎡ | 图源：行舟深房
甚至，从2023年开始，成交单价就稳定在12万/㎡上下，相当于房价已经止跌3年。
▲从2023年起，房价在12万/㎡上下波动 | 图源：行舟深房
而同一时间，深圳二手房价一度又跌了12%。
甚至，同在红山，或是科技园/安托山等的豪宅，也逃不过一跌再跌的命运。
▲小区2023年至今，已稳住了价格 | 数据来源： 行舟深房
你觉得这个跌幅能接受吗？
名校学区
88㎡做4房，实用率130%！
那么，小区的价格又凭什么比周边，甚至比福田南山还要贵呢？
一是，户型实用率高，套内单价低。
比如约88㎡的户型，实用率达到约130%，相当于115㎡左右，以总价1062万计算，套内约9.2万/㎡。
而周边的莱蒙水榭春天5期的88㎡，套内面积约79㎡，总价约740万，套内单价约9.3万/㎡。
算下来，反而是楼龄更新的金亨利·瑜璟苑，价格更划算。
而且88㎡的不靠飘窗就能做到4房2卫，比现在的新规户型只能做3房2卫还要狠。
▲金亨利·瑜璟苑88㎡做4房2卫 | 图源：贝壳找房
但这种高实用率是靠搭板实现的，如果不能搭板，这个户型只能做到88㎡1房。
现在楼市更为规范，开发商很难再通过搭板偷面积，所以哪怕有新房出现，也很难撼动金亨利的地位。
二是，买房就能上“名校”的学区。
金亨利一二期都属于“龙华第一名校”深高北小学+初中双单片区，几乎无分流、买房就能读。
所以，这一学区内的小区比周边房价贵2-4万/㎡左右。
三是，总价低、密度低
从户型来看，总价1000万+的88㎡户型，几乎是片区最便宜的4房了。
同时，小区是围合式中型小区，容积率约3.2，梯户比2梯4户，居住舒适度高，也是部分次新房很难比的。
▲容积率3.2、楼高32层左右 | 图源：贝壳找房
如果你手握千万，会买这个小区吗？
跌幅＜20%、2年没跌价！
这些小区也稳住了？
最后，再给大家列举几个跌幅较小的小区。
香蜜湖熙园，大平层高峰期时接近30万/㎡，如今25.3万/㎡，跌幅约15%，跑赢大市。
由于在老牌豪宅区，周边生态、学位都比较好，其他如香蜜湖生态苑、水榭花都等，跌幅也比较小。
天鹅花园三期，高峰期最高16万/㎡，如今还能维持12-13万/㎡，跌幅约20%。
小区位于南山区密度最低的华侨城片区，周边山水资源丰富、交通便利，房价长期占据高位。
其他大部分片区，无论是深圳湾、宝中，还是外围郊区，跌幅大多在25%以上，部分当年过热的小区，跌幅甚至超过50%。
另外，近两年价格表现比较稳定的小区和户型：
福田梅林一村，主力户型97㎡，2024年至今，成交单价都在约5万+/㎡上下浮动，2年间没有明显下跌。
▲图源：行舟深房（下同）
福田皇御苑一期，101㎡户型今年成交价约5.4万/㎡，和2024年底差不多。
宝安壹方中心玖誉，约52㎡小户型，今年成交价接近14万/㎡，比2024上半年的价格还高。
南山观海台，82㎡2房，最新成交价约12万/㎡，同样比2024上半年要高。
你家小区的价格稳住了吗？
你觉得接下来深圳房价能不能止跌？
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