研究员 | 梁秀杰 审校 | 张旭 责编 | 韩玮烨
摘要：告别规模崇拜，租住行业如何穿越周期，重构价值坐标？
同样地段的两栋公寓，一栋一房难求，一栋空置过半。这一反差鲜明的画面，正在中国租住市场反复上演。它指向的并非简单的运营能力差异，而是一个更深层的行业真相：当市场从“有没有”进入“好不好”的阶段，决定资产价值的底层逻辑已悄然重置。规模与速度退潮，产品能否留得住人、运营能否创造溢价、资本能否找到退出通道，成为新周期下的核心命题。
7月9日， 由睿 和智库主办的“新周期下的新居住价值——2026第三届全国品质租住大会”北京站在金隅钰珵大厦举行。 站在“十五五”的起点上，与会嘉宾围绕租住行业转型、REITs市场演进与养老产业机遇三大核心议题展开深度对话。在三方交汇处，一场关于价值重估的深层博弈已经拉开序幕。以下为本次大会的核心观点与行业洞察。
北京金隅钰珵大厦
租住行业：新周期下的价值回归
草创期的喧嚣已落幕，租住行业正步入一个由"理性"导航的新周期。过去比的是谁拿房更快、规模更大，现在拼的是谁更懂租客、谁能把项目运营得更精细。这场转变，考验的是每一家企业的战略定力与经营内功。
1、中国租住行业已结束草创期，在新周期下，关键在于“理性”看待投资，精准捕捉租住市场中的结构性机会。这对企业的战略定力和经营管理能力构成了双重考验。
2、相较“十四五”期间870万套的量化目标，“十五五”规划纲要已转向“规范发展、培育专业化企业”，行业的竞争坐标系已被重置：过去比规模和速度，未来比综合运营能力。
3、结构性供需错配是当前市场的核心矛盾。尽管整体租住市场供给量大，但真正能面向未来5-10年、满足年轻人多元化需求的高品质产品依然稀缺。竞争的主战场，正从总量的规模化拼杀，转向单体项目在产品与服务体验上的较量。
4、需求侧的结构性变化。随着AI发展和灵活办公（如“一人公司”）的普及，“家”不再是休息场所，更是工作和社交的延伸；年轻人对“悦己消费”、情绪价值和生活品质的追求，对居住空间的社交、娱乐、学习功能提出了更高要求。
5、供给端的竞争格局日趋多元。面对个人房源、分散式机构、保租房等多方供给，运营机构必须摒弃同质化，依靠产品和服务的快速迭代来建立护城河。
6、在“十五五”存量时代，租住市场已告别粗放扩张。无论是国企还是民企，都必须回归居住本质，通过精细化的算账逻辑、极致的空间产品创新、数字化的服务赋能以及灵活的资管业态转换，才能在激烈的市场竞争中实现资产保值增值与新居住价值的提升。
规模的故事讲完了，下一步该怎么走？大会给出的一致答案是：回到产品本身。
7、真正托住资产价值的核心，不仅局限于运营手段，更是一套能留得住心的好产品。中海商业认为做好产品定盘星，精细运营才能锦上添花。
8、贴合客户的好产品是资产价值提升的底层支点，多业态联动和数字化工具是放大价值的手段，而服务好客户才是真正决定资产增值与否的终极变量。
9、中海商业提出产品设计需兼顾三大关键维度。一是读懂客户生活方式，打造能击中租客需求的居住空间，尤其是Z世代对社交、学习和个性化的追求。二是在硬件上“耐造”，在地板、台面、五金等易损耗部位选用耐用建材以拉长维修周期。三是设置可变弹性空间，让租户按个人喜好改造，从而催生强烈的归属感和用户粘性。
10、破解行业三大共性难题需要针对性策略。面对千篇一律的标准化出租房和降价恶性竞争，应通过精准客户洞察打造溢价产品，例如上海真如中海海堂国际服务公寓实现了较周边白领公寓30%-40%的溢价。面对空置率高企的压力，可通过产品特色化和社群运营缩短空置期，如深圳红山友里项目开业三个月出租率超60%，目前维持97%。同时，前期不能为了压缩成本而选用低质材料，否则后期翻新投入更大。
在行业转型的大潮中，国企与民企走出了不同的实践路径，却殊途同归地指向了同一个方向——回归居住本质。国企以长期主义为锚，肩负民生责任；民企以价值创造为刃，在差异化中寻找突破。
11、首创和园入局长租的核心逻辑是：让年轻人租得到、租得起、租得好。这不是一道商业选择题，而是一道民生必答题。这一立场决定了国企在长租领域的打法与纯市场化机构存在本质区别——更注重长期主义、稳健经营和社会效益，而非短期利润最大化。
12、首创和园的实践充分证明，国企做长租，既有立足长远的战略定力，有稳健经营的市场活力，更有温暖人心的民生温度。
13、在体系能力上，首创和园坚决摒弃“重建设、轻运营”的套路，从品牌势能、社区运营、收益管理、党建引领、组织效能、产品设计和数智赋能七大维度全面发力，迭代升级，全力打造行业领先的长租资管运营体系。
14、华润有巢呈现出“轻重结合”的样本。其发展模式已从重资产为主转向轻重结合，并率先完成保租房REITs的首发与扩募。
15、有巢马桥项目在全国率先设立居委会筹备组，将大型保租房社区的运营从传统公寓管理延伸至城市基层治理，成功探索出“党支部+居委会筹备组+党群服务站+共治委员会”的政企共治新模式。
16、应对保租房供应洪峰，成都城投臻寓靠数字化一站式服务与“轻标准强管控”突围。一方面，推出“一站式解决方案”，打通成都住建系统，实现保租房一键申请、小程序签约缴费等全流程数字化、便利化服务，提升获客与转化效率；另一方面，建立SOP，通过培训、工作留痕、月度巡检、神秘访客等手段强管控，并与薪酬挂钩形成闭环。同时聚焦租客痛点（如隔音、响应慢、维修慢），制定专项处理办法，切实提升居住体验。
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17、“全时租赁社区”是自如资管为代表的市场化长租公寓应对保租房冲击、寻求差异化竞争的典型探索，标志着国内集中式租赁社区的竞争，正式从“硬件品质比拼”进入“全场景运营能力比拼”的新阶段。
18、自如资管推出“全时租赁社区”概念，旨在为年轻客户打造的一天24小时，一周7天的全场景服务的租住社区，实现时间维度的产品化、空间维度的场景化、服务维度的无缝化三重融合。
19、自如资管做社区商业和配套的核心目的不是为了商业本身的盈利，而是通过自营的高品质基础服务，为客户提供“无法拒绝的居住理由”。这种差异化体验能带来更稳定的租金和极高的客户留存率，其带来的资产增值远大于前期商业投入的成本。
20、民企的突围路径更聚焦“价值创造”。以摩登小筑为代表，通过“折叠空间”、“迷你公寓”、“立方舱”等创新设计，在降低租客总租金和综合生活成本的同时提升项目坪效，以极致的空间效率破解同质化内卷。
21、灵活办公/小微办公的尽头是“一人办公”（OPC社区），本质是带有强办公色彩的居住产品。摩登小筑战略聚焦一线城市核心区闲置/烂尾商业综合体的城市更新，用“微型城市生态系统”对单一居住行业进行降维打击。
22、摩登小筑摒弃传统的“内部部门办活动”模式，转而孵化专业的商业IP（如健身房、宠物友好、咖啡社群、深夜食堂等），通过商业利益驱动实现长期、系统、高质量的社群运营。
23、产业与人才，决定长租公寓的价值上限。行业已从“单纯扩规模”转向“讲品质”，需精准匹配所在城市的产业升级和人才结构。前沿产业区配高端人才公寓，制造片区配蓝领公寓，不同城市的不同产业赛道，需要的是对人才结构化需求的精准甄别与产品匹配。
存量资产盘活，听起来市场空间巨大，但当真正下场实操时，才会发现脚下遍布暗礁。
24、商办改公寓等城市更新项目看似空间巨大，实际落地却面临经济账难算、物理条件受限、政策落地差异三大硬性约束。一线城市每年真正能落地的交易寥寥无几。
25、当前租住市场的资产持有端呈现明显的“国进民退”趋势，国企持有大量存量资产，而民企逐渐减少。市场已从“卖方市场”彻底转变为“买方市场”——不缺房源，缺的是优质运营方。
26、国企资产盘活不是能力不足，而是面临体制性障碍，具体表现为决策、考核、监管、结果四大结构性约束。因此国企真正缺的不是方案，是有人愿意分担风险、承担结果。
27、面对国资痛点，漫柏提出的核心商业模式是三方协同：国企提供存量资产，漫柏负责带资入场、改造和精细化运营，资本方则负责设计合理的资产结构与退出路径。这一模式将运营能力从传统的赚取服务费，升级为深度参与资产定价、资产持有乃至资产退出的全链条环节。运营能力不再仅仅是成本项，而是决定资产价值的关键变量。
28、漫柏已从单一的规模叙事转向价值叙事，聚焦于如何通过精细化运营提升资产本身的现金流能力和长期价值。目前稳定期出租率超98%，营收同比增长37.2%。
29、极致的运营不仅解决了去化问题，更赋予了资产定价权。在市场租金普降的环境下，漫柏凭借极高的带看率和满租状态，甚至能实现逆市涨租，真正做到了用运营能力支撑资产保值增值。
30、面对快速变化的市场，“走老路到不了新地方”。无论是运营方、资管方、投资方还是供应商，都必须打破传统思维，以创新的产品设计和运营逻辑，去匹配未来供需两端的深刻变化。
新周期下的新居住价值
2026第三届全国品质租住大会
7月30日-31日（上海场）
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REITs与资本：万亿蓝图的现实温差
如果说租住运营端正在经历一场“产品力觉醒”，那么资本端则呈现出另一番景象：远期乐观，短期审慎。保租房REITs整体跑赢大盘，但内部分化已然清晰——运营能力的差异，正被资本市场精准定价。存量盘活的三条路径各自的门槛，每一扇门的背后，都是一场关于风险与回报的博弈。
31、对于“十五五”期间租赁住房REITs的市场前景，各方呈现出“远期乐观、短期审慎”的分化态度。
32、保租房REITs自上市以来总回报约22.1%（截至2026年7月3日），跑赢了同期C-REITs总回报（-15%）及除消费外的其他产权REITs板块。但内部已出现显著分化，运营能力的差异正在清晰地映射为资产价格的分野。
33、REITs的成功发行并非一次性融资，而是倒逼企业建立长期赋能和精细化运营体系的开始。
34、房地产利好政策短期内难以传导至持有型物业端。在无风险利率极低（国债收益率1.7%-1.8%）且NOI整体通缩的背景下，资产估值缺乏大幅上涨的逻辑支撑。
35、存量盘活的三条路径进展分化明显，各有核心瓶颈。收储路径（交易盘活）早期明显慢于政策预期，当前虽逐步提速但高度分化。改造路径（改造盘活）政策通道基本打通，但项目化特征强，经济性和审批仍是核心瓶颈，尤其是工改租面临产业退出、历史污染、消防体系等多重硬约束。运营路径（运营盘活）规模化能力已得到验证，真正的分化在于区位、产品和客群匹配。整体来看，“以需定购”和“一项目一方案”正在成为行业共识。
36、保租房REIT的投资价值不完全依赖租金上涨，而取决于区位产业人口支撑×产品适配度×运营精细化×合规纳保红利四要素叠加。只有能被数据证明稳定产生现金流的资产，才能在扩募中被资本市场接纳。
37、聚焦不良资产盘活，资本方采取“长周期持有赚周期收益+下场改造赚经营收益”的策略，积极探索高端服务公寓、青年公寓、养老、月子中心等多种与“住”相关的多业态混合，通过灵活调整业态精准定位，携手头部运营商共创价值。
38、警惕“狼来了”，重视非标与创业团队。在挑选运管方时发现，大型成建制机构往往嫌弃小体量/非标项目；而从大机构孵化出的子公司或创业团队，因激励市场化、做事更用心、精细化成本控制能力强，反而能带来超额收益。同时，以“F+EPC+O”模式（即融资、设计、采购、施工、运营一体化模式）杀入市场的国字号单位，正成为不可忽视的竞争力量。
39、不同类型的投资机构对公寓资产的研判逻辑截然不同。追求高回报的AMC机构难以介入低收益的成熟资产，更倾向于从破产重整中低价获取标的；而险资等低成本长钱虽天然适配，但市场整体仍缺乏足够多的可成交标的。当前市场对保租房REITs的追捧，很大程度上建立在低利率环境下固收资产收益走低的背景之上，一旦新兴行业带来更优回报，资金的偏好可能会发生转移。
40、在实操层面，存量物业改造为公寓的路径也面临多重约束：公寓业态坪效偏低，导致原业主难以接受价格折让；办公楼等物业的物理条件（如进深过大、柱距不佳）常常不适合改造；各地纳保政策的不确定性进一步收窄了可操作空间。综合来看，真正能落地改造的项目比想象中稀缺得多。
养老产业：在旧标签下，捕捉结构性机遇
当租住行业在存量与增量间寻求平衡时，养老赛道则在更长的周期中酝酿着结构性机会。“赚钱难”的旧标签尚未撕去，但微妙的变化已然发生——资产价格越是承压，运营能力越显金贵。跑通模式的关键，在于能否压住资产与资金这两头核心成本。
41、养老公寓受制于“未富先老”。受人口结构和购买力不足制约，养老公寓投资活跃度远不及长租公寓。在房地产下行期，社会资本对二线及以下城市的养老项目投入极为谨慎，多需依赖政府民政部门的合作与补贴。
42、养老产业并非不赚钱，而是需要从投资、设计、定位到运营的全链条紧密咬合才能实现盈利。
43、养老产业正迎来“资产越不值钱时，运营越值钱”的结构性机遇，降本的关键在于压低资产成本和资金成本两大核心。
44、养老产业长期背负着“赚钱难”的标签，这源自其特殊的成本结构——普遍1:2至1:3的护老配比，使人力成本成为远超能耗的最大支出。但行业的真实面貌正在发生微妙变化：在城市非核心地段，成熟养老项目的租金坪效已开始超过周边下行的办公物业，且刚需护理型项目展现出更强的抗周期韧性——入住率稳定、价格稳步上行。
45、存量资产改造为养老机构的成功率依然很低。一年看两三百个项目，最终具备改造条件的可能仅有一两个。判断标的是否可行的核心标准有三：硬件改造成本是否可控、空间格局能否出床效率最大化、租金成本是否被压低至合理区间。
46、在商业模式创新上，针对康养社区“卖房”与“卖服务”的长期矛盾，一种“医养保”金融闭环模式开始出现：通过将医疗险、商业护理险、团体年金险嵌入产品结构，将客户对未来失能护理的最大焦虑前置化解，同时解决运营服务的持续性支付问题，在不增加买卖双方额外负担的情况下实现闭环。
47、医养结合项目高度依赖物理空间，受“城市建设规划”与“行业主管部门资质准入（如医疗、长护险牌照）”双重严格限制。审批部门多、政策管控严，项目推进难度成倍增加。
48、在城市更新的新趋势下，医养结合综合体的重资产机会将日益涌现。它要求运营方具备更高的专业能力、更强的质量管控，以及更灵活的金融工具运用能力。
49、养老产品定位需洞察真实人性。以“问道芳华园”为例，高净值低龄老人抗拒被过度管控，渴望自由与价值重塑。因此，产品需弱化“机构感”，强化环境、配套与自主性，以此实现逆市涨价与高去化。
50、养老赛道的市场疆域远不止于大型养老机构。以社区为单元、规模灵活的三级养老服务网络，以及面向活力老人的康养社区，同样是值得关注的方向。
（本文根据7月9日“新周期下的新居住价值——2026第三届全国品质租住大会”北京站嘉宾现场演讲及圆桌对话整理而成）
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