美国百万公寓租金冻结，老楼缺修恐成危房|好房子|房源|房租|租约|租金

纽约市租金委员会唯一投票反对冻结租金的成员阿尔皮特·古普塔近日对福克斯新闻数字频道表示，这项政策可能会逐步让一些较老的租金稳定住房因缺乏必要改造资金而失修。

古普塔还担心，这项由市长佐赫兰·马姆达尼主推、也是其竞选核心承诺之一的政策，会让房东更难支付各项账单。“这更像是一个缓慢发酵的过程。”古普塔说。他是纽约大学商学院金融学副教授。“风险在于，这些楼宇会承受更大的财务压力。可能出现多种反应，其中一种就是推迟维护，这会让楼宇的物理状况进一步恶化。”

他说，“还有其他陷入困境的路径，比如拖欠按揭贷款、保险费用，最终甚至拖欠房产税，这可能导致房产所有权转移给银行，或者转到市政府手中，甚至可能进入税务留置权拍卖程序。”纽约市租金指导委员会主席尚特拉·米切尔由马姆达尼于今年2月任命。她在6月25日投票后的声明中承认，房东正面临飙升的房产税和保险成本，但她表示，大多数房东“仍有能力应对不断上升的成本”。

古普塔于2022年由前市长埃里克·亚当斯首次任命进入该委员会。他并不否认米切尔所说的许多房东经营状况尚可。但他认为，纽约市租金稳定住房所承受的财务压力并不均衡。那些几乎完全依赖受监管租金收入的老旧楼宇，负担远高于较新的混合收入物业。

在马姆达尼领导下，委员会此次走得比前市长白思豪任内更远。白思豪政府曾在2015年、2016年和2020年三次冻结租金，但都只适用于一年期租约。此次冻结将影响约100万套租金稳定公寓，适用于2026年10月1日至2027年9月30日期间生效的一年期和两年期租约。

这意味着，在最极端的情况下，房东可能要等到2029年9月底才能依法上调租金。古普塔认为，一刀切的租金冻结是过于粗糙的工具，无法充分应对住房可负担性危机。相比之下，他主张把援助更精准地投向陷入困境的租户，同时允许财务吃紧的楼宇继续上调租金。

“约30%的租金稳定住房租户年收入达到或超过六位数。很多市场化租赁住房的住户却生活在贫困线以下。”古普塔说，“如果一个制度把大量福利集中给住房存量中的某一部分，却完全忽视市场化租户——而后者的租金甚至可能因为冻结部分住房租金而上涨——那就说明这套制度的定向并不完整。”

纽约市目前已经有针对符合条件老年人和残障人士的租金冻结项目。古普塔表示，这类项目应扩大到更广泛的低收入居民，而不是把救助局限于租金稳定住房租户。古普塔的另一个担忧是，租金冻结会激励房东让部分房源长期空置。

今年6月初，Gothamist报道称，2025年4月纽约有超过57000套租金稳定公寓处于空置状态。当时，纽约州住房官员表示，这一数字并不能完整反映情况，因为其中一些房源正在重新招租过程中。但古普塔表示，其中一部分公寓之所以被空置，是因为业主无法在重新出租前收回翻修成本，而他认为，租金冻结会加剧这一问题。

许多房东将收入下滑的主要原因归咎于2019年的《住房稳定与租户保护法》。这项法律取消了所谓的“空置加租”，此前房东在租金稳定住房租户搬离后，最多可以将租金提高20%。房东称，这一变化使他们更难在把公寓租给新租户之前收回翻修成本。

古普塔对福克斯新闻数字频道表示，他理解米切尔和其他委员的出发点，也承认，尽管委员会过去一直试图缓解住房负担压力，许多租户仍难以支付房租。“在我进入这个委员会的5年里，我们设定的涨租幅度一直低于我们对楼宇成本增幅的估算，低于消费者价格指数，甚至低于纽约市工资增长水平。”古普塔说。

尽管如此，根据租金委员会的收入与可负担性研究，纽约市用于一次性补助、帮助租户偿还拖欠租金的支出，在2022年至2025年间增长了5倍多，从1.02亿美元升至5.558亿美元。同一项研究还发现，去年62%的驱逐案件发生在含有租金稳定单元的楼宇中。这也是委员会用来支持冻结租金决定的一项关键数据。

尽管古普塔不同意委员会的政策选择，但他不认同外界关于结果在马姆达尼重塑这一市政机构后就已注定的说法。市长今年2月任命了委员会9名成员中的6人，而他任命的所有人都投票支持冻结租金。“据我了解，市政府并没有直接指示或试图影响投票。”古普塔说，“其他委员告诉我，他们都是独立被任命的。”

他说，“我还听到新加入的委员表示，在进入委员会的审查过程中，没有人就他们对租金冻结的立场向他们发问，也没有人施压。”不过，另一位由亚当斯任命、并在投票前不久辞职的委员克里斯蒂娜·史密斯并不同意这一看法。她在社交媒体发布的一封公开信中说，委员会已被“重建”，不再是一个“查明事实的机构”，而是“被要求交付一次租金冻结”。